2014-03-28 09:06:00 來源:新京報
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最近多家房企再融資方案獲批，解禁了長達近4年的房企再融資“封印”。3月26日晚間，迪馬股份發(fā)布公告稱，公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易事宜獲得證監(jiān)會無條件通過。迪馬股份成為近期第4家再融資方案獲證監(jiān)會放行的房企，同時也是房企再融資開閘后，首個通過審查的房企重組方案。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，房企再融資逐步開啟，不僅反映了房地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，也給目前面臨波動的房地產(chǎn)市場增強信心。一旦再融資更大范圍地開閘，擁有優(yōu)質(zhì)資源的上市房企將會率先受益。
房企再融資方案相繼獲批
北京城建3月25日公告表示，證監(jiān)會于24日對公司非公開發(fā)行股票的申請進行了審核，并予以通過。據(jù)了解，北京城建將通過此次公開發(fā)行募集不超過39億元資金。
實際上，進入3月以來，A股房企再融資獲批消息頻傳。
3月17日，綠地借殼金豐投資登陸A股的計劃在歷經(jīng)8個月后終于出爐了重組方案。根據(jù)方案，金豐投資將通過資產(chǎn)置換和發(fā)行股票購買資產(chǎn)方式進行重組，擬注入綠地集團100%股權(quán)。根據(jù)預(yù)估，此次注入金豐投資的資產(chǎn)價值達655億元。一旦重組成功，地產(chǎn)大鱷綠地集團將通過借殼登陸A股市場，并刷新A股最大規(guī)模借殼紀(jì)錄。
作為上海國資改革的典型案例，綠地借殼金豐投資的重組方案一出，就被業(yè)界認(rèn)定為房企再融資開閘的風(fēng)向標(biāo)。眾多媒體在消息披露時解讀，一旦方案獲得證監(jiān)會通過，將意味著房企再融資的大范圍重啟。
然而，僅兩天之后，中茵股份、天保基建兩家上市公司分別公布，其再融資申請得到證監(jiān)會審查通過。兩公司憑借商業(yè)綜合體和住宅項目獲得再融資審批，被業(yè)內(nèi)看做房企再融資實質(zhì)性開閘。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示，最近多個房企的再融資方案相繼過審，可以說房企再融資已逐步放開。目前部分城市樓盤降價，部分小房企資金鏈斷裂，國內(nèi)樓市走向令人堪憂。房企再融資的開閘，既是對支柱產(chǎn)業(yè)的支持，也對“看空論”做出向好的解釋。
房地產(chǎn)調(diào)控的市場化“轉(zhuǎn)舵”
“今年以來，房企再融資的開啟，在一定程度上反映了房地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，通過資金鼓勵使企業(yè)開發(fā)更多產(chǎn)品投入市場，達到市場供需平衡，解決部分市場問題。”顧云昌說。
自從2010年4月份，國務(wù)院下發(fā)通知，對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。至此四年間，房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場上獲得直接融資基本是處于停滯狀態(tài)。
顧云昌介紹，之前的房地產(chǎn)調(diào)控政策一方面在需求端限制購買，另一方面通過限制開發(fā)商融資，迫使房企通過“低開快跑”加快匯款，從而抑制房價上漲。但從近幾年一線城市樓市表現(xiàn)來看，政府愿望并沒有實現(xiàn)。反而房企因為資金等問題延緩開工導(dǎo)致了供應(yīng)量減少，尤其在一、二線城市，供需不均衡問題日益突出，進而引發(fā)更多市場問題。
國泰君安證券分析師侯麗科認(rèn)為，上市房企再融資實質(zhì)性開閘，意味著房地產(chǎn)調(diào)控方式逐漸向市場化方向轉(zhuǎn)變。目前，國家對房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路是，一方面通過增加住宅土地供應(yīng)、優(yōu)質(zhì)房企資本市場融資開閘、共有產(chǎn)權(quán)房等多樣化方式，積極增加市場供給能力；另一方面在房價上漲壓力較大的城市，通過限購等手段抑制投資性購房需求，使市場供求關(guān)系逐步恢復(fù)平衡，之后強制性的行政調(diào)控手段可能逐漸淡化。
■ 分析
房企再融資或為有條件開閘
“房企再融資逐步開閘，將有利于緩解2014年年初銀行信貸緊縮對于房企資金面的影響，也有利于降低企業(yè)融資成本，一定程度上也可緩解由于房地產(chǎn)信托、基金的成本高企導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)融資成本高的現(xiàn)象。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說。
同時有證券分析師表示，目前多數(shù)房企再融資價格高于目前市價，所以短期內(nèi)房企集中兌現(xiàn)再融資方案的可能性不大，但一定程度上有助于增強上市公司經(jīng)營積極性。
但盈石集團研究中心總經(jīng)理張平認(rèn)為，僅僅幾家房企再融資方案得到批準(zhǔn)，并不意味著房企再融資將會全面開閘，而是有選擇性地放行。
通過觀察不難發(fā)現(xiàn)，年初，海印股份和外高橋兩家房企，分別憑借廣州國際商品展貿(mào)城和上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)兩大專業(yè)市場項目身份，獲得了再融資資格。中茵股份的再融資方案也是針對徐州中茵廣場這一商業(yè)綜合體項目。北京城建獲批的方案里包含了平各莊一級土地開發(fā)項目，且融資金額的近1/3都將投入該項目。
“未來開發(fā)項目與新型城鎮(zhèn)化、保障房建設(shè)和專業(yè)市場等有關(guān)的企業(yè)或?qū)@得更多機會。審批機構(gòu)對申請項目的審查也將更為嚴(yán)格。”張平表示。
因此，在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，房企再融資并不能給所有上市房企帶來融資機會，再加上上市房企在整個行業(yè)里仍是少數(shù)，因此房企再融資對整個行業(yè)資金鏈的緩解作用或?qū)⒂邢蕖Ｔ偃谫Y開閘，擁有優(yōu)質(zhì)資源的上市房企將成為最大獲益者。
背景
●2010年，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)房企上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
●2011年、2012年，房企融資困局難改。在此背景下，房地產(chǎn)信托飛速增長。
●2013年，市場對房企再融資開閘預(yù)期增強，包括北京城建、新湖中寶等在內(nèi)的幾十家房企紛紛公布再融資方案。
●2014年，年初外高橋、海印股份憑借專業(yè)市場項目獲得再融資資格。3月以來，中茵股份、天保基建、北京城建、迪馬股份的再融資方案相繼獲批，意味著房企再融資實質(zhì)性開閘。
近期房企再融資數(shù)據(jù)
北京城建 擬以不低于9.38元/股的價格，非公開發(fā)行不超過4.16億股股票，籌集資金總額不超過39億元資金。
中茵股份 擬以不低于9.53元/股的價格，非公開發(fā)行不超過1.8億股股票，籌集資金總額不超過17.154億元。
天保基建 擬以不低于4.48元/股的價格，非公開發(fā)行不超過3.459821億股股票，籌集資金總額不超過15.5億元。
外高橋 擬以不低于13.2元/股的價格，非公開發(fā)行不超過1億股股票，籌集資金總額不超過2.6732億元。
海印股份 擬以不低于8.34元/股的價格，非公開發(fā)行不超過1億股股票，籌集資金總額不超過8.34億元。
（記者 方王洋）
