2014-03-05 08:35:00 來源:證券日報
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昨天，在記者們“窮追猛打”之下，全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新針對房地產(chǎn)市場的前景，吐出了“雙向調(diào)控”四個字。這四個字猶如一個謎面，迅速引發(fā)了人們的各種解讀。那么，房地產(chǎn)調(diào)控的糾結(jié)局面將怎樣終結(jié)？房地產(chǎn)行業(yè)“流金淌銀的日子”是不是已成往事？
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，具有不同于其他貿(mào)易品的顯著特點，我們不應(yīng)按照一般商品的運行邏輯來對待它。過去十年，我國中心城市的房價迅速攀升，并帶動二、三線城市房價大幅度上漲，這固然有價格重估、需求旺盛等合理因素支撐，但與宏觀上忽略住房的保障屬性，忽略甚至丟掉政府的保障責(zé)任，也有重大關(guān)系。這個差錯必須糾正。
萬科集團(tuán)董事長王石自2008年下半年就預(yù)言房價會降，最近更是信誓旦旦稱“中國房價過高，房地產(chǎn)市場存在泡沫”。被稱作“最后一個死多頭”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)也在今年2月表示“房價增速將大幅放緩”，認(rèn)為“今年的房價漲幅會連7%都不到”。他的表態(tài)被看作是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點的一種信號。而中國社科院副院長李揚(yáng)在一次長篇演講中，提到房地產(chǎn)市場時說了一句“當(dāng)前金融部門已經(jīng)在對未來可能的下跌做準(zhǔn)備”，被互聯(lián)網(wǎng)放大，成為唱空、看空房地產(chǎn)市場者的“作料”。
那么，房地產(chǎn)價格是否已臨近拐點？今年的政府工作報告會給房地產(chǎn)以怎樣的定位？下一步將如何調(diào)控和管理房地產(chǎn)市場？筆者認(rèn)為，答案并非無跡可尋：2013年10月29日，中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)時，習(xí)近平總書記指出，“從我國國情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”。2013年11月舉行的中共十八屆三中全會提出“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”。2013年12月舉行的全國經(jīng)濟(jì)工作會議上提出，“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給”。沿著這條思考決策的脈絡(luò)來看，增加供給將是下一步工作的重心。
說一千道一萬，供需矛盾最重要。要想實現(xiàn)價格合理、穩(wěn)定，就要把供給問題解決好。廉租住房、公共租賃房是長期形成的短板，需要下大力氣加以補(bǔ)足；而商品房供給，主要應(yīng)從規(guī)劃上、細(xì)分需求上加以調(diào)整改善。
筆者認(rèn)為，不應(yīng)低估居民基本住房保障的任務(wù)，不宜硬性擠壓保障性住房的比例。這是因為，我國人口眾多，住房需求旺盛，如果所有城市居民的住房都市場化、商品化，會擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)運行的杠桿率，虛增貨幣乘數(shù)，不利于經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展。
在不同地區(qū)和不同發(fā)展階段，保障房的比例并沒有一個確定的標(biāo)準(zhǔn)。我國香港地區(qū)是50%，新加坡是80%，法國是17%。美國的具體比例不詳，但其公有住房目前有120萬套。我國保有多大比例的保障房為宜，需要既認(rèn)真、又不遲疑地調(diào)研論證。第一步要落實2015年全國保障性住房覆蓋20%的目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，完善保障房供給和分配制度，起到托底作用。對基本保障標(biāo)準(zhǔn)以上的住房需求，則交給市場去調(diào)節(jié)。相對于商品房市場，政府只是一個監(jiān)管者。
我國房地產(chǎn)市場還是一個不平衡、不穩(wěn)定的市場，根本原因在于住房資源配置不合理。要廢止把房地產(chǎn)等同于一般商品的錯誤理念；大膽打破房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上固有利益的藩籬；通過調(diào)研論證和試點摸索，實現(xiàn)保障房和商品房的合理配比、良性互動，形成理性、成熟、符合我國國情的住房消費模式。
按照這樣的思路，充分釋放市場的活力，又發(fā)揮好政府作用，我國房地產(chǎn)市場的瓶頸就有可能突破，目前畸形的市場結(jié)構(gòu)就可以改變。那么，商品房的價格也就不會繼續(xù)成為一個問題了。（董少鵬）
