高壓不減 樓市調控趨向建立長效機制
樓市調控效果正在顯現。國家統計局最新公布的數據顯示，1至2月份，全國房地產開發景氣指數為97.89，比12月份回落了1個百分點，比去年同期回落5.01個百分點，國房景氣指數連續9個月下滑。
國務院總理溫家寶在14日的記者會上，進一步明確了對于房地產調控的決心不會改變。溫家寶總理表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產市場的混亂，不利于房地產長期、健康和穩定發展。
接受《經濟參考報》記者采訪的代表委員認為，盡管樓市利益相關方博弈不斷升溫，但樓市調控松動的基礎并不存在。在中央堅持房地產調控政策不放松的形勢下，樓市調控效果將越來越明顯。隨著個人住房信息系統聯網等措施的落實，樓市調控長效機制將逐步建立、完善，預計未來一段時間，樓市調控將在高壓態勢中趨于制度化。
現狀 調控效果顯現
數據顯示，1至2月，全國商品房銷售面積7004萬平方米，同比下降14.0%，增幅比2011年全年大幅下降18.9個百分點，比去年同期下降27.8個百分點，主要原因是去年同期市場成交量較大。其中，住宅銷售面積下降16.0%，辦公樓銷售面積下降8.6%，商業營業用房銷售面積增長11.4%。
在成交量大幅下滑的同時，成交均價也出現下跌。上海易居房地產研究院全國月度行業報告顯示，1至2月，全國商品房成交均價同比下降8.1%，較2011年6.9%的全年漲幅大幅下降14.9個百分點；其中，住宅成交均價同比下降10.4%，較去年全年下降16.4個百分點。
中國指數研究院統計也顯示，2月，北京、上海、深圳、廣州等十大城市房價環比平均下跌0.24%，跌幅較上月擴大0.17個百分點。其中7個城市環比下跌，僅3個城市上漲。具體來看，成都和重慶跌幅最大，分別為1.34%和0.83%；北京、武漢跌幅在0.45左右；杭州、廣州跌幅介于0.1%至0.2%之間；上海微跌0.04%；南京、深圳環比上漲，漲幅小于0.4%；天津仍為漲幅最大的城市，環比上漲0.53%。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受《經濟參考報》記者采訪時說，從央行降低存款準備金率等舉動看來，當前貨幣政策有所放松，加上年初銀行的信貸額度寬松，開發企業融資狀況比去年年底有所改觀。但為了加快回籠資金，包括保利、招商、華潤等不少開發企業都加入了降價促銷陣營，且促銷范圍和促銷力度都明顯大于以往。
記者了解到，在調控政策高壓之下，2012年初各城市新盤上市量大幅減少，加之2月樓市成交量略有恢復，因此2月部分城市庫存量小幅下降。中國指數研究院統計顯示，上海商品住宅可售量下降14.48萬平方米，青島商品住宅可售面積下降27.07萬平方米，南京下降23.13萬平方米；北京庫存略有增加。
接受記者采訪的代表委員認為，目前樓市調控效果正在顯現，投機、投資性需求得到明顯抑制，房價也在逐步合理回歸。全國政協委員、山東財經大學教授郭松海說，今年中央將會繼續嚴格執行對房地產的調控，政策基調不會發生變化，總體偏緊，目標就是促使房價合理回歸。
政策 調控高壓不減
在樓市調控效果顯現的同時，樓市利益相關方的博弈也日益升溫。楊紅旭說，進入2012年以來，個別城市有意救市，部分城市則有意放松限購，但這些措施僅屬曇花一現。可見，盡管一些地方想放松樓市調控，但中央對房地產市場調控的決心依然。
中原集團研究中心指出，部分地方由于微調幅度過大，終只是曇花一現。而一些地方針對剛需或改善性需求的“微調”則得到了默許，主要涉及信貸松動、購房優惠、價格限制等方面。
中原集團研究中心認為，信貸微調使得過去“一刀切”的房貸緊縮得到改善，切實降低了剛需和改善性需求的購房成本。如，南京、合肥等地放寬公積金貸款；北京、深圳等地年初首套房貸恢復至基準利率。購房優惠則主要通過經濟或者制度方面的優惠吸引剛需入市。如重慶、杭州的購房補貼；長春、無錫等地放寬購房落戶門檻。價格限制的放松則有利于調節供求關系。如，武漢等地相繼上調普通住宅標準使得市場上有更多滿足剛需的普通住宅；中山調高限價上限也擴大了有效供應。
