2014-02-24 08:13:00 來源:21世紀(jì)網(wǎng)
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2月23日，國泰君安、海通證券、申銀萬國、廣發(fā)證券和招商證券分別舉行了“銀行停止房貸”事件的電話會(huì)議，討論了事件影響和未來宏觀和房地產(chǎn)基本面可能的演進(jìn)走勢(shì)。
21世紀(jì)網(wǎng) 馬年房地產(chǎn)市場(chǎng)寒潮來襲。
2月22日深夜，網(wǎng)傳興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)貸款，接著陸續(xù)傳出交通銀行、招商銀行、中信銀行和農(nóng)業(yè)銀行等有類似規(guī)定和通知。之后，21世紀(jì)網(wǎng)從相關(guān)渠道確認(rèn)了興業(yè)銀行和交通銀行確實(shí)下發(fā)房地產(chǎn)貸款停貸方面的通知，只是具體內(nèi)容與網(wǎng)傳稍有不同。
2月23日，國泰君安、海通證券、申銀萬國、廣發(fā)證券和招商證券分別舉行了“銀行停止房貸”事件的電話會(huì)議，討論了事件影響和未來宏觀和房地產(chǎn)基本面可能的演進(jìn)走勢(shì)。
非全面停止房貸僅為暫停
國泰君安銀行分析師邱冠華稱，傳聞中提及的某銀行全面停止一切房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，消息屬實(shí)，但部分細(xì)節(jié)不準(zhǔn)確。“這個(gè)規(guī)定是該行在春節(jié)前兩周的‘全行資產(chǎn)負(fù)債管理例會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)管理例會(huì)’上做出的決定：要求業(yè)務(wù)一線在暫停期間重新梳理和審視房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，之后再出臺(tái)新政策并執(zhí)行。”
邱冠華表示，“暫停期限截至2014年3月底，屆時(shí)會(huì)出臺(tái)區(qū)別對(duì)待政策，新政策出臺(tái)之后一些業(yè)務(wù)會(huì)恢復(fù)正常；暫停業(yè)務(wù)主要包括狹義口徑的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)(如鋼鐵、水泥和施工)、夾層融資業(yè)務(wù)(主要是股權(quán)融資擦邊球業(yè)務(wù))以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款，不包括土地儲(chǔ)備貸款和按揭貸款；傳言的其他銀行情況不屬實(shí)，其他銀行開展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的態(tài)度相比2013年下半年暫時(shí)沒有變化；預(yù)計(jì)其他銀行‘一窩蜂跟進(jìn)、一刀切暫停’的可能性較小，總體將會(huì)執(zhí)行‘總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)別對(duì)待政策’。”
邱冠華不認(rèn)為新一輪房地產(chǎn)相關(guān)政策即將出臺(tái)，同時(shí)認(rèn)為“上海某大行周五暫停了所有房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款”傳聞不屬實(shí)；但他表示，“深圳某家中型銀行總行大Boss在視頻會(huì)議上提示房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)態(tài)度發(fā)生了大轉(zhuǎn)變”傳聞屬實(shí)，但該行也只是中途調(diào)整房產(chǎn)業(yè)務(wù)策略，僅此而已。
邱冠華認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)前形勢(shì)，相對(duì)而言，商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的大致策略如是：總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)別對(duì)待。通俗來說，房地產(chǎn)貸款“該放的還會(huì)放，該停的還會(huì)停”。對(duì)一二線城市和大型開發(fā)商的業(yè)務(wù)還是會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，對(duì)三四線城市和中小型開發(fā)商的業(yè)務(wù)將會(huì)趨向謹(jǐn)慎甚至?xí)和！?/font>
