香港樓市迎來“寒冬”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計，1月份香港物業(yè)成交約3500宗，這是1991年1月以來的最低數(shù)。去年四季度以來，數(shù)位地產(chǎn)大亨對香港經(jīng)濟前景擔憂，半山豪宅折讓掛盤、大宗工商物業(yè)低價“拋售”頻頻發(fā)生。另外，2003年以來連續(xù)飆漲12年、漲幅達到3.7倍的房價似乎也要掉頭向下了，私人住宅價格指數(shù)在2015年9月份達到頂點后，四季度下跌了8%。
樓價下跌，香港股市和匯市同時受挫。開年以來短短15個交易日，恒指累計下跌3500多點，創(chuàng)兩年來新低；港幣對美元也突然轉(zhuǎn)弱，一度逼近7.75-7.85的法定港匯波動區(qū)間上限，港元也跌至2007年以來的新低。
全球經(jīng)濟和金融市場風雨飄搖，背靠的祖國大陸正處在“穩(wěn)增長”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”的艱難平衡中，香港不會貿(mào)然放棄聯(lián)系匯率制度。擁有1.6萬億港元銀行資金、3500億美元的豐厚外匯儲備，港府像1997年那樣誓死捍衛(wèi)港元匯率是毫無疑問的。但是，金融危機后，美國率先復(fù)蘇并加息，兩地勞動生產(chǎn)率的差距擴大，聯(lián)系匯率制度下貨幣政策不獨立的弊病暴露。
既然貨幣之間相對價格無法調(diào)整，就只能通過資產(chǎn)價格“通縮”來實現(xiàn)，1997年香港樓價、股價齊跌就是這樣的。因此，此輪股市和樓價調(diào)整在預(yù)期之中。而且，2014年以來，“滬港通”和A股泡沫已讓香港基礎(chǔ)貨幣飆升，而近期沽空人民幣的資金紛紛借道香港，但遭到中國央行狙擊后開始退出。因此，不能不承認資金流出香港，短期拆息上升也是必然的，銀行、地產(chǎn)等對資金和利率非常敏感的板塊將預(yù)期下行。
1997年金融風暴后，恒指和香港房價一直到2003年4月和8月才觸底，如果參照1997年，房價下跌或許剛剛開始。而且，隨著自由行收緊，全球經(jīng)濟動蕩，美聯(lián)儲加息，過去12年推動香港房價上漲的一系列動力，如大陸買家、超低利率等因素將不復(fù)存在，樓市為悲觀籠罩或許不是短期的。瑞銀證券、里昂國際等研究機構(gòu)預(yù)測，2016年香港房價會下跌10%左右，而到2017年，香港房價將下跌27%。
政府手中有足夠的手段來刺激樓市，香港政府只要把2012年—2013年間推出的多項“辣招”（15%的買家印花稅、20%的超額印花稅）取消后，來自大陸的海量買家和避險資金自然會把香港房價抬上去。目前，從控制資產(chǎn)過度“通縮”和捍衛(wèi)聯(lián)系匯率制度來說，未來有必要托底港股和樓市等資產(chǎn)，但近期梁振英政府已經(jīng)明確表示，“辣招”把外來需求、炒家和投機者擋在外面，政府無意撤 “辣招”。
未來，即便房價繼續(xù)下滑，筆者預(yù)計港府撤 “辣招”的可能性也不大，主要在于近年來，香港居民對于政府在住房、收入等民生上抱怨有加。香港人均住房面積僅16平方米，為全亞洲乃至世界人均居住面積最小的城市，超過一半的私人住宅面積少于50平方米，甚至還有20萬人居住在“劏房”（相當于內(nèi)地的“隔斷房”），人均面積僅7.5平方米，只比香港懲教署監(jiān)獄囚倉的人均標準高27%。
國際調(diào)查機構(gòu)Demographia的數(shù)據(jù)顯示，香港樓價中位數(shù)相當于港人每年收入中位數(shù)的19倍（港人俗稱“痛苦指數(shù)”），這是該調(diào)查11年以來的最高值。
過去十幾年，對香港樓市而言，確實有多重利好，如背靠大陸、人民幣升值，而全球量化寬松導(dǎo)致流動性進入東亞等新興經(jīng)濟體，借助香港這個中轉(zhuǎn)站進入內(nèi)地是常規(guī)途徑。但現(xiàn)在看，這些利好都褪去甚至逆轉(zhuǎn)了，香港房價或許要擠掉一些泡沫，這對金融機構(gòu)來說是危險的，但底層民眾無尊嚴的住房現(xiàn)實及強烈訴求則倒逼港府要讓房價跌一跌。對待樓市上，未來港府或者就陷入這樣左右為難的囧境中。
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