2014-07-16 08:02:00 來(lái)源:大河網(wǎng)—大河報(bào)
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7月份，繼金水區(qū)東關(guān)虎屯城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)之后，金水區(qū)徐寨也加入到了拆遷的行列，未來(lái)將有更多的城中村進(jìn)行改造。
城中村改造不僅涉及數(shù)萬(wàn)居民拆遷，也極有可能給樓市帶來(lái)強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力——在市場(chǎng)觀望情緒漸濃的當(dāng)下，這批需要通過(guò)買(mǎi)房實(shí)現(xiàn)居住升級(jí)換代的潛在購(gòu)房群體，成為當(dāng)下各大樓盤(pán)首要爭(zhēng)搶的另一種“剛需”。
城中村拆出“多金”購(gòu)買(mǎi)力
7月6日，周日，距離東關(guān)虎屯城中村拆遷正式啟動(dòng)只有短短的4天，村里的街道上，到處是搬家的人群和處理貨品的小販們。9年前，對(duì)面的西關(guān)虎屯開(kāi)始改造，如今這里已經(jīng)崛起一座鄭州商業(yè)新地標(biāo)，9年后，東關(guān)虎屯終迎來(lái)拆遷改造。
繼西關(guān)虎屯之后，7月份，金水區(qū)徐寨也加入到了拆遷的行列。一份來(lái)自網(wǎng)絡(luò)的2014年城中村改造名單顯示，管城區(qū)3年內(nèi)將啟動(dòng)十八里河村、站馬屯村等7個(gè)城中村改造;惠濟(jì)區(qū)3年內(nèi)啟動(dòng)剩余的11個(gè)城中村改造。金水區(qū)總共有57個(gè)城中村，已經(jīng)完成拆遷43個(gè)，2014年將全面啟動(dòng)僅剩的14個(gè)城中村改造。
數(shù)以萬(wàn)計(jì)的拆遷戶陸續(xù)購(gòu)房，成為樓市一道新風(fēng)景。他們即將拿到不菲的拆遷補(bǔ)償款，其中大部分有很強(qiáng)烈的換房需求，通過(guò)購(gòu)置商品房實(shí)現(xiàn)居住的升級(jí)換代。
近年來(lái)，隨著城市化步伐的加快，越來(lái)越多的拆遷戶擁入樓市，多個(gè)售樓部的信息顯示，每一個(gè)城中村改造的背后，都有一群拆遷戶在走進(jìn)售樓部。
高新區(qū)一大型樓盤(pán)售樓人員介紹，“基本上從4月份開(kāi)始，他們都陸陸續(xù)續(xù)拿到拆遷補(bǔ)償費(fèi)。趁著空閑提前出來(lái)看房，拆遷戶的看房購(gòu)房比例上升，甚至高峰時(shí)期，六成以上訪客都是拆遷戶，可以說(shuō)這些都是潛在客戶。”
有拆遷戶也表示，“拆遷款分批次到手，先來(lái)了解一下市場(chǎng)情況，摸摸底。等到看滿意了可以一次性付款，希望能夠得到更多的優(yōu)惠。”面對(duì)這些手中有錢(qián)、購(gòu)房意愿也較為強(qiáng)烈的拆遷戶，有開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始行動(dòng)。
開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)拆遷客戶
“到購(gòu)房者當(dāng)中去!”為了直面購(gòu)房者的需求，很多早有準(zhǔn)備的房企選擇主動(dòng)出擊，將銷(xiāo)售戰(zhàn)線前置，銷(xiāo)售點(diǎn)深入拆遷戶當(dāng)中。西區(qū)某樓盤(pán)年初曾針對(duì)區(qū)域內(nèi)的拆遷戶派發(fā)樓盤(pán)資料。“從實(shí)際情況來(lái)看，這種方式較受拆遷戶歡迎，對(duì)成交拉動(dòng)作用明顯。”有銷(xiāo)售人員表示。
上門(mén)營(yíng)銷(xiāo)的方式極大地方便了拆遷戶，也提升了項(xiàng)目在拆遷戶群體中的影響力，不過(guò)，有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格優(yōu)惠，則是吸引準(zhǔn)拆遷戶關(guān)注的最大法寶。
中原區(qū)一樓盤(pán)負(fù)責(zé)人就透露，“已經(jīng)派銷(xiāo)售人員進(jìn)場(chǎng)拓客。不過(guò)，拆遷補(bǔ)償款約在9000元/平方左右，與項(xiàng)目幾乎等值，價(jià)格比較高，因此還必須配合推出優(yōu)惠措施，吸引客戶。”
今年3月份他們?cè)槍?duì)拆遷客戶推出優(yōu)惠措施，“凡拆遷戶，憑拆遷憑證至售樓部，即可獲得大米一袋、品牌花生油一桶”，此外在所有推出的優(yōu)惠基礎(chǔ)上再額外優(yōu)惠1萬(wàn)元。
不過(guò)，據(jù)記者了解，目前深入拆遷片區(qū)或者拿出特殊優(yōu)惠的樓盤(pán)仍然是少數(shù)。更多的開(kāi)發(fā)商還在觀望，視先行開(kāi)發(fā)商拓客成效而動(dòng)。
下半年賣(mài)房靠拆遷“剛需”?
