2013-07-05 08:46:00 來源:經(jīng)濟參考報
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剛好處于中期考核關節(jié)點，又碰上了全國銀行間流動性緊張，流動性控制逐漸成為資本市場的緊箍咒。全國多地銀行紛紛取消房貸利率優(yōu)惠，辦理期限和手續(xù)拉長，甚至暫停辦理房貸。許多人不禁隨之“恐慌”起來，購房成本是否意味著大幅增加？房貸的寬松優(yōu)惠是否一去不復返？銀行將被迫關上房地產(chǎn)開發(fā)貸款大門，中小房企將面臨資金鏈條斷裂，樓市將迎來一輪大浪淘沙？
個貸收緊優(yōu)惠取消審批放緩
6月以來，由于流動性收緊，不少銀行房貸趨緊、利率提高，甚至取消了房貸利率優(yōu)惠政策。記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眼下許多城市首套房利率優(yōu)惠都已“放空”，而且審批時間加長，難度加大。由于資金緊張，多數(shù)銀行越來越惜貸，個別銀行甚至暫停了貸款業(yè)務。
記者以購房者身份咨詢了北京地區(qū)多家銀行，都表示申請房貸額度和利率都有所收緊。“首套房沒有利率優(yōu)惠了，而且現(xiàn)在房貸業(yè)務做得很少，甚至基本不做了。”工商銀行的一客戶經(jīng)理對記者表示，辦理房貸業(yè)務，銀行暫時不予放款了，要等到7月中旬左右再說。
此前大多能夠享受利率9折甚至85折優(yōu)惠的銀行，現(xiàn)在基本已經(jīng)再難覓優(yōu)惠了。在武漢光谷上班的市民王先生5月底買了首套房準備結婚。辦理房貸時，業(yè)務經(jīng)理告訴他，可以為其辦理9折優(yōu)惠，但沒想到，半個月之后，銀行突然給他電話說，優(yōu)惠辦不下來，只能基準利率貸款。王先生一氣之下準備更換銀行，誰知他打了一通電話，所有銀行都無法辦理優(yōu)惠。
據(jù)介紹，因為實體經(jīng)濟不景氣，不少銀行在信貸規(guī)模上管控很嚴，有的還通過一些方法騰出信貸規(guī)模，部分股份制銀行都毫無操作空間。民生銀行一工作人員表示，申請房貸整個流程一般需要1個月，現(xiàn)在各家銀行都放緩了速度，基本上得1個半月以上。等過了7月，各家銀行劃分出下半年貸款總規(guī)模，住房貸款會有所放松。
銀行“錢荒”引發(fā)的蝴蝶效應還在繼續(xù)，比利率上浮更“絕”的是暫緩貸款。許多銀行明確表示，貸款額度有所收緊，節(jié)奏開始放緩，對于房貸暫緩審批放貸，未來一段時間內(nèi)將會更加惜貸。中國銀行湖北省某支行負責人告訴記者，總行已經(jīng)放話要加強流動性管理，控制貸款，而且，最近一個多月存貸比壓力非常大，停止放貸也早在意料之中。
房企融資受阻經(jīng)營困難
房地產(chǎn)市場這么多年的高速發(fā)展，寬松的資金支持是其中的重要原因。許多銀行表面上增加了對房地產(chǎn)項目放貸的審慎，私底下卻通過信托、理財產(chǎn)品等表外業(yè)務方式向房地產(chǎn)業(yè)“輸血”。一些業(yè)內(nèi)人士擔憂，在流動性緊張的壓力下，銀行將不得不收緊表外業(yè)務，房地產(chǎn)的資金需求必然成為“無源之水”。
預期資金收緊，或將對房企資金鏈帶來不小的壓力，開發(fā)商或迎來資金緊張局面。“房地產(chǎn)公司很難貸到款，因此他們與信托公司或銀行合作 ， 通 過 信 托 理 財 等 方 式 變 相 融資。”中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說，這種現(xiàn)象近幾年來十分普遍，在限購限貸的情況下，信托成為房企融資的最主要渠道。
