2014-01-20 08:49:00 來源:京華時報
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剛剛過去的2013年，房屋租賃市場表現平穩，這一年也是四年來北京租金漲幅最小的一年，租金的季節性回落在2013年第四季度以來顯得尤為明顯。近日，記者在調查中發現，一些區域的房租出現下調，甚至部分傳統租賃熱點區域的租金也出現松動。業內指出，需求減少、房源增多，供需矛盾緩和是租金下滑的主要因素，今年房租整體漲幅有望進一步縮小。
□調查 局部區域租金下滑明顯
日前，記者在東直門附近的二手房門店看房時發現，在這個人流量巨大且出行非常方便的區域，房租較幾個月前有所松動。東直門某門店的經紀人介紹稱，目前的租金和2013年年中相比有所下跌，“去年六七月份這個地方的一居室至少4500元/月，現在基本上最高的也就4000元。你看那個樓上的一居室，條件不太好，3500元就租。當然也有條件特別好的貴的，但總體來說降了點。”
該門店的另外一位房屋經紀人告訴記者，有一套兩居室因裝修不好，租金比較低，57平方米，月租金為3500元/月，而這個房子去年同期租出去的時候是3800元。
記者又隨機走訪了東直門的另外一家知名中介。據介紹，房租出現季節性回落，不少房子的租金跟2013年五六月份持平，但和八九月份相比有所下滑。與往年不同的是，2014年下滑的程度要明顯一些。
此外，三元橋、柳芳、西壩河等區域的經紀人稱，去年一年的租金較平穩，沒有大的變化。至于原因，他們認為跟二手房的房價有關，“如果房價快速上漲，那租金也會跟著往上跳，如果房價平穩，租金也基本上是這個態勢。”
另據21世紀不動產北京安信瑞德門店人員反映，亦莊區林肯公園一居室36平方米，租金約3000元/月，而旺季的租金在3500元/月左右。通州區博客園95平方米兩居室，業主3個月前報價為2700元/月，為了減少空置損失，目前降價為2200元/月，仍未能租出。類似情況在大興區、昌平、順義等近郊區縣出現較多，普遍出現掛牌價下調現象。
偏遠地區租賃周期拉長
記者調查中發現，租賃熱點區域房租降幅較小，不過，位置偏遠區域租金降幅每個月為200元-500元，并且成交周期較長。
王先生在角門西有一套兩居室，兩個月前就往外出租，但至今沒有找到合適的租客。王先生告訴記者，之前中介公司想以3000元/月租下他的房子再轉租，王先生不同意，覺得太低，“我的心理價位在3500元以上，3000元太低了。”隨后，王先生將自己的房源掛在了很多網站上，但兩個月過去了，他的房子鮮有人問津。
附近的一位經紀人表示，現在是明顯的租房淡季，并且2013年第四季度以來房屋租賃市場就不好，打電話來詢問的人本來就不多，而想讓這些人成功租房難度加大。這意味著經紀人成交一套租賃住房的周期被拉長。
□數據
房租漲幅創四年來新低
上述現象在數據中也得以體現。根據偉業我愛我家市場研究院的統計，2013年北京房屋市場月租金均價為3738元/套，與2012年同期的月租金均價相比漲幅僅為7.6%，這是自2010年以來，北京住宅租金價格年度漲幅最小的一個年份。
記者在我愛我家提供的一份歷史數據上看到，2010年北京房屋租金同比漲幅為16.4%，2011年為13.5%，2012年為9.4%，而2013年為7.6%，2013年房租同比漲幅創四年來新低。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，近兩年北京房租上漲速度呈現明顯放緩的跡象，年度漲幅已由2010年時的將近17%，回落至2013年的8%以下。
與此同時，2013年北京房屋熱點租賃區域TOP10中，全年房租漲幅有限，甚至有的區域如勁松區域，2013年第四季度房租均價甚至還低于去年第一季度。
□影響 小型中介面臨洗牌
望京一家不知名小中介的經紀人小李（化名）最近叫苦不迭，公司之前簽約了3000多套房源，2013年至今已經賠了幾百萬元。
作為小的中介公司，其收入來源主要是租賃業務的收入，買賣業務非常少。據小李介紹，在市場好的時候，公司先后從業主手中拿到了3000多套房源，按照當時的市場行情，公司以低價從業主手上拿到房源，再以較高價出租給房客，但因為租賃市場冷淡，公司并沒有從這些房源上獲利。
“當初從業主手上拿的3500元/月的房源如今在市場上能租到3000元/月就不錯了，如果一直堅持3500元的價格，可能會空置一兩個月，這些損失公司都得擔著，還不如低價格低點早點租出去。”小李告訴記者。另外，小李還說，公司現在緊縮開支，對每個細節都摳得很緊，之前如果租客覺得房子有問題，公司還負責維修，為了節約開支，“現在只管15天以內的事情，超過15天就不管了。”
據一位業內人士透露，像小李所在公司這樣的小中介在市場不好的時候面臨著嚴峻的挑戰，2014年或遭洗牌。
□分析 需求減少房源增多
對2013年房租漲幅創四年來新低的原因，鏈家地產市場研究部張旭認為，從宏觀層面看，近幾年北京常住人口數據顯示，新增常住人口以及其中的新增外來常住人口都呈現下滑趨勢，因此新增租賃需求的規模也會隨之有所減少。
需求下降的同時，業內人士稱，可供出租的房源增多——有郊區新建的，也有保障房的入市，緩解了租賃市場的供需矛盾。
胡景輝表示，租賃市場上可供出租的房源量持續增加是造成北京房租漲幅趨緩的重要原因。其中，遠郊區縣租賃市場的崛起是導致2013年可供出租的房源量明顯增多、有效平抑房租上漲的主要因素。胡景暉預計，隨著遠郊區縣軌道交通的進一步完善，遠郊區縣越來越多的新房入市并逐步進入租賃市場，未來除了昌平、通州、大興這些開發建設起步較早的區域租賃交易量將進一步上升外，一些新興的遠郊區縣，比如房山、順義等區域的租賃交易
占比也將進一步提高，這對緩解城區租金上漲將起到重要作用。
21世紀不動產北京區域總經理寇海龍則告訴記者，2013年北京房屋租賃市場受買賣市場調控影響明顯，業主心態發生變化，部分房源轉售為租釋放供應，同時部分回遷房、保障房配租等供應增多，平抑了區域租金增長，并且也增加了租賃成交的難度。他表示，由于全市租金上漲不均，郊區租金的回落拉低了全市房租整體上漲的幅度。
□預測房租漲幅有望進一步縮小
胡景暉預計，2014年CPI上漲、房價上漲等多重因素影響，雖然北京房租價格仍將延續上漲態勢，但是受可供出租的各類租賃房源持續增加的影響，年度租金整體漲幅有望進一步縮小。
租賃房源得以持續增加，主要原因有三:一是租金收益可觀，越來越多的業主愿意把房子拿出來出租，從而減少因房屋空置造成的損失;二是軌道交通持續向遠郊區縣延展，同時遠郊區縣的樓市和各項配套日趨成熟，將為租賃市場帶來更多的優質房源供應;三是政府將進一步加大租賃市場的保障性住房建設，同時還將進一步探索嘗試改建廉價的“出租式公寓”。2014年北京可供出租的租賃房源將持續增加，將給平抑房租帶來利好。（記者桂瑰）
