樓市預(yù)期有轉(zhuǎn)變 積極關(guān)注地產(chǎn)股
盡管資本市場(chǎng)對(duì)于央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率有所準(zhǔn)備，但由于上周央行逆回購(gòu)600億，因此本周下調(diào)存款準(zhǔn)備金率還是略超市場(chǎng)預(yù)期。
經(jīng)過(guò)前兩次存款準(zhǔn)備金下調(diào)，再加上政府對(duì)于首套置業(yè)需求的支持將使得樓市成交量上升更為明顯，我們從央行公布的凈增加購(gòu)房貸款額可以看出，自去年年底以來(lái)樓市成交有了很大的改善。我們認(rèn)為隨著總量的逐步寬松，資金成本趨勢(shì)是向下的，開(kāi)發(fā)貸利率的下降將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)NAV（凈資產(chǎn)價(jià)值法）估值的提升。
此前，我們就強(qiáng)調(diào)投資邏輯已由前期貨幣政策預(yù)期博弈轉(zhuǎn)向基本面，目前成交已然轉(zhuǎn)暖。最新的周成交數(shù)據(jù)已經(jīng)創(chuàng)下了年內(nèi)次新高，而整個(gè)5月份的成交很可能創(chuàng)出年內(nèi)新高。目前市場(chǎng)上所謂的“成交不可持續(xù)”的觀點(diǎn)已然不攻自破，樓市需求者已不簡(jiǎn)單地關(guān)注絕對(duì)價(jià)格，需求者的預(yù)期開(kāi)始大規(guī)模轉(zhuǎn)變，由前期預(yù)期房?jī)r(jià)大幅回落轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)。近期政策完善過(guò)程中更讓購(gòu)房者特別是剛性需求者意識(shí)到政策并不是打壓所有需求，而是有保有壓，支持首次置業(yè)。
在這樣的背景下將有更多購(gòu)房者入場(chǎng)，從而進(jìn)一步推動(dòng)成交量繼續(xù)上行。我們認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間需要關(guān)注的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金成本的下降帶來(lái)的估值提升。前期央行已提出加快普通住宅的開(kāi)發(fā)貸款審批流程，二季度將是各銀行落實(shí)的開(kāi)始。在目前房地產(chǎn)投資惡化的背景下，為防止未來(lái)市場(chǎng)的供需進(jìn)一步惡化，銀行應(yīng)加快對(duì)普通住宅的信貸支持動(dòng)作。我們建議投資者配置一線地產(chǎn)股與具有管理優(yōu)勢(shì)的二線區(qū)域龍頭，優(yōu)秀的企業(yè)將會(huì)率先受益于資金成本下滑帶來(lái)的估值提升。 （作者系中信建投證券分析師）
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