2014-04-28 08:03:00 來源:中國證券報
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房屋銷售的冰冷態勢，迅速蔓延到土地市場。今年以來，全國多個城市出現土地流拍、流標和底價成交現象，二三線城市這類最為普遍。據不完全統計，3月以來，流拍流標現象占比已接近土地市場的兩成，底價成交比例同樣明顯增加。按照慣例，當房屋交易市場出現異動之后的4-6個月，才會傳導至土地市場。但今年的土地市場走勢，幾乎和房屋交易市場同步。為何土地“淡市”來得如此快？
分析人士表示，當前樓市供需關系正趨于平衡，導致市場預期生變。多數房企對后市的看法偏向謹慎，加之資金鏈趨緊，因此放緩了拿地節奏。這種跡象預示，隨著供需雙雙回落，今年房地產市場將迎來“小年”。值得注意的是，由于庫存量較大，“冰封”狀態恐難以在短期內解凍。
流拍再現
土地市場趨冷的跡象從3月就開始顯現，到4月變得更加明顯。3月20日，天津土地交易中心拍賣大廳編號為津西青（拍）2013-03號地塊最終流拍，成為今年以來天津土地市場第3宗流拍地塊。
4月15日，蘇州一舉推出18宗地塊，吸引了包括招商、旭輝、朗詩和仁恒等27家房企參與競爭，其中3宗流拍，5宗底價成交。當地開發商稱，近幾年來這種情況“相當罕見”。
4月16日，分布于濟南6個區的9宗土地掛牌截止，其中長清區大小柿子園村的兩宗土地因無人報價而流拍，剩余的7宗土地全部以底價成交。
4月18日，南京國土資源局公開出讓四宗地塊，其中為一宗商住地塊，其余三宗為商業地塊。從現場競爭情況來看，此次參與土地拍賣會的開發商只有5家，四宗地塊均底價成交。
4月21日，杭州余杭組團33號地塊成交，作為本月推出的唯一一宗宅地，起始價4.03億元，容積率為1.4至1.5。最終，該地塊僅有兩家房企報名競拍，江蘇新城在底價基礎上加價2萬元直接競得。
4月23日下午，天津市出讓武清下朱莊一宗宅地，掛牌截止時仍無報價而“流產”。接下來出讓的臨西青大學城一宗宅地則以底價售出。
分析人士指出，4月以來全國土地市場可以用哀鴻一片來形容。除一線城市之外，多數二三線城市的土地交易市場趨于冷淡。流拍、流標、底價成交頻現，競爭者減少，競價次數也大幅降低。
今年一季度，這種冷淡就已現端倪。根據國土資源部的數據，今年一季度，全國主要熱點城市上報異常交易地塊90宗，較上季度減少94宗，降幅超過50%。中原地產的數據也顯示，在僅剩一周的情況下，4月20家大型房企用于拿地的資金只有55.95億元，不足去年同期的兩成。
分析人士指出，上次出現土地市場全面冷淡的情況，還是在“新國八條”出臺、市場處于冷淡局面的2011年。再往前數，就要追溯到受金融危機影響的2008年。即便在這兩個年份，市場的預期也從未這么悲觀。
房企謹慎
“總公司去年就預警，除非價格和地段都特別合適，否則不要盲目出手，更不要拿高價地。”蘇州某房地產公司負責人向中國證券報記者表示，去年年末做年度策略時，公司就定下了“審慎”的基調。按照這個要求，今年以來該公司始終未在蘇州市場拿地。
類似該公司的情況并不少見。根據上市房企的年報，在今年對土地市場和區域布局的策略中，多數房企強調了審慎原則。尤其是區域布局中，對于二三線城市的開拓策略顯得更為保守。
北京中原地產市場研究總監張大偉表示，當前房地產市場正出現明顯分化。其中，一線城市因資源聚集，對需求有著持續吸引力；廣大二三線城市則由于市場供應過大，市場趨于飽和，出現土地交易冷淡的現象。
