房企海外發債高企 回流內地各顯神通
自9月份窗口重啟，不到3個月，內地房企海外發債規模已飆升至約500億港元(400億元人民幣)。
自美國QE3推出之后，海外熱錢集結香港，內房股重新迎來發債良機。去年已淪為垃圾債券的內房股美元債券、點心債券重新被激活。但并非所有的債券發行人都受市場歡迎。
11月13日，金地公告稱，全資附屬公司金地國際投資有限公司在境外定價發行3.5億美元5年期固息債券，年利率7.125%，這是其繼今年7月發售12億元首批離岸人民幣債券后的再次發債。
此前，中海外(00688.HK)月初發行10年和30年期美元債，發行規模7億和3億美元，票面息率分別為3.95%和5.35%。
據Dealogic數據統計，中國內地地產企業年初至今已發債集資逾490億港元；加上正在計劃中的中駿置業、中國奧園等的票據融資，總計近500億港元。
美國新一輪定量寬松的預期，中國經濟企穩，房地產市場基本面改善，為內房股海外發債創造了機會。有債券分析師表示，由于中資房地產企業需要對2014至2016年到期的美元債券進行大規模再融資(合每年33億至67億美元左右)，未來數年開發商的一級債券發行需求似乎仍將保持強勁。
2011年，多數中資房地產開發商債券幾乎無人問津，有時債券價格甚至跌至面值的60%。這種狀況在今年下半年開始轉變。據德意志銀行統計，今年迄今為止，中國房地產債券的回報率接近40%，但風險也已顯現。德意志銀行駐香港信用分析師Jacphanie Cheung認為，由于部分投資者已選擇獲利回吐，如今房地產債券的漲勢或許已陷入停滯。
目前，多數中國開發商的信用評級仍低于投資級，其債券吸引力也迥異。截至11月6日，SOHO中國月初發行的6億美元5年期債券和4億美元10年期債券均跌破面值。過去兩個月，花樣年(01777.HK)和華南城(01668.HK)將各自發行的債券票面利率分別定在13.75%和13.5%，為今年房地產開發商中的最高水平，但截至11月6日這些債券也已跌破初始價格。
通常而言，債券收益率越低，價格越高。有分析師表示，部分開發商的債券疲軟態勢，反映出這些債券的定價太過激進，發行量太大。
統計數據顯示，在香港資本市場，四大港資開發商的平均融資成本大約為1%-3%，而恒大地產和龍湖地產的平均融資成本大約在4%-7%。在中國內地資本市場，以招保萬金為首的上市房地產企業的平均融資成本大約為9%-12%，而未上市的房地產企業融資成本可能最低在20%以上。
海外融資的低成本促使內地房企紛紛出海尋求融資。但受制于監管，海外融資回流內地不易。據CRIC研究中心分析，海外資金主要通過兩種方式回流內地：通過跨境貿易結算的方式回流內地，這種方式的稅負成本較高；通過直接投資或股東貸款的形式將資金回流內地，但這需要個案審批，需要拿到商務部外資司的復函同意以及人民銀行總行的批復等。
以碧桂園為例，2011年年末碧桂園貿易及其他應收款金額125.35億元，而2009年初該款項僅為34.8億元。其中差額應是碧桂園海外融資募集的人民幣資本通過貿易途徑流入內地。
中海外的融資回流路徑更為優越。中海外具有人民幣和外幣形式的兩套資本流入的路徑，人民幣形式的海外資本一般選擇貿易匯入的方式，而外幣形式的海外資本則更多依賴于股東貸款FDI(外商直接投資)路徑和直接股本投資，后者應是中海外資本流入的主要路徑。2009-2011年聯營公司、共同控制實體及其他占用資金數據顯示，中海外2009年初僅為22.68億元，而2011年末達160.32億元，是同期萬科的2.05倍。
CRIC研究中心認為，這顯示中海外擁有比萬科更為優秀的融資環境，而且通過股東貸款形式的“投注差”手段，直接為境內子公司提供貸款。預計中海外未來以人民幣形式存在的海外資本回流仍將增多。
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