2014-05-04 08:20:00 來源:中國經營報
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北京樓市“五一”黃金周在寂靜中度過。“東三環雙井合生國際137平方米三居，市價750萬元，現在600萬元急售。”房屋總價直接跳水100多萬元，房屋還是無人問津。
北京二手房已出現滯銷。“我本人在2013年也在賣一套房子，100平方米的房子，就賣不掉。”萬科副總裁毛大慶“五一”前夕在一次內部交流會上透露，“現在是越等越賣不掉，經紀人讓我降價，我告訴經紀人，我是以成本價賣的，都沒計算利息，結局就是我不賣了，收租金。”
相關數據統計，北京二手房價格已經連續4個月下跌。
在二手房價格跳水的影響下，北京一手房市場發生分化。調查發現，在資金壓力下部分樓盤通過打折的方式“以價換量”，而另外一部分不愿讓利的樓盤卻面臨無法定價的局面。
二手房降價遇冷
合生國際，位于東三環內，該區域每平方米均價都在5萬元以上，只是目前有價無市。“相比而言，這個137平方米的房子是目前降價幅度最大的，但還是沒有人來買。”該中介都不記得打了多少個電話，也沒有推銷出這套房子。
四環外的房子也面臨著同樣的窘境。去年年底，位于管莊的遠洋新悅，81平方米要價260萬元，業主負責稅費。“當時錢都準備好了，最后房主臨時決定放到今年再賣，想再漲價。”如今，王先生慶幸當初房主反悔。
目前，這套房子叫價250萬元，房主承擔稅費，但還是沒有人來買。“像這樣直接降價10萬元以上的二手房已經開始普遍。”我愛我家一門店經理介紹。
統計數據顯示，二手房價格也已經從去年12月以來連續4個月陰跌了。中原、鏈家、我愛我家等大型中介機構調查，有多套房的業主心理發生了明顯的變化，擔心未來房價會掉頭。
中原地產華北區董事總經理李文杰表示，二手房房源掛牌議價空間繼續增加，有60%的房源掛牌價格都在一季度出現了下調，4月首周二手房議價空間從一季度的2%左右上漲到3%。“北京樓市觀望情緒濃郁。”
根據中原地產的數據，至4月27日，4月北京二手房成交6317套，環比下降18.2%。這是接近最近6年以來的最差紀錄。
新房促銷戰打響
在二手房影響下，一手房市場出現了分化。由住總萬科橙率先降價開盤售入市，位于通州的東亞印象臺湖緊隨其后。東亞印象臺湖將二期住宅入市價格從預期的2.6萬元/平方米調整為2.2萬元/平方米起，且產品由原先預期中的毛坯調整為精裝修。
盡管萬科相關負責人在多個場合聲明，住總萬科橙不是降價，是按照建委核準的房價。“萬科是明顯的變相降價，形勢好的時候通過精裝修提價，如今推出毛坯房只是順應了房市的形勢。”一開發商負責人向《中國經營報》記者介紹。
同樣是萬科的樓盤，位于通州太湖的中糧萬科公園在去年年底造勢時曾將價格預定在30000到32000元/平方米，目前價格則為26000元/平方米。“萬科再次以精裝修變毛坯房的理由。”上述開發商表示，包括萬科，多個新開盤項目，都加大了推盤力度。
截至目前，北京年內供應的期房項目已經達到了57個，合計供應住宅高達16179套，相比2013年同期的28個項目、8197套，上漲幅度達到了97%。
中原地產統計數據顯示，預期在5月入市的項目達到了40個，潤澤公館、京投銀泰·公園悅府等項目都預期上市，合計供應住宅套數將超過萬套。
調查表明，2013年，北京2萬左右的剛需項目供需比基本是1：4，但目前看已經逐漸降低到1：2。
亞豪機構市場總監郭毅認為，目前企業集中在此時推盤搶先入市，還能爭取一部分客戶，如果錯過這個時間窗口，下半年市場依然還沒有好轉，開發商就只能通過低價甚至降價來換量。
房價進入下降通道
變相降價已經拉開
熱點區域亦莊所在地的萬科金域東郡，從3.2萬元/平方米左右，降到3萬元，帶精裝修，實際房價已經跌破3萬元；北京城建海梓府從3.6萬元直接降到了2.88萬元，去掉了精裝修。林肯公園從3.6萬元直接降到了3.2萬元，對外宣傳是2.6萬元，因包含了6000元的裝修。
亞豪機構市場總監郭毅認為，目前北京樓市釋放長效調控政策信號、銀行信貸持續收緊，購房者實際購買力正在下降，市場供需形勢正在發生變化，未來房企不得不選擇舍價換量。
根據2013年年報，118家上市房企2013年存貨總量達到1.81萬億元人民幣，比2012年進一步增加3709億元，增幅達到28%。如果以2013年的營業收入計算，樓市需要32個月才能消化所有存量。
從數據上看，今年以來，20家房企已經連續4個月減少了在土地方面的支出。其中1月為年內最高點，拿地總金額高達600.99億元，隨后便逐月下調，2月份拿地總額相比1月份近乎腰斬，為325.62億元，3月份則進一步下滑至254.54億元，4月截至23日，只有55.95億元。
中原地產首席分析師張大偉表示，上半年價格已經基本停滯。“房企選擇了以價換量。”統計顯示，2014年4月，中國城市住房(一手房)價格288指數為1098.3點，較上月下降0.3點，環比微跌0.02%，同比上漲6.90%，全國一手房價格指數自2012年7月以來連續21個月上升后首次出現下跌。
(晏耀斌)
