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　　隨著中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議于2013年12月召開(kāi)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、基本原則、主要任務(wù)漸趨明朗。

　　十八大確立建設(shè)新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)后，一年間，從官方到民間，新型城鎮(zhèn)化的概念不斷被具體化，如何建設(shè)新型城鎮(zhèn)化也成為最為熱議的話(huà)題。伴隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)人們關(guān)注到人口問(wèn)題、就業(yè)問(wèn)題、資源環(huán)保、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整等諸多問(wèn)題。而土地在其中也扮演了非常關(guān)鍵的角色，從農(nóng)村征地補(bǔ)償問(wèn)題到城市土地集約節(jié)約利用，土地的變化也潛移默化地在空間布局和形態(tài)上推動(dòng)城鎮(zhèn)化的進(jìn)行。

　　在這次城鎮(zhèn)化的洗禮中，土地的價(jià)值被重新歸類(lèi)排序，被深入挖掘，這也直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展理念和投資方向的調(diào)整。在2014年，預(yù)期新型城鎮(zhèn)化將從概念逐漸變成各地的實(shí)際行動(dòng)，而存在于一二線(xiàn)城市和中西部城市群中的潛在土地供應(yīng)也將逐漸被激活，成為房企逐鹿的新機(jī)會(huì)。

　　一二線(xiàn)城市：

　　進(jìn)入盤(pán)活土地存量的新時(shí)期

　　從2013年全國(guó)土地市場(chǎng)的表現(xiàn)即可看出，“增供給”的調(diào)控思路在一二線(xiàn)城市表現(xiàn)得淋漓盡致。一二線(xiàn)城市為緩解房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，土地供應(yīng)大幅增加，尤其是本來(lái)土地資源就很稀缺的一線(xiàn)城市，在供地方面更是土地供應(yīng)劇增。

　　而2014年一二線(xiàn)城市集中供地的情況仍將持續(xù)，這些土地也將吸引資金雄厚的房企。而土地供應(yīng)的來(lái)源將以城市郊區(qū)以及市區(qū)土地盤(pán)活為主。

　　中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議明確要求一二線(xiàn)城市盤(pán)活存量土地，實(shí)現(xiàn)土地集約化。

　　預(yù)期2014年一二線(xiàn)城市將通過(guò)區(qū)域統(tǒng)籌用地，通過(guò)軌道交通，促進(jìn)中心城市與周邊衛(wèi)星城產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)的一體化，盤(pán)活郊區(qū)的土地。同時(shí)，市區(qū)內(nèi)的土地也將以提高容積率為目標(biāo)，預(yù)期一二線(xiàn)城市市區(qū)內(nèi)的落后產(chǎn)能和產(chǎn)業(yè)將逐漸騰退，市區(qū)內(nèi)的棚戶(hù)區(qū)、城中村將會(huì)加大改造力度，在城市中心區(qū)形成優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)。例如，位于北京西直門(mén)核心區(qū)的動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)，位于南三環(huán)的大紅門(mén)服裝批發(fā)市場(chǎng)在2013年年底的時(shí)候就已經(jīng)啟動(dòng)了搬遷的進(jìn)程。而作為一線(xiàn)城市當(dāng)中土地供應(yīng)率先出現(xiàn)枯竭的深圳市，早在兩年前就開(kāi)始了市區(qū)范圍內(nèi)的全面舊城改造，2013年深圳市的土地供應(yīng)就已經(jīng)以舊城改造為主，預(yù)期2014年深圳的舊城改造將會(huì)進(jìn)一步加快，并繼續(xù)成為供地的主力。

　　張宏偉認(rèn)為，從建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)之后的一些動(dòng)作來(lái)看，集體用地、工業(yè)用地、舊廠(chǎng)房等棚戶(hù)區(qū)、（經(jīng)適房取消后）不合理的經(jīng)適房用地供應(yīng)等都有可能因?yàn)榻⒊青l(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)之后進(jìn)行流轉(zhuǎn)，以此盤(pán)活存量土地、提高土地利用效率，也可以緩解住宅市場(chǎng)因?yàn)槭苤朴谕恋毓?yīng)而帶來(lái)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

　　中小城市：機(jī)會(huì)漸多

　　“可以說(shuō)我國(guó)城市化進(jìn)程一直在推進(jìn)，而這一輪城鎮(zhèn)化與過(guò)去突出的主要差異就在于這一輪越來(lái)越明確是以中小城市為抓手，為推動(dòng)力。”湖北省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)專(zhuān)家委員殷越建在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，我國(guó)中小城市土地資源富余，但經(jīng)濟(jì)吸引力有限，如何在城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中不讓中小城市重走依賴(lài)土地財(cái)政的老路需要思考。

　　據(jù)本報(bào)記者了解，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，努力提高農(nóng)民工融入城鎮(zhèn)的素質(zhì)和能力。要發(fā)展各具特色的城市產(chǎn)業(yè)體系，強(qiáng)化城市間專(zhuān)業(yè)化分工協(xié)作，增強(qiáng)中小城市產(chǎn)業(yè)承接能力。