申銀萬國研究所銀行組稱，交行和招行并未接到全面暫停地產(chǎn)業(yè)務(wù)的通知，相對(duì)而言，這兩家銀行開發(fā)貸比重不高，近期政策未變。“今年以來，民生和幾家大行內(nèi)部對(duì)房地產(chǎn)融資和按揭貸款無大變化。民生銀行的房地產(chǎn)企業(yè)融資綜合成本超10%，大行開發(fā)貸偏謹(jǐn)慎，額度與去年下半年無變化，僅中行存貸比壓力大，按揭放款周期拉長到2-3個(gè)月。”
廣發(fā)證券地產(chǎn)小組稱，銀行并沒有停止開發(fā)貸款，多數(shù)銀行今年目標(biāo)是開發(fā)貸款與按揭貸款保持存量不增。目前除了龍頭房企，其余開發(fā)貸款利率上浮30%，按揭貸款目前基本沒有折扣且回款速度較慢。
大風(fēng)起于青萍之末
與國泰君安不同的是，招商證券固定收益研究部(以下簡(jiǎn)稱招商證券)對(duì)此次傳聞的解讀相對(duì)更為宏觀。
招商證券稱，目前股份制銀行中，只有少數(shù)銀行還在擴(kuò)張地產(chǎn)融資，大多已經(jīng)開始控制。需要指出的是，地產(chǎn)融資控制的主要是夾層融資和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，并非是直接地產(chǎn)貸款，但影響類似。
邱冠華解釋稱，房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)是與監(jiān)管層打擦邊球的業(yè)務(wù)，帶有股權(quán)融資性質(zhì)(理財(cái)資金在中間環(huán)節(jié)成立有限合伙公司，再給開發(fā)商提供資金)。這類業(yè)務(wù)在銀行的業(yè)務(wù)占比很小，暫停影響不大。
房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)上游業(yè)務(wù)(包括鋼鐵、水泥、建筑)，并不包括下游業(yè)務(wù)。“下游是商品房銷售，對(duì)應(yīng)按揭貸款業(yè)務(wù)。按揭貸款不在本次暫停和調(diào)整范圍內(nèi)。”
招商證券警告，所謂大風(fēng)起于青萍之末。從股份制銀行行為觀察，不排除地產(chǎn)融資控制作為市場(chǎng)化行為而進(jìn)一步擴(kuò)散的可能。同時(shí)，目前銀行面臨利率市場(chǎng)化背景下的非傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)疊加以去產(chǎn)能的弱周期，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)面臨劇烈調(diào)整，后續(xù)影響尚難評(píng)估，但信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂有階段性上升的可能。
此外，目前資金面改善原因的持續(xù)性決定了利率的未來走勢(shì)。從利率市場(chǎng)化和銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度評(píng)估，似難以支持短期資金利率持續(xù)下行。有一種可能的變化，即在信用風(fēng)險(xiǎn)上升之前，資金面可能會(huì)從階段性寬松走向緊張，之后進(jìn)一步引發(fā)信用問題。
招商證券認(rèn)為，從利率市場(chǎng)化的國際經(jīng)驗(yàn)和目前銀行的行為觀察，非標(biāo)資產(chǎn)或廣義影子銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)該是持續(xù)加速擴(kuò)張而非收縮，且將更合乎監(jiān)管要求。
招商證券預(yù)計(jì)，銀行高收益資產(chǎn)利率(非標(biāo)利率)還在高位，而債券收益率已經(jīng)大幅下行，在這樣的背景下，今年管理層可能會(huì)像去年一樣，再次尋找新平衡。
同時(shí)招商證券提醒，2014年是監(jiān)管年，宏觀政策主基調(diào)在于調(diào)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)在于進(jìn)一步試探經(jīng)濟(jì)社會(huì)容忍度和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。
