36城市1月成交下滑 房價上漲壓力猶存
中國指數(shù)研究院報告顯示，1月份監(jiān)測的43個城市中，有36個城市的樓市成交量環(huán)比下降。與樓市成交清淡形成對比的是，近期土地市場持續(xù)亢奮，而“房冷地熱”背后暗流涌動：樓市成交遇冷主要原因是房企庫存較低，供應(yīng)放緩，但房價上漲壓力猶存；地價走高則警示著房企開發(fā)成本的進一步抬升；此外，上市房企的股價即使在各大龍頭紛紛發(fā)布靚麗銷售數(shù)據(jù)的情況下依然持續(xù)低迷，或許是資本市場對這一風險的提前反應(yīng)。
1月樓市成交像天氣一樣遇冷。
近日，中國指數(shù)研究院（以下簡稱中指院）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月監(jiān)測的43個城市中，有36個城市樓市成交量環(huán)比下降，占比八成。其中蚌埠跌幅最大，為56.78%；1月監(jiān)測的10個重點城市成交量均出現(xiàn)環(huán)比下降，其中深圳降幅達到44.4%。
昨日（2月9日），鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，1月樓市成交量大幅下降，一是受今年春節(jié)提前的影響，二是銀行房貸趨緊導(dǎo)致部分交易成交周期變長。
此外，高企的房價也使得部分剛需購房者首付壓力陡增，觀望情緒較濃。
供應(yīng)偏少拉低成交量
中指院2014年1月監(jiān)測的43個城市中，有36個城市樓市成交量環(huán)比下降，其中蚌埠降幅最大，為56.78%；其次是大連，環(huán)比下降53.11%。而在成交量環(huán)比上漲的城市中，廈門漲幅最大，為1919.78%；其次是南昌，上漲473.82%。
值得一提的是，1月北、上、廣、深4個一線城市樓市成交集體遇冷，其中上海商品住宅成交環(huán)比下降30.65%；深圳一手住宅成交環(huán)比下降45.5%，同比下降70.4%。
除春節(jié)因素外，供應(yīng)偏少也拉低了樓市成交量。張旭告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，與往年同期相比，因今年供應(yīng)規(guī)模有限，北京1月份純商品住宅成交量較2013年1月大幅下滑超五成，在近5年同期中，僅高于2012年市場下調(diào)期。
據(jù)統(tǒng)計，自2013年12月以來，樓市新增供應(yīng)一反往年常態(tài)，明顯減少，且從去年12月底到今年1月上、中旬，北京還出現(xiàn)了連續(xù)20余天的供應(yīng)“空窗期”。
雖然1月19日北京一天有兩個高端項目入市，但張旭表示，整體來看，自“京七條”落地以來，北京對于新建商品住宅入市價格的控制會繼續(xù)收緊。
此外，1月份深圳獲得預(yù)售許可的項目僅2個，獲批房源為176套和4147套。開發(fā)商入市意愿較淡，推售項目銳減。
鏈家地產(chǎn)報告稱，大量定位于剛需和改善需求的項目入市也會受到政策管制，未來新建商品住宅供應(yīng)難有大幅上漲。
房價仍面臨上漲壓力
盡管許多城市成交量遇冷，但是房價上漲壓力仍然較大。
中指院數(shù)據(jù)顯示，十大城市綜合指數(shù)連續(xù)20個月上漲，1月平均上漲0.72%，漲幅較上月擴大0.03個百分點，且10個城市環(huán)比均上漲。
其中，北京漲幅較上月擴大1.75個百分點至2.05%，漲幅最大；上海上漲1.11%；廣州、重慶、武漢和杭州的漲幅介于0.5%和1.0%之間。
就漲幅最大的北京而言，張旭向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，預(yù)計節(jié)后新建商品住宅需求會繼續(xù)釋放，成交量上漲，而供應(yīng)相對滯后，庫存會繼續(xù)維持低位。從1月份數(shù)據(jù)來看，庫存頻頻探底，至1月底已跌破5.6萬套，短期內(nèi)沒有大幅反彈的可能，價格上漲壓力依然較大。
中指院數(shù)據(jù)顯示，1月份很多城市去庫存化明顯加快，深圳商品住宅可售面積直降68.38萬平方米；北京緊隨其后，下降62.26萬平方米；廣州、南京、寧波去庫存都超過10萬平方米；僅青島、上海庫存增加，分別提高25.5萬平方米和21.8萬平方米。
2013年底，北、上、廣、深及一些房價漲幅較快的二三線城市紛紛出臺“加強版”調(diào)控政策，比如“京七條”加大自住房供應(yīng)，收緊貸款；“滬七條”提高二套房首付至70%等。張旭認為，在新一輪政策收緊的周期內(nèi)，預(yù)計市場較2012年的回暖期有所降溫，但短期內(nèi)不會再出現(xiàn)上一輪調(diào)控導(dǎo)致的深度下調(diào)。
偉業(yè)我愛我家報告稱，2014年初，北京、上海、深圳等重點城市土地交易市場熱度不減，1月份北京土地出讓金額高達406億元，上海超過200億元，二線城市的杭州土地出讓金也將近340億元。土地供應(yīng)的增加將促進未來房源供應(yīng)量增多，從而有效緩解供需矛盾。
張旭還表示，經(jīng)過一輪市場下調(diào)和恢復(fù)周期后，開發(fā)商意識到，相比“多囤地、慢開發(fā)”的經(jīng)營模式所加深的負債成本和節(jié)奏緩慢，“高周轉(zhuǎn)”銷售策略更適應(yīng)當下的房地產(chǎn)市場。因此，從供應(yīng)層面上看，未來開發(fā)商主觀推盤意愿較強。
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