央行收緊銀根，市場資金流動性趨緊，對屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)來說，肯定會有一定影響。“住房消費貸款和開發(fā)貸款一樣，要送到省分行審批，他們管得嚴，要是通不過，我們也沒有辦法。”武漢一家商業(yè)股份制銀行個貸業(yè)務負責人透露，最近鬧的“錢荒”讓他們高管更加謹慎，“企業(yè)拿到貸款后就提用了，不會一直存在銀行，指望貸款派生存款也不可能。所以，必須確保不出現(xiàn)資金短缺無錢供應的情況。”
“錢荒”的影響更多集中在基金、信托等金融產(chǎn)品的層面。雖然資金趨緊，必然會影響到樓市。目前，信托依然是中小房企的“救命稻草”。從近幾個月信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，大部分都投向中小開發(fā)商位于二、三線城市的住宅類項目，融資額大多在5億元以內(nèi)。武漢本地一小型房地產(chǎn)企業(yè)老總吳紹軍坦誠，錢荒將對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈造成很大壓力，進而使房價發(fā)生波動。
業(yè)內(nèi)人士認為，由于房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，明顯受制于市場流動性，雖然短期情況不足以判斷大勢，但是在流動性緊張的背景下，一些中小房企或選擇松動房價。大部分房企尤其是中小房企，銀行貸款仍然是主要融資來源，“錢荒”發(fā)生讓銀行流動性緊縮程度超出預期，眾多房企的銀行貸款融資可能進入困難時期。
樓市回歸正常軌道
一些市場人士認為，在銀行“惜貸”情況下，整體土地市場會出現(xiàn)一定的“降溫”。不同房企根據(jù)資金狀況，拿地會表現(xiàn)出很大的差異性。現(xiàn)金流緊張的房企，拿地會放緩，溢價率會降低。
然而，實際情形似乎并不像想象的那么簡單。從近期的情況看，大型房企的錢袋子并沒有那么緊張。而是，拿地熱情依然膨脹，土地市場“地王”頻現(xiàn)，部分一線城市土地出讓金同比大幅增長。就在6月27日，上海、重慶、南京、武漢等城市均出現(xiàn)高總價地塊。上海刷新了今年以來總價地王紀錄。武漢一宗地塊吸引4位買家競價，經(jīng)過246輪激烈競拍，一分鐘提價800萬。
業(yè)內(nèi)人士認為，這種房貸緊張局面不會持續(xù)很久，將隨著“錢荒”的逐步緩解而消退。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則說，央行也已出手向部分銀行提供流動性支持，銀行資金緊張狀況正在改善，二季度之后，超額儲備金率將回歸常態(tài)，個人房貸及企業(yè)開發(fā)貸也會回歸正常模式。
流動性控制的影響正在逐步消退，市場流動性正回歸常態(tài)。“除了信心上的波動，絕大多數(shù)的開發(fā)企業(yè)和買房者都沒有在這一金融風波中受到實質(zhì)性沖擊。”上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說，當下，顯然并沒有把開發(fā)企業(yè)逼入下調(diào)房價的絕境。取消房貸利率優(yōu)惠也只是暫時的，對樓市的影響面非常窄。
6月19日，國務院常務會議明確提出支持居民家庭首套自住購房。業(yè)內(nèi)人士認為，從中可看出國家對解決居民住房需求的決心，代表央行堅決不“救市”的決心。短期內(nèi)，樓市受“錢荒”波及有限，更多是受限價限簽政策的影響。但房企還需逐步擺脫通過信托、私募、債券等方式募集資金，防止利潤不足以支撐其融資成本，出現(xiàn)兌付風險，進而引發(fā)深層次危機的連鎖反應。
（徐海波）