貨幣政策則落腳于金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、排查和監(jiān)管協(xié)調(diào)，監(jiān)管的關(guān)鍵在于監(jiān)管層須對(duì)影子銀行、地方政府債務(wù)、房地產(chǎn)金融和民間融資擔(dān)保等重點(diǎn)領(lǐng)域明確底線標(biāo)準(zhǔn)和制定事后防控預(yù)案。
杭州樓盤降價(jià)或只是開始
對(duì)于網(wǎng)傳杭州樓盤降價(jià)傳聞，海通證券研究地產(chǎn)組表示，根據(jù)調(diào)研情況看，杭州確有兩個(gè)郊區(qū)項(xiàng)目尾盤降價(jià)(即德信·北海公園和天鴻·香榭里)，降幅約20%，暫時(shí)尚未出現(xiàn)各大開發(fā)商大幅降價(jià)現(xiàn)象。
海通證券地產(chǎn)研究組稱，2013年杭州市場(chǎng)總貨量3000億元，銷售1599億元，真實(shí)去化率一般。此外，2013年土地出讓1300億元，將在未來形成大約3000億元新增庫存貨值，市場(chǎng)將面臨價(jià)格和庫存壓力。
雖然杭州降價(jià)樓盤僅兩個(gè)，海通證券地產(chǎn)研究組稱，“歷史經(jīng)驗(yàn)表明，降價(jià)預(yù)期對(duì)地產(chǎn)殺傷力很大，真實(shí)降價(jià)對(duì)A股殺傷力更大。去年3月屬銷售高點(diǎn)，基數(shù)較高，這將帶來后期增速壓力，市場(chǎng)短期會(huì)承受悲觀情緒沖擊。
盡管如此，海通證券地產(chǎn)研究組仍堅(jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)直接進(jìn)入斷崖式下跌概率小，2014年市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來自局部爆破。上半年個(gè)別城市會(huì)因?yàn)閹齑娑鴶D出泡沫，下半年主要看銀行流動(dòng)性釋放程度。
海通證券地產(chǎn)組補(bǔ)充稱，去年四季度和今年一季度，香港開發(fā)商宣布新盤降價(jià)，比如新鴻基打了八五折，導(dǎo)致出現(xiàn)剛需入市搶購，說明一線城市房?jī)r(jià)可控。預(yù)計(jì)今年北上廣三地房?jī)r(jià)仍有5%漲幅，這對(duì)于大型開發(fā)商不會(huì)有很大影響。
“今年房地產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)需引起足夠警惕，但不宜過度解讀風(fēng)險(xiǎn)，一線地產(chǎn)商風(fēng)險(xiǎn)不大，這些企業(yè)在今年1月份已有大量融資，且部分企業(yè)擁有海外融資渠道。”海通證券地產(chǎn)組認(rèn)為，“中小型房地產(chǎn)企業(yè)將迎來并購潮，但這屬于正常調(diào)整。目前，北上廣庫存消化量集中在郊區(qū)，上海和北京郊區(qū)新盤和二手房?jī)r(jià)格比較合理，價(jià)格水平約為2萬/平米，這個(gè)價(jià)位的樓盤有剛需支撐，無需過分擔(dān)心，也不太可能出現(xiàn)較大幅度價(jià)格波動(dòng)。”
廣發(fā)證券地產(chǎn)小組認(rèn)為，杭州降價(jià)從小開發(fā)商開始，主要不是基于資金問題，而是基于對(duì)于未來市場(chǎng)相對(duì)悲觀，這與其上周在珠三角調(diào)研的結(jié)論一致。據(jù)其了解的情況，目前包括主流開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷也偏悲觀。
“杭州市場(chǎng)去年成交增長6% ，房?jī)r(jià)整體基本保持，而去庫存周期則持續(xù)增長，去庫存周期由年初的不到10個(gè)月增長至17個(gè)月。”廣發(fā)證券地產(chǎn)小組認(rèn)為，“杭州降價(jià)不會(huì)是個(gè)例，未來會(huì)有更多樓盤出現(xiàn)打折促銷，這符合我們前期對(duì)部分地區(qū)有價(jià)格壓力的判斷(包括青島、寧波、南昌、溫州、無錫等)。短期內(nèi)，主流地產(chǎn)股仍然會(huì)有估值壓力，兩會(huì)臨近，需要提防房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)。”
