2014-05-21 08:02:00 來源:大河網(wǎng)—大河報(bào)
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2014年鄭州土地市場可謂跌宕起伏，1月份供應(yīng)開門紅，之后的2月和3月住宅地塊零供應(yīng)，4月成交量大幅度下跌。進(jìn)入樓市傳統(tǒng)旺季五月份，鄭州土地市場也現(xiàn)回暖跡象，總供地面積達(dá)到24.2萬㎡，大部分為住宅用地。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5月之后的三個(gè)月內(nèi)，鄭州土地供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)周期性的反彈。從當(dāng)前土地市場來看，土地市場溢價(jià)率表現(xiàn)走低，地價(jià)表現(xiàn)相對(duì)合理，對(duì)于大型品牌企業(yè)來講為較好出手拿地“換倉”時(shí)機(jī)。
土地市場冷熱不均
中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，包括萬科、保利、恒大在內(nèi)的10家標(biāo)桿房企在一線、二線和三、四線城市的拿地金額占比分別為62%、5%和33%。與2013年下半年相比，一線城市拿地金額占比增加了24個(gè)百分點(diǎn)，二線城市則明顯下滑了28個(gè)百分點(diǎn)。
可以看出，雖然今年以來樓市前途未卜，但一線城市對(duì)房企的吸引力不減反增。相比之下，二、三線城市的土地市場略顯平淡，呈現(xiàn)出明顯的分化跡象。
從全國來看，跨入2014年后，土地市場的供求情況整體呈現(xiàn)疲軟趨勢。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心提供的中國主要城市土地市場交易情報(bào)，今年1-3月，全國300個(gè)城市共推出土地8697宗，推出土地面積34044萬平方米，環(huán)比減少43%，同比減少4%。
與此同時(shí)，土地成交量也處于低位。第一季度，全國300個(gè)城市共成交土地7185宗，成交面積27299萬平方米，環(huán)比減少43%，同比減少15%。其中，住宅用地2302宗，成交面積11098萬平方米，環(huán)比減少39%，同比減少0.4%。
到了4月，全國土地成交量總體略有回升，但距去年同期也有較大差距。4月，全國300個(gè)城市共成交土地1638宗，環(huán)比增加8%，同比減少38%;成交面積6738萬平方米，環(huán)比增加13%，同比減少33%。其中，住宅用地501宗，環(huán)比增加7%，同比減少36%;成交面積2517萬平方米，環(huán)比增加11%，同比減少24%。
鄭州前4個(gè)月整體疲軟
“現(xiàn)在市場行情不好，誰還會(huì)花那么多錢去儲(chǔ)備土地?大家都預(yù)留著資金應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的低迷成交。”上周末，一名本土開發(fā)商談及土地市場時(shí)，對(duì)記者如此說道。
正如該開發(fā)商所說的，年初至今未見明顯回暖的樓市成交，正不斷影響土地供應(yīng)。今年前4個(gè)月，鄭州土地市場整體處于疲軟態(tài)勢。開年以來，鄭州土地市場變幻萬千。既有地王橫空出世，也有地塊兒流拍;既有土地供應(yīng)開門紅，也有土地零供應(yīng)。
1月份鄭州土地供應(yīng)面積達(dá)80.4萬平方米，創(chuàng)下新年土地供應(yīng)市場的“開門紅”;之后的2月和3月，連續(xù)兩個(gè)月住宅地塊零供應(yīng)，不過卻爆出了新地王;4月，12宗地塊入市，但僅成交4宗，環(huán)比下降75.84%。
克而瑞(CRIC)數(shù)據(jù)表明，4月鄭州市土地供應(yīng)主要集中于二七區(qū)，成交地塊主要集中在經(jīng)開區(qū)。共推出12幅土地，供應(yīng)總面積25.42萬㎡，集中為住宅、商服用地。但僅有4塊土地成交，其中商業(yè)(辦公)用地1塊，工業(yè)及物流倉儲(chǔ)用地3塊，主要集中于經(jīng)開區(qū)。
流拍現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，今年1~4月份，鄭州市區(qū)共有14塊商服用地通過招拍掛的方式出讓，面積約488.18畝。其中有6塊商業(yè)用地流拍，約128.91畝，這些土地主要分布在中原西路和繞城高速輔道，龍湖中環(huán)南路和九如路。
5月將迎來土地市場小高峰
鄭州國土資源局的數(shù)據(jù)顯示，5月份鄭州將有11宗土地掛牌出讓，總面積達(dá)到24.2萬㎡，環(huán)比4月供應(yīng)增長了7.5%，有分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，之后的三個(gè)月土地供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)周期性的反彈。