郭松海委員認為，樓市不景氣、交易量下滑，地方面臨較大財政壓力，所以有一些試探性調整。這種調整會影響市場對樓市調控的心理預期，但影響力很微弱，全國樓市調控松動的基礎并不存在。
全國政協委員、清華大學教授蔡繼明也表示，現階段房地產調控的任務遠沒有實現，如果現在松手，以后會造成更大災難。他解釋說，一旦現在松動，就會導致房價的強力反彈，甚至價格可能還會超過以往的水平；但實際上現在只是調控政策初見成效，價格遠沒達到理性的水平，不應松動而是應繼續加大調控力度。
國家發展和改革委員會主任張平近日在回答記者提問時說，對現在一些地方為了鼓勵購房采取了一些“沖動”舉動，中央政府的態度是非常明確的，就是要繼續堅持房地產業宏觀調控的各項政策不動搖，促進房地產業長期健康穩定發展。
事實上，樓市調控高壓態勢一直未減。去年12月的中央經濟工作會議明確，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。住建部負責人不久前也表態，繼續堅持房地產調控不動搖，促進房地產市場健康發展。
趨勢 建立調控長效機制
在調控高壓態勢不減的大背景下，房地產市場調控長效機制將不斷健全、完善。政府工作報告明確提出，采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩健康發展。
張平表示，要堅決貫徹好黨中央、國務院的決策部署，配合、會同有關部門，抓緊研究促進房地產業長期健康發展的長效機制，努力增加普通商品房的供給能力，特別是增加中小戶型、中低價位住房的供給，堅決抓好保障性住房的建設，促進房地產業能夠長期健康穩定發展。
住建部部長姜偉新近日也表示，今年年內個人住房信息系統肯定會推出。第一步是實現40個重點城市個人住房信息系統與住建部聯網。而該系統的落地將為加快推出房產稅等房地產業發展的長效機制奠定基礎。
在今年兩會上，對于如何建立樓市調控長效機制，代表委員們也給出了具體建議。全國政協委員安純人在題為“抓住有利時機建立房地產市場健康發展的長效機制”大會發言中建議，加強房地產市場調控和監管，加快制度機制建設，建立房地產健康發展的長效機制。
安純人委員指出，深化住房制度改革的重點是進一步完善制度，明確政府職能。要加強房地產市場調控和監管。他建議，首先要堅持發揮市場配置資源的基礎性作用，有效運用土地、財稅、金融等調控手段，增加住房有效供給，分類調控住房需求，促進房地產業持續健康發展；其次，規范房地產市場秩序，加強市場監控和監管，引導和穩定市場預期，遏制房價過快上漲。同時，還應建立健全城鎮住房保障體系，完善房地產制度和法律法規。
安純人還指出，建立健全房地產市場信息和監測體系，是搞好房地產市場調控、促進房地產業健康發展的重要基礎。要加快建立個人住房信息系統，構建完整的房地產市場基礎信息庫；完善房地產統計制度，規范信息發布和監測分析。此外，還要科學確定房地產市場發展的基本目標，包括研究確定居民住房面積指導標準，制定房地產業發展中長期規劃，正確引導房地產市場的價值觀念和行為。
全國人大代表陳貴云則建議，利用稅收杠桿調控房地產投機行為。一方面，設立“資本增值稅”有效降低收益預期。對于在房地產出售、贈與、轉移中(不包括遺產稅征收范圍內的繼承和贈與)的增值部分征收資本增值稅。為保證居民自住房出售的正當權利，居民出售唯一一套自住房可以不征收資本增值稅；另一方面，設立“房產遺產稅”，對于價值超過一定額度的房產征收遺產稅；此外，設立“市政稅”防止房產閑置。當房產閑置時，此稅由擁有者承擔；當房產出租時，由承租人承擔，這可以提高房產的有效使用率，防止閑置。
接受記者采訪的代表委員認為，隨著樓市調控效果的不斷顯現，樓市調控將在高壓中趨于長效化、制度化。
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