安邦成萬(wàn)科第四大股東
安邦保險(xiǎn)突然坐在了萬(wàn)科第四大股東位置上。萬(wàn)科三季報(bào)顯示，安邦保險(xiǎn)旗下的安邦人壽持股比例占萬(wàn)科總股本的2.13%，而在上半年，安邦人壽還沒(méi)有出現(xiàn)在萬(wàn)科前十大股東名單上。
去年以來(lái)，險(xiǎn)資進(jìn)軍房地產(chǎn)的態(tài)勢(shì)明顯。作為國(guó)內(nèi)大型房企之一的金地集團(tuán)已被生命人壽控股。安邦保險(xiǎn)也先后大手筆入股金融街、華業(yè)等房企。以中國(guó)人壽、平安人壽、太平洋人壽為代表的保險(xiǎn)公司已成為A股市場(chǎng)21家地產(chǎn)公司的前十大股東。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不少優(yōu)質(zhì)房企的股價(jià)處在低位，出現(xiàn)“價(jià)值洼地”，且房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間仍然較大，引發(fā)險(xiǎn)資大規(guī)模進(jìn)入。但部分房企管理層擔(dān)憂股權(quán)失控，開(kāi)始或明或暗阻止險(xiǎn)資進(jìn)入。
險(xiǎn)資大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)
根據(jù)萬(wàn)科三季報(bào)，截至三季度末，安邦人壽通過(guò)“安邦人壽保險(xiǎn)公司-穩(wěn)健型投資組合”持有萬(wàn)科2.35億股，占總股本的2.13%。按照目前萬(wàn)科每股9元左右的價(jià)格計(jì)算，安邦人壽持有的萬(wàn)科市值約為21億元。而在萬(wàn)科半年報(bào)中，安邦人壽還沒(méi)有出現(xiàn)在萬(wàn)科前十名股東中，由此推算安邦人壽入股萬(wàn)科主要發(fā)生在第三季度。
今年以來(lái)，險(xiǎn)資青睞地產(chǎn)股蔚然成風(fēng)。據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，133家A股房企中，被險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企達(dá)21家，占比達(dá)到15.8%。其中，中國(guó)人保入股5家房企，安邦保險(xiǎn)入股4家，中國(guó)人壽入股3家，生命人壽入股2家。最為活躍的是安邦保險(xiǎn)和生命人壽，其對(duì)金地集團(tuán)、金融街和華業(yè)地產(chǎn)的大手筆入股甚至控股引發(fā)資本市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注。
今年4月21日，金地集團(tuán)公告披露，生命人壽累計(jì)持股規(guī)模已達(dá)8.86億股，持股比例達(dá)到19.81%，成為公司第一大股東。而金地集團(tuán)2014年中報(bào)顯示，生命人壽持股比例上升至20.05%，共持有8.96億股。在生命人壽瘋狂增持的同時(shí)，安邦保險(xiǎn)也窮追不舍，兩者在爭(zhēng)奪金地集團(tuán)控制權(quán)上互不讓步，不過(guò)最終生命人壽勝出。安邦系以持股比例16.47%，位列生命人壽系之后，是金地集團(tuán)的第二大股東。
盡管在金地集團(tuán)的股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中輸給了生命人壽，但安邦保險(xiǎn)悄然布局其他房企。同在今年4月，安邦保險(xiǎn)旗下的和諧健康保險(xiǎn)開(kāi)始大筆增持金融街。4月28日，金融街公告，和諧健康通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)交易持有公司股票1.51億股，占金融街股權(quán)比例為5.000003%，達(dá)到舉牌紅線。安邦系的腳步并未停止，金融街2014年中報(bào)顯示，到上半年末，和諧健康和安邦人壽分別持有金融街2.69億股和3373萬(wàn)股，股權(quán)比例合計(jì)9.99%。
除高調(diào)出擊金地和金融街外，安邦系旗下的安邦人壽還在今年二季度悄然成為華業(yè)地產(chǎn)第三大股東，持股7107萬(wàn)股，占比4.99%。因?yàn)橘?gòu)入股份不足5%未達(dá)到舉牌紅線，安邦人壽的這一招潛入直至8月華業(yè)地產(chǎn)公布中報(bào)時(shí)才被關(guān)注。
估值偏低形成“價(jià)值洼地”
今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，不少房企銷(xiāo)售困難，業(yè)績(jī)下滑明顯。險(xiǎn)資為何在這個(gè)時(shí)候大手筆增持地產(chǎn)股，而且都是資產(chǎn)質(zhì)量較好的龍頭房企。在多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，險(xiǎn)資入股甚至控股房企，并不僅僅是財(cái)務(wù)投資，而是作為產(chǎn)業(yè)資本中長(zhǎng)期深耕該領(lǐng)域。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別黃金十年，但中國(guó)的城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，行業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ匀惠^大，但行業(yè)集中度會(huì)提高，一些專(zhuān)業(yè)能力不強(qiáng)、無(wú)法抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的中小房企將會(huì)被淘汰。“房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，行業(yè)馬太效應(yīng)會(huì)越來(lái)越明顯，那些從客戶(hù)需求出發(fā)，用心服務(wù)客戶(hù)的房企會(huì)越來(lái)越有競(jìng)爭(zhēng)力。”萬(wàn)科總裁郁亮曾表示。
