北京房價會降嗎？看“調(diào)控”下的北京樓市
3月以來，繼杭州、常州、南京等地出現(xiàn)新盤實質(zhì)降價后，北京也相繼有包括萬科大興剛需盤、東亞臺湖項目低于預(yù)期售價入市的情況，一時間各種看空、崩盤論調(diào)此起彼伏，讓2014年的北京樓市變得撲朔迷離。北京商報記者通過調(diào)查了解到，雖然存在部分樓盤開發(fā)商舍價走量的情況，但北京樓市整體仍在剛需刺激下基調(diào)穩(wěn)定，并未出現(xiàn)實質(zhì)性下調(diào)的跡象，只是未來漲幅有望相對收窄。
“變動”的前奏：
新盤低預(yù)期入市
3月的第一個周末，北京住宅熱門板塊天宮院迎來金融街·融匯項目的入市。北京商報記者在開盤現(xiàn)場了解到，此次推出的六棟樓為該項目最后一期，房屋為精裝修，平均售價2.18萬元/平方米，然而當北京商報記者去年探訪該項目時，銷售介紹，精裝房參考價為2.2萬元/平方米。過去一年，漲幅近萬元的項目在此刻停止了上漲的腳步。
實際上，最終取證價格相比預(yù)期價有差距的并非這一項目。春節(jié)后，天宮院區(qū)域率先開盤的保利首開·熙悅春天開盤均價為2.3萬元/平方米，隨后開盤的鑫苑·鑫都匯、中國水電·云立方兩個項目均以2.1萬元/平方米的單價入市，而在此之前，項目銷售人員透露的預(yù)期價格均為2.4萬元/平方米左右；北京華僑城3月取得預(yù)售許可證，銷售均價4.05萬元/平方米，這個價格和去年9月開盤時的價錢一樣，也是苦苦等了半年才批下來的。然而，這些“止?jié)q”的項目只是北京樓市“變動”的前奏，接下來出場的開發(fā)商則直接以犧牲預(yù)期姿態(tài)上演舍價走量。
繼金融街·融匯后，同為一個區(qū)域的住總?cè)f科橙于3月14日以低于預(yù)期2000-3000元/平方米的價格入市，且精裝改為毛坯銷售。雖然萬科立即做出回應(yīng)稱并非公司主動為之，而是嚴格按照政府相關(guān)部門指導(dǎo)意見進行的調(diào)整，但房企老大的風(fēng)吹草動卻被迅速理解為行業(yè)變幻的風(fēng)向標。幾日后，還未開盤的東亞新華便宣布，旗下印象臺湖項目要主動降低預(yù)期售價，從之前的2.6萬元/平方米調(diào)整至2.2萬元/平方米起，原定的精裝房也改為毛坯房出售。
降價的背后：
房企提前跑量
出乎萬科意料，萬科橙調(diào)低預(yù)期開盤，一經(jīng)媒體報道便引發(fā)市場討論。
“不是萬科想賣這么便宜，而是批復(fù)的價格就這么低。”萬科集團副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶透露，住總?cè)f科橙在報批的時候上報了兩套方案，一個是毛坯房，另一個是精裝修，批復(fù)的價格與萬科報批的價格預(yù)期相去甚遠，考慮到利潤率基本上一致的情況下，毛坯房2.1萬元/平方米的價格更具沖擊力，而且與周邊項目水平相當，因此最終選擇毛坯房入市。
但并非所有的開發(fā)商對降價都諱莫如深。“我們判斷，今年下半年北京市場的壓力會非常大，而且我們也在其他地方看準了一些優(yōu)質(zhì)地塊，準備快速回籠資金，再次做好土地儲備。”東亞新華地產(chǎn)營銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬對北京商報記者表示，此次調(diào)低預(yù)期入市，除了建委控制價格的因素外，更重要的原因則是開發(fā)商對于市場的判斷出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。
如果說萬科的降價是不得已而為之，那么東亞新華的調(diào)整售價卻是一次主動出擊。賈玉鵬在接受北京商報記者采訪時透露，首先，作為高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，東亞新華已經(jīng)瞄準了北京及其他區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，需要快速回籠資金、儲備土地；其次，北京推出的自住型商品房下半年將會大量入市，同時去年高價拍出的地塊也將紛紛推售，下半年將會是激烈競爭的階段，相比而言，上半年從目前來看開盤項目不多，政策環(huán)境沒有變化，適合快速跑量。“我們拿地的成本是3000元/平方米，所以即便調(diào)低預(yù)期，也能夠保證收益。”