　　破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，需要通過(guò)產(chǎn)業(yè)先行，以產(chǎn)業(yè)的力量帶動(dòng)人口、資源、資金等要素流向中心城鎮(zhèn)區(qū)域，從而推動(dòng)人口流向城鎮(zhèn)，產(chǎn)生產(chǎn)城融合的新城。這樣的思路在今年成為業(yè)內(nèi)人士的主流聲音。隨之而來(lái)的也有越來(lái)越多的新城開(kāi)發(fā)建設(shè)、老城改造項(xiàng)目在全國(guó)多地區(qū)展開(kāi)，多種模式進(jìn)入探索階段。

　　以同時(shí)引入房企和開(kāi)發(fā)資金的亳州為例，為了化解在城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，地方的投資過(guò)剩和產(chǎn)能過(guò)剩帶來(lái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，亳州市政府與中鐵置業(yè)合作進(jìn)行城市的一級(jí)開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這樣不僅解決了前期開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題，也帶來(lái)了更加專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃理念和技術(shù)。

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，其實(shí)就旨在盤(pán)活土地存量，增加土地市場(chǎng)供應(yīng)，從市場(chǎng)的角度對(duì)于未來(lái)建設(shè)用地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，最終推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。而三四線(xiàn)城市要適當(dāng)收緊土地指標(biāo)，防止由于土地供應(yīng)量偏大導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求的“鬼城”現(xiàn)象。

　　“三四線(xiàn)城市很多都只是以物流園區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城為名直接進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)造城。”張宏偉說(shuō)，開(kāi)發(fā)企業(yè)和政府面對(duì)城鎮(zhèn)化時(shí)不能盲目，否則“被城鎮(zhèn)化”勢(shì)必會(huì)助推這些城市面臨崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“中小城市才能真正代表中國(guó)，承載了更多的中國(guó)文化。”殷越建認(rèn)為，大城市發(fā)展越來(lái)越追求國(guó)際化，一方水土養(yǎng)一方人的特色則由中小城市承載，所以在城鎮(zhèn)化推進(jìn)中，城市文化是根，不能完全為經(jīng)濟(jì)發(fā)展而犧牲文化。“不知道這塊地干什么用，就留著別動(dòng)。”中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議指出要堅(jiān)持生態(tài)文明，著力推進(jìn)綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展，盡可能減少對(duì)自然的干擾和損害，節(jié)約集約利用土地、水、能源等資源。要傳承文化，發(fā)展有歷史記憶、地域特色、民族特點(diǎn)的美麗城鎮(zhèn)。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在一二線(xiàn)土地越來(lái)越稀缺的情況下，三四線(xiàn)土地存量伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程會(huì)逐漸被釋放，無(wú)論是建產(chǎn)業(yè)園區(qū)還是住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的觸角也會(huì)逐漸向三四線(xiàn)滲透以致扎根。政府要對(duì)城市合理的定位和規(guī)劃，找到每片土地自身應(yīng)有的最大價(jià)值。科學(xué)的規(guī)劃，有序的開(kāi)發(fā)，是土地利用可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

　　中西部城市群機(jī)會(huì)漸現(xiàn)

　　記者了解到，城市群這個(gè)概念也在此次中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上被再次強(qiáng)調(diào)，要在中西部和東北有條件的地區(qū)，依靠市場(chǎng)力量和國(guó)家規(guī)劃引導(dǎo)，逐步發(fā)展形成若干城市群，成為帶動(dòng)中西部和東北地區(qū)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。科學(xué)設(shè)置開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，盡快把每個(gè)城市特別是特大城市開(kāi)發(fā)邊界劃定，把城市放在大自然中，把綠水青山保留給城市居民。

　　目前，大城市面臨著日益沉重的人口壓力、交通壓力、環(huán)境壓力和資源壓力，而小城鎮(zhèn)仍具有巨大的增長(zhǎng)潛力。伴隨著新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的建立，未來(lái)可以帶動(dòng)這些地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)，有助于縮短地區(qū)差距，平衡地區(qū)間的發(fā)展，進(jìn)一步解決房地產(chǎn)市場(chǎng)日益緊張的供求矛盾。

　　殷越建認(rèn)為在新型城鎮(zhèn)化市場(chǎng)背景下，“城市群”、“城市圈”將迎來(lái)大發(fā)展的機(jī)會(huì)，越來(lái)越多組團(tuán)式區(qū)域開(kāi)始發(fā)展，例如成渝城市群、長(zhǎng)株潭城市群、關(guān)中城市群、中原城市群等等。并且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，同城效應(yīng)將日益凸顯。

　　張宏偉分析認(rèn)為，城鎮(zhèn)化會(huì)推進(jìn)城市群城市圈發(fā)展，這樣的過(guò)程中，城市圈的核心城市、中心城市將迎來(lái)品牌房企的大力拿地與布局機(jī)會(huì)，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)楣┣箨P(guān)系相對(duì)緊張，在2014年仍將持續(xù)火熱。 (記者 張郁唯)