業(yè)主百萬買鋪疑面積縮水 潛藏權界線陷阱
簡仁山 作
廣州市房地產(chǎn)租賃管理所的一份報告顯示，近3年來商鋪投資回報率約為9%，明顯高于住宅市場。
今年3月，新國五條細則出臺，限購、限貸為核心的調(diào)控政策再度加碼，20%的房產(chǎn)稅使二手房交易成本大幅提高。在這樣的背景下，對于有閑錢的市民來說，投資商鋪便成為新寵。
業(yè)內(nèi)專家提醒，商鋪投資要保持理性，收益相對較高的商鋪投資也伴有較大的風險，尤其是一些分割出售的商鋪，往往潛藏陷阱。
南方日報記者 牛思遠 實習生 張曦
投資百萬買來“傷心鋪”
2011年4月，廣州的陳先生看到廣東港澳中心商鋪“全面清貨”的廣告，現(xiàn)場看鋪發(fā)現(xiàn)所售商鋪均是由大產(chǎn)權鋪分割成數(shù)百小產(chǎn)權鋪的二手鋪。因對發(fā)展前景的預期，陳生選中了套內(nèi)建筑面積7.6平方米的96號鋪，隨后簽訂了購買合同，先后付款總計118萬元。
2012年3月，當陳生準備按合同收鋪時，卻發(fā)現(xiàn)商鋪的權界線發(fā)生了挪動。多次協(xié)商無果，2012年9月份，陳生一紙訴狀將出售人龍邵文告上越秀區(qū)人民法院，稱其貨不對板，請求解除合同，退回購鋪款。當年12月，法院一審判決陳生敗訴。陳生向廣州市中級人民法院提起上訴。目前，該案件正在進一步審理中。
權界線挪15厘米惹爭議
96號商鋪的權界線是這場糾紛的導火索。“購買96號商鋪時其兩側尚未有分隔墻，因此雙方約定以左側的剪力墻面作為與95號鋪的權界線，右側權界線位于剪力墻面右側2米處。到了交付的時候，96號鋪與97號鋪間已經(jīng)建起了分隔墻。讓我憤怒的是，96號商鋪的左右權界線竟然向左挪移了15厘米，將剪力墻包含在內(nèi)。”
陳生稱，按照合同附圖約定，剪力墻體及延伸部分產(chǎn)權全部歸屬95號鋪，因此96號鋪以左側剪力墻面為法定權界線到右側的分隔墻，其實際寬度只有1.85米，面積減少了0.57平方米，“按當時的單價算直接損失86350元”。
法院并未支持陳生的觀點。根據(jù)法院一審判決，96號鋪與97號鋪的分隔墻為右側權屬界址，左側權界線位于分隔墻左側2米處。該商鋪雖然包含了剪力墻，其整體面積數(shù)據(jù)并未發(fā)生明顯變化，“故原告稱被告提出交付的商鋪面積與約定不符證據(jù)不足。”
廣東勝倫律師事務所律師王欣亮在接受記者采訪時表示，商品房買賣合同約定面積和實際交付面積一般允許存在3%以內(nèi)的誤差比絕對值。“96號商鋪的面積誤差比恰是在這一范圍內(nèi)。如果陳生僅因為這一變化而要求解除合同，其很難得到法律的支持。”
測繪未注明墻體歸屬
陳生認為，廣州市房地產(chǎn)測繪院出具的房屋面積測量成果報告中“只有簡單的邊界線，未注明四面墻體的歸屬”，從而導致鋪與鋪間的墻體歸屬混亂。
廣州市房地產(chǎn)測繪院表示，“該大樓用地四至墻界歸屬”已經(jīng)在初始測繪報告書中說明。
“商鋪四面墻體歸屬與大樓用地四面墻界歸屬難道是一回事嗎？”陳生說。記者就此事致電廣州市房地產(chǎn)測繪院，其負責人稱需進一步核實后才能回復相關問題。
王欣亮認為，商鋪四面墻體歸屬是商鋪房產(chǎn)分戶圖的重要組成部分，其與大樓用地四面墻界歸屬顯然是不同的概念。“市民投資商鋪時，如果發(fā)現(xiàn)商鋪測繪存在誤差問題，可要求測繪院作出正式的書面說明，并據(jù)此進一步向房管部門反映情況。對房管部門、測繪院就異議作出的答復仍不服的，可依法提起行政復議或行政訴訟。”
分割式商鋪缺乏保障
陳生稱，自去年產(chǎn)生糾紛以來，無論是協(xié)商渠道還是訴訟渠道，他均聯(lián)系不上商鋪出售人龍邵文。
南方日報記者嘗試通過商鋪運營商瑞佳投資顧問有限公司索求其委托人龍邵文的聯(lián)系方式，但該公司接線員稱事有不便，需向上級領導反映后再聯(lián)絡記者。截至發(fā)稿時，記者仍未收到任何回復。
廣州市國土資源和房屋管理局認為，《商品房銷售管理辦法》對商業(yè)物業(yè)分割銷售并沒有作禁止規(guī)定，物業(yè)分割、辦證時間等相關內(nèi)容均由出售人與購房人在合同中“自行約定”。王欣亮建議投資商鋪的市民主動核實商鋪的產(chǎn)權情況，并將商鋪的具體面積、區(qū)域規(guī)劃圖紙在合同附件中進行明確約定，以避免今后產(chǎn)生糾紛。
房產(chǎn)顧問
商鋪投資應注重兩個策略
“有商鋪投資需求的市民應注意兩個策略。”經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司商業(yè)發(fā)展部經(jīng)理周睿建議，首先要根據(jù)商鋪定位選擇恰當?shù)囟巍Ｈ藗兺J為，人流量大、消費人群密集的商圈便是商鋪投資的好地段。然而，旺鋪并不單純?nèi)Q于此。在廣州火車站地段投資服裝商鋪容易盈利，而投資倉儲店、專業(yè)市場等則未必。
“第二個策略是盡量選擇知名度、美譽度雙高的開發(fā)商。”周睿說，開發(fā)商的資歷與誠信直接關系到配套服務的質量與運營模式的成熟，進而決定市場能否打開，商圈能否形成。相較于開發(fā)商宣稱的資本實力，投資者更應該關注其真實的運營管理能力，因為后者直接關系到商鋪未來盈利的大小。（南方日報）
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