張大偉還表示，房企拿地放緩的主要原因有三點：第一，房價上漲幅度放緩。春節過后，房企與客群之間的博弈已經出現了微妙變化。部分區域的供需格局悄然生變，且降價現象迅速蔓延。導致房地產企業對市場的預期趨于悲觀。第二，標桿房企在2013年土地儲備充分，前10家大型房企在2013年購入接近4000億元土地，土地儲備提前完成。第三，2013年全國一線城市土地成交額創歷史新高，達到5127億元。在這種情況下，企業負債明顯提高。加之今年5-6月信托兌付集中到期，因此企業在拿地策略上愈加謹慎。
相比之下，盡管一線城市的土地市場仍然“不愁賣”，但競買者數量減少、競價次數降低已是普遍現象。在北京等市場，一些地塊也出現低價成交現象，去年以來的土地泡沫已有降溫態勢。
分析人士表示，土地市場走勢比房屋市場有滯后性。按照慣例，當房屋交易出現明顯降溫之后的4-6個月，頹勢才會傳導到土地市場。但在此輪市場調整中，房屋與土地交易趨勢的變化幾乎同步。
“如果年初的判斷是‘謹慎樂觀’的話，那么現在只剩下‘謹慎’了。”某一線房企相關負責人向中國證券報表示，房地產市場走勢的突變，讓企業始料未及。如今企業對市場的信心空前降低，并轉向“觀望”。
今年3月下旬開始，杭州、南京、常州等地出現部分區域房地產項目降價現象，并迅速蔓延到北京、廣州（樓盤）等一線城市，包括萬科在內的大型房企也進入“低價走量”的節奏。同期，李嘉誠轉讓其在內地的最后一個項目，似乎在警示內地樓市風險。業內人士指出，這種情況令不少開發商擔憂，市場策略也調整至更保守的狀態。
“冰封”延續
一位接近國土資源部的專家表示，部分區域市場飽和，甚至泡沫面臨破裂，已是整個業界的基本判斷。因此，即便政府出臺救市政策，對市場的刺激作用也很有限。
他認為，從整體市場來看，“供不應求”的時代已經過去，利潤下滑、拿地成本提高、銷售速度放緩將是未來很長一段時間的大趨勢。多數企業都意識到這一點，所以收縮戰線、降價走量是共同的選擇，也是“聰明的選擇”。
事實上，從我國真正實施住房市場化改革算起，至今不足20年，房地產的黃金時代緣何如此快就要終結？該專家表示，在“土地財政”的驅動下，很多地方政府此前大量供地，造成區域內的土地和房屋供應很快達到飽和。同時，由于產業、交通等配套不足，導致城市化進程緩慢，存量房屋難以消化。
與買方的冷淡相比，賣方仍在積極推地。4月以來，廣東、福建、安徽等地的地方政府紛紛召開推介會，以較優惠的政策尋找買家。其中，安徽安慶還在北京舉辦土地推介會，共推出28宗、4250畝土地。但其前景并不被業界看好。分析人士還指出，隨著土地改革的推進，農地入市步伐也將加快，其對土地市場也會帶來不小供應壓力。
土地市場與房屋市場雙雙降溫，正揭示出一個事實：當前房地產市場的信心已經降至冰點，供需雙方都在觀望。多數機構均表示，未來一段時間，房地產市場將不可避免地維持低位，并可能進入較長時間的“冰凍期”。
分析人士指出，就土地市場而言，如果土地交易低迷的時間持續過長，未來一到兩年間，部分區域市場有可能再次面臨供應短缺情況，屆時房地產市場可能出現波動。
事實上，供應端頹勢已經出現。國家統計局的數據顯示，一季度全國房屋新開工面積29090萬平方米，下降25.2%；其中，住宅新開工面積21238萬平方米，下降27.2%。同期，房屋竣工面積也有一定下滑。
值得注意的是，隨著庫存量的積壓，土地市場的“冰封”恐將持續。根據國家統計局的數據，3月末商品房待售面積52163萬平方米，比2月末增加766萬平方米。按照現有的銷售速度，去化周期將超過8個月。分析人士指出，考慮到區域之間的差異性，部分區域的去化周期將超過12個月，庫存仍處于“嚴重積壓”狀態。
