理財師談赴美購房要訣：位置和稅優比售價重要
國內很多富裕人群熱衷于去歐美“掃貨”，不只是名牌包包、首飾等奢侈品，更包括房地產。事實上，在境外投資中，房地產一直是中國高收入人群青睞的主要投資產品。
是不是投資國外的房地產就一定能保值增值？在配置境外房產時，要考慮哪些因素？美國紅杉財富規劃資深合伙人、美國認證財富規劃師麥慧琪日前接受了《證券日報》記者專訪，就上述問題發表看法。
全盤“觀稅”
房地產專業服務公司仲量聯行近日發布的海外房產投資市場的分析報告顯示，在國內經濟增速放緩、房地產調控政策影響以及人民幣升值等多重因素的催化下，中國高凈值人群（個人可投資資產超過一千萬元）開始更多將目光轉向海外房產市場。
在擁有很多有全球資產配置需求客戶的麥慧琪眼中，中國的高凈值人群的理財意識尚處于初始階段，“富裕人群只是覺得應該進行國外資產配置，可能是國外的股票、基金、銀行產品，或者是房地產，但對于具體應該如何配置，要考慮哪些因素，還沒有精細化的全方位理財概念。”麥慧琪認為。
具體到對海外房產的投資，麥慧琪稱，不同國家的稅法不同，在投資之前，一定要做足準備，認真比對，做好規劃。
以中國和美國的區別為例。
中國的稅法跟美國的稅法有很大不同。比如，在中國，房產持有五年以上，縱然升值很多，出售時稅率也很低，算起來也相當簡單；而美國的房產增值稅算法卻非常復雜，擁有五年以上的自住房，個人可以有25萬美元的免稅額，而夫妻共有房產的免稅額為50萬美元，超過的部分就要看實際增值金額再分別計算美國聯邦以及房產所在的州和市的稅率。
以一對住在紐約市的夫妻來說，如果他們要賣掉一棟四年前購入、目前自住、并已增值100萬美元的房子，他們可享受50萬美元的免稅額，而剩余的50萬美元的增值額要以30%以上的稅率被征稅，也就是說他們稅后的獲利會被減掉十幾萬美元。另外，如果這房子是用來投資出租的話，算法又會不太一樣。
再比如，在美國持有房產，無論住與不住，都是有成本的，因為需要每年交稅（地稅）。“拿紐約來講，這個稅率1%-2%是很正常的。”
麥慧琪稱，總的來說，美國稅務條款千千萬萬，非常復雜，且其國稅局的執法能力極高，與中國人習慣的相對簡單的稅法和執法方式都相去甚遠。所以，在投資之前要了解清楚境外房產每年的持有成本是多少，要交多少稅，不能單純憑感覺。
要會挑地兒
事實上，全球資產的投資價值與其所處的國家或區域有很大關系，投資者不僅要研究不同國家關于房產的稅法，還要考慮所要投資房產所處的地區。
有媒體報道稱，自底特律7月18日宣布破產以來，大批中國投資者“逢低買進”底特律房產，一買就是幾十處甚至上百處，且“不需要看房，只要選些好的就行”。
這讓麥慧琪難以理解。
“我感覺風險很大。那兒的房子不值錢，包括市中心也根本就沒有人住，未來五年到十年底特律能不能發展起來都很難講。”她認為。
招商銀行與貝恩公司今年5月聯合發布的《2013中國私人財富報告》顯示，與2009年和2011年相比，中國高凈值人群在投資理財方面的需求更加復雜，更加關注“財富保障”和“財富傳承”。
“有錢人投資的第一目的是資產保值。”麥慧琪稱，“盡管從整體上看，未來十年，投資美國資產能起到很好的保值功能，但不是美國任何地區的房產都是如此。”
她舉了費城的例子。
上世紀八十年代前后，費城的工業發展非常蓬勃，地區經濟繁榮，但是到了九十年代，隨著美國重工業的優勢逐漸喪失，費城的經濟開始走下坡路。盡管現在費城開始出現部分高科技企業，但其房價一直都沒恢復。
相應的，過去二十年，費城的房價只隨著上一波美國房市成長升值后，就進入了下行周期，現在的房價與上世紀八十年代相比，基本沒有漲。盡管費城近年來也有些地方（比如大學城）房價逐漸上漲，但其仍有很多地方處于低迷期。
“資產配置是很有講究的，尤其是在配置國外資產時，一定要認真研究要投資資產的性質，在什么地點，以及所處地方未來經濟的發展趨勢。”麥慧琪時常跟她的客戶講，要充分進行分析之后再進場，不能只因為現在價格低就盲目投資。(證券日報)
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