市場(chǎng)難做，各個(gè)開(kāi)發(fā)商都挖空心思，或走出去在周邊縣市辦活動(dòng)促銷(xiāo)，或加大活動(dòng)的頻率吸引人氣。相對(duì)以上“無(wú)的放矢”的“找人”，市區(qū)拆遷戶，無(wú)疑是最合開(kāi)發(fā)商的口味的優(yōu)質(zhì)客戶。“手中擁有不菲的拆遷補(bǔ)償款，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，多數(shù)都有能力全款支付。而且由于舊房拆遷，因此換房意愿強(qiáng)烈，購(gòu)房需求急迫。”
“拆遷戶老帶新作用強(qiáng)，吸引一家就能拉動(dòng)他周邊鄰居也來(lái)買(mǎi)房。”一名業(yè)內(nèi)人士給記者算了筆賬，在拆遷區(qū)周邊做個(gè)臨時(shí)接待中心，月租不過(guò)幾千元，加上簡(jiǎn)單裝修和人力成本充其量也就幾萬(wàn)元，但是問(wèn)詢量很高。現(xiàn)在周末一場(chǎng)活動(dòng)也要以萬(wàn)計(jì)價(jià)，意向客戶未必有多少。這么比起來(lái)，“專(zhuān)注拆遷戶可以說(shuō)是小投入大回報(bào)”。
不過(guò)，針對(duì)拆遷戶的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，只是作為平時(shí)銷(xiāo)售拓客的一種補(bǔ)充。“畢竟，拆遷戶的群體并不算大，扣掉六七成選擇保障房安置的，剩下的補(bǔ)償人群還會(huì)受到二手房的爭(zhēng)搶。”業(yè)內(nèi)人士分析，相對(duì)于期房銷(xiāo)售的一手房市場(chǎng)，拆遷戶更喜歡購(gòu)買(mǎi)條件完善的二手房。
“大家都有期待，但是期待并不高。要買(mǎi)房的早就買(mǎi)了，拆遷戶相對(duì)有限的事實(shí)客觀存在。”正是因此，更多開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有明顯傾向拆遷群體的優(yōu)惠活動(dòng)，甚至還比不上去市場(chǎng)拓客的力度。
不過(guò)，顯然現(xiàn)在并不是挑剔客戶的時(shí)候。“現(xiàn)在售樓部人氣很淡。如果自身項(xiàng)目能成為周邊區(qū)域拆遷戶的首選，那對(duì)銷(xiāo)售也是很大的推動(dòng)。”只不過(guò)，拆遷過(guò)程中必須要經(jīng)歷的種種流程，會(huì)拉長(zhǎng)拆遷群體帶來(lái)的剛需入市的時(shí)間，因此，撬動(dòng)市場(chǎng)還需要更耐心的等待。
在樓市剛性需求逐漸被消耗殆盡的市場(chǎng)下，舊城改造、房屋拆遷將為樓市帶來(lái)一批具有絕對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的剛性需求。針對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的潛在購(gòu)買(mǎi)力，不少樓盤(pán)針對(duì)“拆遷戶”的送禮、定點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)、定向優(yōu)惠也紛紛行動(dòng)起來(lái)。
面對(duì)如此熱情的開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)的另一方，手握現(xiàn)金的拆遷戶又是如何考量的?
