2013-06-20 09:11:00 來源:央視財經評論
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此前報道：北大教授：高房價是為了讓窮人有房住
CCTV2《央視財經評論》：
房價會掉頭向下嗎？
房價還在漲！日前，國家統計局最新的5月份數據出爐，全國70個大中城市環比上漲的有65個，同比上漲的達到了69個。同比上漲的城市當中，北上廣深仍然是位居前四位。為何房價會倔強的一路上揚？為何難以逃脫越調控越上漲的怪圈？連漲的勢頭究竟是什么原因造成的？市場對房價的看漲預期為何持續不降溫？房價是否終有一天會掉頭向下？央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員中國社科院金融研究所研究員尹中立、著名財經評論員劉戈共同評論。
北大教授一句高房價有利于窮人，為何會引來惡罵？眾多城市房價看漲預期，為什么至今不減？連連上漲的房價，究竟將了誰的軍？
時下樓市的走勢如何？記者在上海一些樓盤看到，雖然是工作日，但大廳里居然坐了很多來看房，或者簽約的購房者。
記者：最近到底是漲了還是跌了？
上海某樓盤銷售員：漲了，它絕對是越到后面越漲。
看過市場再來看數據，國家統計局最新公布的70個大中城市房價數據，5月份房價漲勢漸緩，但同比數據和房價上漲城市個數并不能令人松口氣。于去年5月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市只有溫州一個，上漲的城市有69個，其中漲幅最高的城市為廣州，上漲了15.5%。北京、深圳位列第二、第三。于今年4月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有3個，比上月增加了1個。環比漲幅最高的城市為桂林，上漲了2.9%，在上漲的65個城市中，環比漲幅比4月份縮小的城市有36個。
在北京，備受關注的北京夏家胡同地塊今天要復出了。
李軼(記者)：我身后的這個空地，就是今天重新掛牌出讓的北京夏家胡同地塊。從目測來看，這塊地并不大，如果競成商品房的話，大概就是在十棟樓以內。但是就是這個小小的地塊，在北京5到6月的拍賣市場上掀起了一個巨大的風浪。
夏家胡同地塊位于北京南三環的西段，在剔除配建的一萬平方米的公共租賃住房后，按照更新的起價13.59億元計算，起始樓面地價為每平方米3萬元。，加上建安等開發成本，地塊上所建樓盤售價或將在每平方米6萬元左右，這個地塊近期也帶動了周邊房價的上漲。
梁倩(某房產中介門店經理)：西南三環附近現在比較大的樓盤，有萬年花城和三環新城兩個大的社區。萬年花城實際成交價格在三萬三四到三萬八九之間，三環新城在三萬到三萬二之間。從半年前和現在相比，(房價的漲幅)在一平米五千塊的漲幅。
媒體統計，今年前五個月，北上廣深全國四個一線城市，土地出讓金高達1411.8億元，相比2012年同期的314.4億元，同比上漲幅度達到了350%。前五個月的土地出讓金已經接近2012年全年的水平。
尹中立：如果大多數窮人都住在政府提供的房子里 這種極端情況就是回到1998年住房政策改革之前
我們的金教授現在是語出驚人哪！應該說這不是他第一次說出這種聽起來讓老百姓神經都比較緊張的話。從簡單的道理來看，好像把高房價，把土地價格賣得很貴，政府就可以有更多的資金來給窮人蓋房子，但是如果大多數窮人都住在政府的房子里的話，這種極端的情況，就回到我們1998年住房政策改革之前的情況。