賽富不動(dòng)產(chǎn)基金總裁王戈宏告訴中國(guó)證券報(bào)記者，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的美國(guó)，85%以上的保險(xiǎn)資金都會(huì)配置不動(dòng)產(chǎn)，而且配置比例不低。這是一個(gè)行業(yè)趨勢(shì)，未來(lái)中國(guó)也會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。“保險(xiǎn)資金投資策略首要考慮的是穩(wěn)健、安全，相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地產(chǎn)在保值增值方面相對(duì)最穩(wěn)定。而且，中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)并沒(méi)有改變。”王戈宏說(shuō)。而在資本市場(chǎng)上，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)房企估值偏低造成一定程度的“價(jià)值洼地”，這正是資本進(jìn)入的絕佳機(jī)會(huì)。
作為地產(chǎn)四大龍頭企業(yè)之一，金地的市凈率水平長(zhǎng)時(shí)間僅略高于1。而2013年末金地會(huì)計(jì)政策的變更，可謂“露富之舉”，引來(lái)了資本之狼。2013年11月30日，金地宣布將把成本模式改為公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。金地目前持有的投資性房地產(chǎn)為北京金地中心、北京搜狐大廈、深圳威新軟件園、深圳金地工業(yè)區(qū)等。會(huì)計(jì)政策變更后，以上商業(yè)地產(chǎn)的賬面價(jià)值將大幅提升，增加賬面價(jià)值20.31億元。此外，金地持續(xù)深耕一二線城市，在西安、沈陽(yáng)分別達(dá)到5.8%、4.26%的市場(chǎng)占有率，在南京、杭州、揚(yáng)州等城市的市場(chǎng)占有率超過(guò)或者接近3%。
而商業(yè)辦公類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的領(lǐng)先者金融街，近一年來(lái)的市凈率始終低于1，也就是說(shuō)金融街的股價(jià)已經(jīng)低于凈資產(chǎn)。但金融街在北京的核心地段擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)的商業(yè)辦公樓和酒店公寓。據(jù)金融街2013年年報(bào)顯示，金融街擁有總建筑面積約68.2萬(wàn)平方米的自持物業(yè)估值143億元超過(guò)公司市值，主要包括北京金融街中心、北京德勝?lài)?guó)際中心部分房產(chǎn)、北京金融街購(gòu)物中心等。
險(xiǎn)資入股引發(fā)房企警覺(jué)
作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)與金融的關(guān)系非常緊密。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著金融資本的進(jìn)入，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)有可能變成金融控股集團(tuán)的子公司，例如中信集團(tuán)、安邦保險(xiǎn)等。“這些金融集團(tuán)可能選擇控股一部分房企，再重點(diǎn)參股幾家房企。即便如萬(wàn)科目前市值千億，大股東持股不過(guò)15%的水平，金融控股集團(tuán)要想取得第一大股東的位置，所需資金量不過(guò)100多億元。而目前安邦保險(xiǎn)總資產(chǎn)已達(dá)7000億元。”一位資深房地產(chǎn)研究人士表示。
不過(guò)，大型金融集團(tuán)想全面控制優(yōu)質(zhì)的龍頭房企也可能并不會(huì)一帆風(fēng)順。一些房企的管理層對(duì)險(xiǎn)資或其他資本入股已經(jīng)引起警覺(jué)。
金融街相關(guān)人士曾告訴記者，安邦舉牌金融街股權(quán)時(shí)，金融街管理層也曾與安邦溝通，但安邦拒絕透露收購(gòu)意圖，這也引發(fā)了金融街及其大股東對(duì)安邦的警惕。于是，在安邦系4月28日舉牌之后，金融街大股東隨即進(jìn)行了兩次增持，增持比例分別為1.37%和1.82%。至5月6日，金融街集團(tuán)和一致行動(dòng)人合計(jì)持有股權(quán)達(dá)到29.74%，以阻止安邦系的進(jìn)攻。
萬(wàn)科事業(yè)合伙人持續(xù)增持萬(wàn)科股票，就被認(rèn)為是在對(duì)沖“野蠻人”的舉牌風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)通過(guò)深圳盈安財(cái)務(wù)顧問(wèn)企業(yè)（有限合伙）認(rèn)購(gòu)的“國(guó)信金鵬分級(jí)1號(hào)集合資產(chǎn)管理計(jì)劃”和通過(guò)工會(huì)委員會(huì)兩條路徑來(lái)增持公司股票。萬(wàn)科公布的三季度的財(cái)報(bào)顯示，金鵬1號(hào)對(duì)萬(wàn)科A股的持股比例已由中報(bào)披露的2.06%上升到3.30%；同時(shí)，工會(huì)委員會(huì)也出現(xiàn)在了公司十大股東名單中，持股比例為0.64%。二者的持股比例合計(jì)為3.94%。（新華社圖片 姚軒杰）
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