此次擬掛牌出讓的11宗土地中，從區(qū)域上來看，這些地塊兒都位于鄭州西區(qū)和西南區(qū)域，其中10宗地塊位于二七區(qū)。這些地塊均位于老城區(qū)，周圍教育、生活配套都占據(jù)城市核心資源，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，掛牌出讓價(jià)均不會(huì)低。
伴隨著鄭州城市的進(jìn)一步外擴(kuò)，市區(qū)尤其是老城區(qū)的土地資源尤其稀缺，5月擬掛牌出讓的土地資源中，大多為老城區(qū)城中村改造用地，此種背景之下，5月鄭州土地市場將很有可能迎來成交的小高峰。
一個(gè)新的現(xiàn)象是：5月鄭州擬掛牌出讓的土地中，鄭政出(2014)46號(hào)(網(wǎng))是鄭州首宗網(wǎng)拍土地，位于中原西路北、揚(yáng)州路西，使用權(quán)面積29240.01㎡，出讓年限為40年，競買保證金為6200萬元。該地塊5月8日8:30-5月22日9:00為網(wǎng)上報(bào)價(jià)期，5月22日9:00開始網(wǎng)上競拍，起始價(jià)12518萬元，增價(jià)幅度100萬元。
早在今年1月，鄭州市政府就發(fā)布了《鄭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓交易管理暫行辦法》，規(guī)定，1年內(nèi)，鄭州建成區(qū)及部分城市組團(tuán)的國有建設(shè)用地都將實(shí)行網(wǎng)上掛牌交易，未來鄭州土地拍賣網(wǎng)拍成為主流。
房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認(rèn)為，土地網(wǎng)上掛牌競價(jià)，節(jié)約了公共行政資源，相比傳統(tǒng)招拍掛方式，能為競拍人營造一個(gè)公平、有序、保密的競買環(huán)境，有利于大家理性、冷靜競拍。此外，由于一切手續(xù)都是在網(wǎng)上進(jìn)行，有利于規(guī)避傳統(tǒng)招拍掛“背后做工作”等不正常現(xiàn)象。
房企應(yīng)把握拿地“換倉”好時(shí)機(jī)
當(dāng)前，低迷的市場使得部分企業(yè)在土地市場難以維持高投入。另外，信貸的收緊不僅影響成交，也不斷約束開發(fā)商拿地資金。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴(kuò)大5.6個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款(出讓金)2214億元，增長9.6%，增速回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。
2014年4月下半月以來，多個(gè)城市土地拍賣不景氣，廣州、濟(jì)南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津等城市流拍地塊顯著增加，底價(jià)成交成為主流，溢價(jià)率、樓板價(jià)較高地塊似乎已絕跡。
業(yè)內(nèi)人士肖先生認(rèn)為，房企一季度業(yè)績不佳，促銷動(dòng)作頻繁，資金鏈吃緊，這會(huì)在一定程度上影響房企的拿地策略。但作為省會(huì)城市，鄭州土地市場復(fù)蘇是必然的事情，但地王出現(xiàn)的幾率將有所降低。
不過對(duì)于品牌房企而言，低迷期或許也是機(jī)遇所在。同策咨詢研究部研究員常宏宇認(rèn)為，土地市場在2014年一季度逐漸趨冷，在4月有所升溫，但土地市場低迷期也是房企“抄底”拿地的好時(shí)機(jī)，土地市場的遇冷只是短期的、階段性的，未來優(yōu)質(zhì)地塊仍會(huì)受到熱捧，而隨著貨幣政策從“微調(diào)”寬松轉(zhuǎn)向定向?qū)捤桑瑯鞘谢嘏瘯?huì)重新帶動(dòng)土地市場升溫，而房企為未來長期發(fā)展進(jìn)行土地儲(chǔ)備甚至?xí)挂恍┏鞘械耐恋厥袌鲈缬跇鞘新氏壬郎亍?/font>
河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長宋向清指出，對(duì)于房企來講，2014年第二、第三季度為最佳的拿地時(shí)機(jī)，如果此時(shí)不拿地，最佳的拿地機(jī)會(huì)可能會(huì)錯(cuò)過。下半年尤其是第四季度或2015年之后，開發(fā)企業(yè)再在土地市場上拿優(yōu)質(zhì)地塊有可能會(huì)面臨比較多的競爭，下半年地價(jià)可能重新走高，不排除熱點(diǎn)區(qū)域還會(huì)有“地王”出現(xiàn)。
知名地產(chǎn)專家張宏偉就認(rèn)為，從當(dāng)前土地市場來看，土地市場溢價(jià)率表現(xiàn)走低，地價(jià)表現(xiàn)相對(duì)合理，此時(shí)，對(duì)于大型品牌企業(yè)來講為較好出手拿地“換倉”時(shí)機(jī)。