在這種戰(zhàn)略調(diào)整下，東亞新華原定在下半年開盤的項目，都準備挪到上半年開盤，包括印象臺湖、東亞華欣灣、東亞朗悅居等，且價格也都要比周邊項目略低。另外也有消息稱，萬科旗下的金域東郡項目二期、首開萬科公園里項目的開盤價格都可能將低于市場預(yù)期。
在偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉看來，通常有兩類開發(fā)企業(yè)會率先主動采用“低價入市、降價跑量”的策略。一類是大型品牌房企，此類企業(yè)的運營管理成本控制水平較高，在市場價格預(yù)期已經(jīng)偏高的情況下，即使調(diào)低價格快速銷售，一樣能獲得良好的利潤率。另一類是正處于快速擴張期的房企，此類企業(yè)需要更高的資金流轉(zhuǎn)效率，降價走量的銷售策略符合企業(yè)自身的戰(zhàn)略需求。“另外，即使資金充裕，房企也面臨業(yè)績半年考，時間過半，銷售壓力仍然很大。”
因此，分析稱相較于可以拉高利潤率的高端、城區(qū)內(nèi)項目，中低端樓盤則不排除以價換量的可能。
“不論是天宮院還是臺湖板塊，均屬于低端剛需項目扎堆區(qū)域，此類產(chǎn)品不僅受自住型商品房入市帶來的客戶分流影響，而且仍面臨同區(qū)域同類型產(chǎn)品的競爭，這些因素成為開發(fā)商讓利跑量的最大動力。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，目前北京樓市釋放長效調(diào)控政策信號、銀行信貸持續(xù)收緊，購房者實際購買力正在下降，市場供需形勢正在發(fā)生變化，如此背景下，未來舍價換量的剛需盤將會由天宮院、臺湖等區(qū)域逐步擴展至其他區(qū)域。“區(qū)域內(nèi)有大量競品的板塊就是下一個降價項目的醞釀之地，比如良鄉(xiāng)、長陽等。”
購房者的圍觀：
二手房成交難度加大
就在新房市場連續(xù)出現(xiàn)新盤低于預(yù)期入市后，二手房市場的情況也有所變化。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，二手住宅合計簽約僅3906套，成交價格在3.14萬元/平方米，與2月成交均價3.16萬元相比再次微跌0.6％。鏈家地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)同樣顯示，即使是成交最為活躍的八個商圈，除了廣安門和魯谷因為成交房源性質(zhì)差異成交均價變化較大外，其余的六個熱門商圈成交均價與2月相比，漲幅只有0.2%。
“從去年底開始，成交難度就加大了，此前要價430萬元的業(yè)主，現(xiàn)在也主動下調(diào)到了410萬元。”一位海淀區(qū)鏈家地產(chǎn)門店工作人員介紹，業(yè)主起初定價虛高，在無人問津的情況下，不得不選擇調(diào)低預(yù)期。
但即便如此，房子還是沒能順利成交。該工作人員介紹，城區(qū)內(nèi)的二手房購房者以改善性需求居多，此類客戶在從緊的信貸政策下，傾向于等待時機；而大興、順義、房山等郊區(qū)縣二手房購房者以首次置業(yè)者居多，但此類客戶群受自住型商品房影響較大，因為目前這些區(qū)域的二手房價格通常高于自住房定價，“誰不想花更少的錢，買個新房呢？”一位二手房客戶坦言。
根據(jù)多家機構(gòu)統(tǒng)計，北京二手房成交價格已經(jīng)從去年12月以來連續(xù)三個月陰跌，此間又傳來新房降價銷售的消息，這又將如何影響本就遲遲不愿出手的買房人以及捍衛(wèi)勝利果實的賣房人？
“雖然二手房買賣不會受到某企業(yè)決策影響，但是部分項目降價的消息一定會再次刺激購房人，延續(xù)觀望，繼續(xù)等待市場清晰信號。”中國指數(shù)研究院總監(jiān)杜丙國分析，二手房買賣雙方的價格博弈將進一步加劇。也有分析認為，二手房房價是否有上漲空間，首先要看供需關(guān)系是否平衡。21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍指出，目前北京二手房供需比達到2.7：1，供不應(yīng)求是主流，但他也坦言，二手房價格上漲動力已經(jīng)明顯減弱。“從目前整體趨勢看，預(yù)計北京2014年二手房價格上漲幅度肯定會放緩。”
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