我們為什么要改革？原因實際上很簡單，如果只希望政府給老百姓蓋房子的話，這房子永遠都很難指望得上。所以1998年之前，中國老百姓幾代人擠在一個房子里那種痛苦的歷史，我們不應該忘記。也就是說，我們住房制度市場化的改革，實際上它煥發了活力，我們不要忘了這樣一個事實。因為現在接受完了調查的人，大多數是年輕人，更準確的說是沒房子的人，這些人從自己的感受出發，肯定是要投反對票的。如果13億人每一個人投一票的話，我相信贊成金巖石高房價理論言論的人可能更多。很簡單，因為所有有房子的人都希望房價上漲，而不希望房價下跌，至于這種言論是不是真的有道理，那是另外一種事情。
劉戈：高房價有利于窮人的說法能迎合多套房的擁有者和投資者
每隔一段時間，這樣的論調都會有。2008年，有人說現在買房子就是愛國，后來有人說丈母娘推高了房價，還有人說高房價體現了一個城市的高競爭力。現在房價高有利于窮人的這種說法，它能夠迎合一部分人的想法。比如說很多套房子的，等著房價漲的。今天說了這個話以后，房地產商任志強在微博上表示，這樣好，大家都發財，因為即使你不賣房子，但你的房子可以用來抵押，也可以拿到更多的貸款。在他們看來房子永遠是一件投資品，而不是一個生活必需品，不是一個用來住的，而是用來投資的。所以他的這種觀點和大部分老百姓的想法不一樣，因為不是每一個老百姓在買房子的時候，是準備把它賣掉的，或者準備拿它來進行貸款的。
我統計了一下，最近這十年，中國的城鄉居民的可支配收入增長每年大概是11%左右，而房價的增長每年是20%左右，這中間有一個巨大的差額。所以這樣的一個房價，你還認為它合理，我不知道合理在哪兒？實際上金巖石他們說的那個道理在現實中有沒有現實版？他說的是一個理想狀態，現實中有，就在香港，就是這樣的一個高的房價，但是香港市民住的房子是一個什么狀況，所以為什么會有那么多的人不同意他這樣的一個看法，原因就在這兒。
一種買房子是用來住的人，那么他希望房子不要漲得太厲害。那么另外一種，買房子用來投機的，當然就希望房子漲得越高越好。從這里面，其實看出來一個特征，就是在一線城市里，更多的房子是用來投資和投機的，而在三、四線城市里，投資和投機的特征性要低得多。所以相對而言，它更是一個相當于消費品的價格。為什么北上廣深這幾個城市漲得那么厲害，它不光是由于所謂的剛需，還是有很多的房子是被高收入買去了，買去了以后等到它升值，所以當然有更多人希望房子漲得越高、越快越好。
胡景暉：交易呈兩極化 要么是全款購買的高價房 要么就是需要貸款的剛需
現在來看，交易的主體還是以這種形勢為主，大概40%的交易量是首次置業的年輕人，當然他們是三代人一起來投這個錢，還有50%現在更多的是一些改善需求者，包括首次改善和多次改善。從交易來看也是兩極化的，一方面一些80平米以下的中小戶型，中低價的中小戶型，仍然是市場需求最旺盛的。另外100平米以上的一些，針對改善型的一些房屋，特別是比如說跟學區、養老、教育、公共這些服務相配套比較好的一些商圈和社區，也受到一些改善人群的歡迎。
目前來看，主體交易里面60%主要還是中低交易、中小戶型的。因為這個畢竟在城需求和置辦能力來看，占的量比較多。那剩下30%多，將近35%是一些相對高端的一些，比如說低精密，或者是公寓這樣的戶型，那么還有3%到5%是一些別墅的。目前完全的這種自付，一次性的自己來付款的大概占到交易量的30%左右。從目前來看，往往越是一些高端、高總價的，事實上它的欠款支付的比例會高一些。中低價位的，就是從普通老百姓需求來看，需要貸款支持的比例還是偏大一些?；旧蟽蓸O分化比較嚴重。
尹中立：對于單身的城市男性青年來說 最性感的要求就是房子