近三成拆遷戶進(jìn)入樓市
80后的葉子可以說(shuō)是拆遷專(zhuān)業(yè)戶。從爺爺?shù)桨謰尩姆孔樱呀?jīng)經(jīng)歷了3次拆遷。如今在市區(qū)已經(jīng)有兩套房子在出租。最近爸爸的房子由于修路就要拆遷，他們一家決定拿現(xiàn)金改善下生活環(huán)境，買(mǎi)個(gè)社區(qū)、物業(yè)好點(diǎn)的樓盤(pán)。
據(jù)了解，葉子爸爸所在小區(qū)是老的單位家屬院，面前馬路拓寬需要拆掉臨路的兩排房子，涉及拆遷戶60余戶，其中約有三成選擇了貨幣補(bǔ)償，成為了拿著拆遷款的準(zhǔn)購(gòu)房群體。
不過(guò)，配套完善、現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)的二手房也與一手房爭(zhēng)搶起這部分準(zhǔn)購(gòu)房者。“在我們的所有成交中，拆遷戶占近20%。”一家二手房中介的店員對(duì)記者說(shuō)。“我們店面附近有小區(qū)拆遷，但是大多還是選擇先租后買(mǎi)，持幣觀望。”他認(rèn)為，目前市場(chǎng)與以往不同，以往拆遷戶都是急著拿拆遷款買(mǎi)房怕錢(qián)貶值，而目前市場(chǎng)下行，更多拆遷戶選擇等等看，拉長(zhǎng)了購(gòu)房周期。
就近“挑房”120㎡以內(nèi)最火
“對(duì)于拆遷居民而言，換取條件更好的居住環(huán)境是拆遷的第一個(gè)需求，此外，畢竟投資房產(chǎn)在大多數(shù)人眼里，還是保值增值的一個(gè)重要途徑，購(gòu)房依然是首選。”落到具體位置上，他們大多喜歡就近安置，想留在市中心，所以在區(qū)域選擇上以市區(qū)房源最受歡迎。
有業(yè)內(nèi)人士介紹，從以往的慣例來(lái)看，這批有購(gòu)房意愿的拆遷戶，基本都會(huì)選擇全款支付，或盡量減少貸款金額，因此對(duì)總價(jià)有一定要求。由于舊房已經(jīng)拆遷，因此最好是買(mǎi)現(xiàn)房，出于對(duì)原有居住區(qū)位的依賴(lài)，多數(shù)人還是喜歡就近購(gòu)買(mǎi)市區(qū)的項(xiàng)目，因此有優(yōu)惠，且已經(jīng)有交付房源的更受拆遷戶青睞。由于居住區(qū)域習(xí)慣性，拆遷戶多會(huì)選擇在附近購(gòu)買(mǎi)新房或二手房。
而綜合各個(gè)市區(qū)項(xiàng)目案場(chǎng)以及中介門(mén)店的信息，在戶型上，拆遷戶多數(shù)選擇100㎡以上的戶型，集中在120~140㎡。總價(jià)100萬(wàn)~150萬(wàn)，尚在改善型拆遷戶的一次性付款能力范圍內(nèi)。盡管價(jià)格相對(duì)更高，但是現(xiàn)房銷(xiāo)售、周邊條件成熟，距離原住地較近的市區(qū)項(xiàng)目，勝算更大。如果再配合更進(jìn)一步的優(yōu)惠，則會(huì)更打動(dòng)這部分人。
同時(shí)，也有不少拆遷戶因?yàn)檠a(bǔ)償款，會(huì)選擇稍微遠(yuǎn)的價(jià)格相對(duì)低點(diǎn)的樓盤(pán)。如位于二環(huán)與三環(huán)之間，總價(jià)控制在90萬(wàn)元以內(nèi)樓盤(pán)，就頗受這類(lèi)拆遷戶關(guān)注。
部分城中村改造名單
1.金水區(qū)最北邊：杲村，被香港錦藝拿下。
2.金水區(qū)大河村：美商置業(yè)(中亨和駐馬店愛(ài)克合資公司)，現(xiàn)在的龍湖一號(hào)項(xiàng)目。
3.金水區(qū)新莊：偉業(yè)控股。
4.金水區(qū)賀莊：國(guó)基置業(yè)，成立的新公司叫美都置業(yè)。
5.金水區(qū)劉莊：被保利拿下。
6.金水區(qū)杓袁村：被保利拿下。
7.金水區(qū)楊槐村：被萬(wàn)科拿下，據(jù)稱(chēng)占地1000畝左右。
8.金水區(qū)東韓寨：思念地產(chǎn)。
9.金水區(qū)押砦：思念地產(chǎn)。
10.金水區(qū)常砦：名門(mén)地產(chǎn)。
11.金水區(qū)陳砦，由多家在共同開(kāi)發(fā)，國(guó)基路北的大觀音寺區(qū)域200多畝地給了美景置業(yè)，南邊由思念和恒大開(kāi)發(fā)。
12.金水區(qū)邵莊：保利地產(chǎn)。
13.金水區(qū)高皇寨：和昌地產(chǎn)拿了一部分地，現(xiàn)在是綠地在設(shè)計(jì)和跟進(jìn)。
14.廟李：恒大地產(chǎn)。
15.惠濟(jì)區(qū)金洼村：建業(yè)。
16.占地8000多畝的惠濟(jì)區(qū)老鴉陳：一開(kāi)始給了正商，后來(lái)又給了升龍，現(xiàn)在是永威在作設(shè)計(jì)作方案跟進(jìn)。
17.惠濟(jì)區(qū)弓莊：正弘置業(yè)。
18.惠濟(jì)區(qū)蘇屯：香港錦藝集團(tuán)。
19.惠濟(jì)區(qū)楊莊：萬(wàn)科集團(tuán)
20.惠濟(jì)區(qū)張砦：利海集團(tuán)。
21.惠濟(jì)區(qū)毛莊：現(xiàn)在的民安北郡項(xiàng)目。
22.二七區(qū)張魏寨：名門(mén)地產(chǎn)。
23.二七區(qū)孫八寨：名門(mén)地產(chǎn)。
24.中原區(qū)五龍口：被建業(yè)拿下，據(jù)說(shuō)占地超過(guò)2000畝。
25.中牟大孟鎮(zhèn)：被信和拿下，建設(shè)普羅旺世中城項(xiàng)目。
