2013-04-04 11:45:00 來源:21世紀經濟報道
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當公眾將所有焦點放在單身限購和20%個稅征收上時，開發商恐慌的卻是，北京市住建委對商品房預售價格的行政干預一再升級。多個開發商向記者證實，除了遭遇漲價不被批準的困境外，北京市于3月下旬開始暫停了20個左右熱銷項目的網簽。
“一些項目提前獲得消息，趕在3月25日之前加快了網簽材料申請進程，而我們只好老老實實封盤。”通州某項目負責人向記者抱怨。被停止網簽的項目，成交均價普遍在2萬元/平方米以上。
另據知情人士透露，北京市住建委已開始分批約談6萬/平方米以上的高端項目。可以預計的是，這些高端項目銷售在6月底之前都將受到一定程度的行政干預。
網簽蹊蹺暫停
在各城市出臺的國五條執行細則中，“京十九條”是最嚴厲的版本。其中京十九條第二條提出：“2013年本市房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。”這一行政限價的條文，直戳開發商的軟肋。
事實上，北京市已經于細則出臺前就有所行動。
據北京房地產交易管理網顯示，北京3月份有19個項目獲得預售許可證，截至目前，其中只有5個項目顯示有成交記錄，除了K2玉蘭灣，其他4個項目成交均價均在2萬元以下。更為蹊蹺的是，無成交記錄的新取證項目，住宅擬售價格一欄也不再公開顯示。
3月30日傍晚，“京十九條”公布的同時，北京市住建委也發出通知：2013年3月31日零時至4月7日24時，北京市房地產交易系統進行升級調整，期間暫停購房資格申請、審核及網上簽約。但此前一些項目已于3月下旬就被口頭通知暫停網簽。北京朝陽區某熱銷項目相關負責人告訴記者，他們3月下旬被通知暫停網簽，具體恢復時間要另等通知。而且，北京市已開始在認購前審核資格。
另一大型開發商營銷總監告訴記者，被通知暫停網簽的項目成交均價均在2萬元/平方米以上，低于2萬元/平方米的項目并沒有收到通知。“這是由區建委口頭通知各個項目老總的，沒有正式發文，時間并不同步，大部分在3月20日以后。”
東亞新華地產營銷總監賈玉鵬猜測，北京市如此嚴厲的行政干預，可能是緣于2月份北京市房價漲幅過大。國家統計局統計數據顯示，今年2月份，全國70個大中城市有66個房價上漲，新房價格環比北京與廣州并列第一，同比漲幅北京僅次于廣州，為7.7%。
漲價的容忍度
政府的限價與開發商的漲價，充滿張力。
3月份，除了部分項目被暫停網簽以外，包括金茂悅、首開國風美唐等項目在內，新一期取證房源因要求漲價而被建委駁回。賈玉鵬擔心，近期漲價的項目很難拿到預售證。
“京十九條”第十九條明確規定：對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。實際銷售價格不得高于申報價格。
“北京市對于漲價的容忍度并沒有具體標準。”大興某開發商告訴記者，“同行在互相交流中發現，在大興，18000元/平方米是個關鍵的檻，如果新取證項目在17000-17500元/平方米，政府就會批，但超過18000元/平方米就不會被批。”其他開發商也向記者證實，近期大興生物醫藥基地多批房源均未取得預售證，即是由于報價超過了18000元/平方米。
上述開發商還發現，政府對房山項目的漲價容忍度只有3%。該人士告訴記者，“開發商漲價一般是稱成本投入過高，但建委會依據成本投入與收益之間的關系給你算賬，如果收益過高，漲價的申請就會被駁回。”
亞豪機構市場總監郭毅認為，在限價的背景下，開發商的操盤策略可能要重新調整，從“低開高走”改成“高開低走”。“最尷尬的是那些老項目的后期，以及所謂區域地標的項目，他們的漲價難度會加大，除非變更項目名稱。”
多個開發商私下向記者表示，如果行政干預越來越嚴格，開發商可能會采取延期開盤的方式應對。但21世紀不動產分析師張磊表示，并非所有開發商都能承受延期開盤的資金壓力，有些開發商可能被迫向下調整報價，但新房暫不會出現整體降價的現象。
調控的容忍度
據鏈家地產市場研究部統計，今年新增供應的項目，與去年同項目前期開盤的價格相比，價格上漲幅度超過5%的占比在兩成以上。鏈家地產市場研究部張旭認為，由于庫存不斷下降，開發商存在漲價的意愿，但在調控壓力下，短期內房價很難出現明顯上漲。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，北京市承諾，2013年比2012年房價保持穩定。問題是，北京今年前3個月房價已漲了不少，于是只能大刀砍向開發商。
一位不愿意透露姓名的業內人士稱，如果開發商采取集體延期開盤等消極抵抗的方式，政府稅收以及土地出讓金方面可能會受到嚴重影響。根據官方統計數據，2012年，北京市地方財政預算收入比上年增長10.3%，遠低于2011年的27.7%。同年，北京成交經營性用地64宗，371.82萬平方米，創近4年來新低。
該人士認為，如果政府繼續嚴厲調控樓市，其稅收和土地財政就會受到很大影響，而在地方債高企的背景下，這很可能引發銀行系統風險。張磊表示，此輪調控北京市一直是最嚴厲的，這與其特殊的城市定位有關，北京市對財政和經濟下行的容忍度，其實就是調控的容忍度。