實際上現在買房子的人是一個涇渭分明的兩個階層。一個是就買房為了結婚，為了生計，另一種階層就是買房子不是為了住，是主要是為了投資，尤其是北上廣深，第二種情況占的比重相對來說要高一點。因為我們現在接觸的很多外國的專家，他們也感到很奇怪，說北京、上海的居民人均年收入不過是幾萬塊錢，但是現在一平方米的房子就賣幾萬塊錢，就超過了一年的人均收入。也就是說，一方面是大部分覺得很貴，但是現實當中的房子，尤其是地段比較好的房子無論是多貴，實際上都是一搶而空，甚至好多出現了日光盤，就說明購買力非常強。如何去解釋這種現象？應該說用正常的居民收入是已經很難解釋，那么我們可以轉另外一條思路，我們用不正常的收入來解釋。所謂的不正常收入就是叫做灰色收入理論。北京大學一個教授專門對中國灰色收入做了一個研究，去年，他認為中國的灰色收入大約應該在5、6萬億左右，而去年的中國的住房銷售總額也就是6萬多億，也就是說我們用正常收入不能解釋的部分，實際上用灰色收入、不正常的收入可能就非常好解釋這樣一種情況。也就是一方面大部分老百姓已經買不起了，但是對于那些灰色收入者來說，他們的購買力其實是非常旺盛的，非常強的。所以為什么要搞限購？限購也就是限制這些不正常的、有大量灰色收入的人買很多套房子。
實際上整個社會可以用擁有住房，或者沒有住房，或者是擁有多套住房分成不同的階層。簡單來說，可以劃分成有房階層和無房階層。不同的人對房價上漲的感覺就有很大的差別。有人曾經做了一個比較調侃的一種說法，說對于這些單身的城市男性青年來說，最性感的要求就是房子。
尹中立：當下就是房價會掉頭向下的一個拐點 過去的十年是怎么樣按都按不住的房價 未來可能會是怎么托都托不起來的一個局面
今年的夏家胡同的故事，不禁讓我們想起去年的萬柳的那個地王，正是因為萬柳的地王產生，所以導致整個北京的房價由以前的微跌或者不漲，然后變成了大漲。也就是說，一個地塊，一個地王，它形成的影響是巨大的，它不僅僅影響的是北京周邊的地塊，而且會影響到全國的房價的走勢。這種輿論的相關作用，對市場的影響，我覺得有關部門不能忽視，它是一個風向標的引領性作用。
房價什么時候會掉頭向下？我覺得從國際的大氣候來看，應該就在當下。其實是從全球的這種投資者的眼光來看，最近一段時間，大家神經都繃得非常緊，都在看美聯儲的臉色。什么時候QE3開始推出，這是影響到全球整個資金流向的大氣候的問題。如果那邊一收緊，利率一提高，全球資金會從中國向美國流動，這是一個大趨勢。那么那個時候真正的形成這樣一個資金的逆轉的話，那么我們現在的擔憂房價上漲的問題就一去不復返了。未來我們是擔憂它下跌，怎么樣來把它托住，而過去的十年是怎么樣按都按不住，未來可能就是怎么托都托不起來的一個局面，現在就是拐點的一個開始。
劉戈：降房價 不是行政手段可以解決的
其實我想起來60多年前的一個故事，就是當年陳云怎么評議全國的糧價。1949年10月新中國成立，當時全國的糧價爆漲，很多商人投機取巧，那么這個時候陳云沒有去選擇限購的辦法，也沒有去選擇抓進糧廠槍斃的辦法，怎么辦呢？首先在東北加緊收購糧食，高價收購大量糧食，同時鐵道部門保證每一天都有一千萬斤糧運到關內，然后選擇時機。在開始的時候，這些糧食隨著黑市的價格一起漲，那么很多商人判斷大量吃進，那么結果在11月25號那一天全部降價，然后拋售國有的糧食，那么價格一下就下來了。最后這些投資商人的本金，可能都是借的高利貸，全都砸進去，這樣糧價一下就給跌下來了。所以選擇什么樣的時機，用什么樣的辦法，同樣這也是市場的方法和手段，不是行政手段，可以解決問題。
