華爾街日報文章指出中國樓市的隱性負債驚人
編者按：日前，《華爾街日報》刊文指出，中國房地產(chǎn)業(yè)存在大量隱性負債，文章分析了構(gòu)成隱性負債的多重因素。
以下為全文：
中國房地產(chǎn)行業(yè)或許正在慢慢陷入不斷增加的負債。
從官方數(shù)據(jù)看，截至今年一季度末，中國數(shù)千家開發(fā)商所借貸款為人民幣3.6萬億元（合5,700億美元），只相當于銀行系統(tǒng)人民幣貸款總額的6.3%，尚處可控范圍。
不過從159家內(nèi)地上市開發(fā)商的財務狀況來看，官方數(shù)據(jù)反映的情況并不全面。中國數(shù)據(jù)商萬得資訊(Wind)的數(shù)據(jù)顯示，此類開發(fā)商2012年一季度的總負債已膨脹至1.8萬億元，相比2010年年初政府首次將其政策之針刺向房地產(chǎn)泡沫時的水平高出100%有余。
不斷增加的債務是多種因素的反映。2010年政府雖對房價宣戰(zhàn)，但遲遲沒有收緊信貸。到2011年前，貸款供應不足，但開發(fā)商卻放任供應商貨款等其他負債不斷增加。而在最近的2012年一季度，伴隨著貸款的反彈，上市開發(fā)商借入資金480億元，超過2011年全年數(shù)字的兩倍。
官方數(shù)據(jù)可能還低估了銀行的房地產(chǎn)敞口。除了真正的開發(fā)商以外，國有企業(yè)有時候也禁不住誘惑搞起了房地產(chǎn)，或者是開發(fā)，或者是炒房。一些貸款原本是要用于建高爐或船隊，最后實際上卻建起了豪華住宅。
銀行將房產(chǎn)用作貸款抵押，這也形成了敞口。比如中國銀行2011年年末39%的貸款都以房產(chǎn)和其他不動產(chǎn)作為擔保。其風險在于，如果房價下跌幅度超過預期，那么開發(fā)商償還貸款的能力就會削弱，同時銀行用作抵押的房產(chǎn)價值也會下降。
中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于政策引導的調(diào)整過程之中，成交量和價格都低于上年同期。雖然如此，由于近幾個月出現(xiàn)需求溫和復蘇、貸款更加寬松的跡象，市場仍看好軟著陸前景。赴港上市的內(nèi)地開發(fā)商股價今年已強勁反彈。
如果成交量繼續(xù)緩慢上升，多數(shù)開發(fā)商都具備充足的償債條件。但如果銷售枯竭，那么高于官方數(shù)據(jù)的債務就意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)的根基沒有表面上那么牢實。
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