灰色房貸調(diào)查：擔(dān)保公司化身萬能金融掮客
上有政策，下有對(duì)策。自4月8日國(guó)五條實(shí)行以來，在嚴(yán)厲房貸政策下，利益各方積極疏通。
為了規(guī)避監(jiān)管層監(jiān)管，降低購(gòu)房成本，一些兩套房以上的購(gòu)房者開始通過住房抵押申請(qǐng)消費(fèi)貸款，曲線變身房款。
監(jiān)管層三令五申的風(fēng)險(xiǎn)管控在這其中變得次要了。擔(dān)保公司出資、中介公司出客戶，而銀行最終批貸。而一旦“過橋”形成，三方聯(lián)合致使擔(dān)保公司賺過橋費(fèi)，中介賺中介費(fèi)，而銀行則是獲得業(yè)績(jī)。
擔(dān)保貓膩
“現(xiàn)在很多客戶都是房貸客戶。在一套房貸款政策執(zhí)行嚴(yán)格，三套房貸款停止發(fā)放的情況下，很多二套房客戶都主動(dòng)找到了我們。”一家擔(dān)保公司人士如是告訴記者。而擔(dān)保公司也由最原始的“擔(dān)保”業(yè)務(wù)，演變成如今的“墊資”業(yè)務(wù)，俗稱“過橋”。
上述人士告訴記者，以購(gòu)買二套房為例，在客戶找到我們之后，我們會(huì)把其介紹到與我們相熟的銀行，先做“消費(fèi)性貸款”。其實(shí)獲得銀行“消費(fèi)性貸款”并不難，擔(dān)保公司的常用辦法是，200萬元以下的，以“房屋裝修”名義申請(qǐng)貸款，找裝修公司簽訂合同即可；200萬元以上的，則以“藝術(shù)品投資”為名，找珠寶公司、典當(dāng)行應(yīng)付。而無論是裝修公司還是珠寶家具公司，都是擔(dān)保公司找來的殼公司。
而對(duì)銀行來說，“消費(fèi)性貸款”主要審核“用途證明”，一般只需要裝修、教育、婚慶、旅游、購(gòu)買家具家飾等消費(fèi)類用途。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，一般商業(yè)銀行的貸款期限一般為10年，貸款額度上限500萬。
此時(shí)銀行審批通過之后，客戶會(huì)拿到銀行出具的“預(yù)審批函”。一家股份制銀行人士告訴記者，貸款預(yù)審批幫助客戶了解自己的信貸額度，拿到獲批貸款的綠色準(zhǔn)行證。
“見到預(yù)審批函，我們先打款（依據(jù)向銀行申請(qǐng)的貸款額度）給賣方。”上述擔(dān)保公司人士說，這就是擔(dān)保公司口中的過橋。前述人士告訴記者，擔(dān)保公司基本是沒風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閾?dān)保公司都要在銀行貸款審批通過后才做過橋貸款。
據(jù)記者了解，所謂“過橋”，就是擔(dān)保公司先利用自有資金出資給賣方，讓買賣雙方完成過戶，交易結(jié)束。而前提是與買方簽訂合同，明確買方須支付墊資期間的費(fèi)用，月息為貸款總額的4.5%-5.5%，期限多為1個(gè)月，并要求提前支付。
事實(shí)上，消費(fèi)性貸款包括住宅抵押貸款、非住房貸款和信用卡貸款。據(jù)記者了解，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)商業(yè)銀行的“消費(fèi)性貸款”都需要住房抵押。過戶完成之后，買方拿著房本到銀行做抵押手續(xù)，換成銀行正式批貸函。
之后涉及銀行打款。目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求30萬以上的個(gè)人貸款必須明確資金使用用途，需要按照受托支付的原則進(jìn)行發(fā)放。也就是說，30萬元以上的信貸資金使用不能直接劃入到客戶賬戶中，銀行需要依照資金用途直接轉(zhuǎn)入第三方賬戶。這有利于降低資金需求方對(duì)信貸資金的違規(guī)挪用風(fēng)險(xiǎn)。
利用這一點(diǎn)，銀行的貸款資金就順理成章打到了擔(dān)保公司關(guān)聯(lián)的“殼公司”賬目上。至此，一方面客戶購(gòu)房完成，一方面擔(dān)保公司墊資結(jié)束，只剩下客戶與銀行之間的“消費(fèi)性貸款”。如此，“灰色房貸”交易完成。
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