2013-08-30 08:08:00 來源:中國證券報-中證網(wǎng)
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導(dǎo)讀：一線城市樓市火爆，帶動土地成交量大漲。今年7月，北京、廣州、深圳、上海等一線城市房價同比漲幅分別高達18.3%、17.4%、17%和16.5%。國泰君安8月26日發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究報告稱，全國16個城市年初至今住宅類用地累計推出土地總量同比上升35%，其中一線城市同比上升169%，二線城市同比上升23%。全國16個城市年初至今住宅類用地累計成交同比上升52%，其中一線城市同比上升178%，二線城市同比上升39%。國土部新近發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，上半年全國土地出讓合同價款已高達1.7萬億元，增幅達77.3%，其中房地產(chǎn)用地出讓價款同比增幅超過90%，均刷新歷史同期紀(jì)錄。
盡管不少業(yè)內(nèi)人士都感嘆一線城市土地價格太高了，但眾多開發(fā)商依然在一線城市瘋狂搶地。近期“面粉貴過面包”的土地拍賣大戲不斷上演，一線城市地價不斷刷新，土地出讓收入也創(chuàng)出新高。業(yè)內(nèi)人士指出，一線城市旺盛的購房需求、緊缺的土地資源是造成開發(fā)商搶地的主要原因。在房價未出現(xiàn)拐點的情況下，土地市場的高溫狀態(tài)短期難有改觀。
搶地大戰(zhàn)硝煙彌漫
近日，上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)某商住地塊出讓，開發(fā)商爭奪異常激烈。競拍出讓之前，該地塊已成功吸引14家房企參與競買，經(jīng)過252輪激烈競價后，最終被三盛、三花控股聯(lián)合體以15.2億元總價競得，折合樓板價為9431元/平方米。而在2011年11月同區(qū)域曾有類似地塊成功拍出，樓板價為3648元/平方米。對比發(fā)現(xiàn)，不到兩年時間，該區(qū)域地價已經(jīng)暴漲250%。
8月27日北京市土地整理儲備中心出讓三宗房山區(qū)理工大學(xué)地塊，在競拍前就收到了36次網(wǎng)上報價，吸引了萬科和住總聯(lián)合體、泰禾、首創(chuàng)、融創(chuàng)、富力等18家房企和聯(lián)合體參與競爭，最終平均樓面價達到1.7萬元/平方米，加之3000元/平方米的建安成本，曾經(jīng)是北京價格洼地的西南六環(huán)，單在住宅成本一塊就已經(jīng)超過2萬元/平方米。8月22日房山區(qū)理工大學(xué)9號地拍出令人咋舌的每平方米2萬元樓面價，超過了區(qū)域在售所有項目平均售價。
北京市今年年內(nèi)土地出讓金總額已突破千億元，達1036.92億元。算上今年，北京土地年度成交額有3次突破千億，前兩次分別為2010年、2011年，前兩年都是11月以后才突破千億，而今年三季度就突破了千億大關(guān)。從住宅土地成交樓面均價看，今年達到了9365元/平方米，同比上漲44.3%。
廣州今年以來土地出讓金已超過400億元，遠(yuǎn)高于去年全年338億元的總額，距離全年目標(biāo)相去不遠(yuǎn)。根據(jù)廣州市財政局年初發(fā)布的預(yù)算草案顯示，2013年廣州市土地出讓金收入預(yù)計為475.6億元，較去年增長40.9%。
一線城市樓市火爆，帶動土地成交量大漲。今年7月，北京、廣州、深圳、上海等一線城市房價同比漲幅分別高達18.3%、17.4%、17%和16.5%。國泰君安8月26日發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究報告稱，全國16個城市年初至今住宅類用地累計推出土地總量同比上升35%，其中一線城市同比上升169%，二線城市同比上升23%。全國16個城市年初至今住宅類用地累計成交同比上升52%，其中一線城市同比上升178%，二線城市同比上升39%。國土部新近發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，上半年全國土地出讓合同價款已高達1.7萬億元，增幅達77.3%，其中房地產(chǎn)用地出讓價款同比增幅超過90%，均刷新歷史同期紀(jì)錄。
開發(fā)商回流一線城市
數(shù)據(jù)顯示，僅今年8月1日至25日，10家標(biāo)桿企業(yè)拿地金額已經(jīng)達到266億元，獲得的權(quán)益可建面積達到508萬平方米。值得關(guān)注的是，7月10家標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額為412億元，為2009年以來的第三高位，僅次于2009年9月的434億元和12月的473億元。另外從今年前7月來看，10家標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額為1387億元，比去年同期增長2.9倍。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉稱，2012年市場發(fā)展不均衡，三四線城市庫存積壓過多，而一二線城市則領(lǐng)漲市場，房企都認(rèn)識到這一點，開始回歸一二線城市。
一向主攻三四線城市的恒大變化最為明顯。7月初，恒大以35.6億元加26萬平方米公租房的代價，拿下建筑規(guī)模超51萬平方米的昌平沙河鎮(zhèn)地塊，實現(xiàn)挺進北京的夙愿。恒大地產(chǎn)董事局副主席夏海鈞透露，恒大下半年將持續(xù)優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，一方面新增土地儲備向一二線城市傾斜，另一方面選擇三線城市的核心地段儲備優(yōu)質(zhì)項目。恒大今年6、7月份已在一線城市如北京、廣州購地，上半年收購新土地儲備1456.6萬平方米，新獲取項目34個，位于一二線城市的項目占比為38.2%。
保利地產(chǎn)同樣青睞一二線城市土地，接連在北京、上海、天津、青島等一二線城市獲取多個項目。保利地產(chǎn)2013年上半年新拓展20個土地儲備項目，新增容積率面積565萬平方米，多位于一二線中心城市。
“大型開發(fā)商紛紛回流一二線城市，標(biāo)志著前些年為了繞開限購令而深耕三四線城市的戰(zhàn)略宣告失敗，不少開發(fā)商為此交了學(xué)費。”盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖認(rèn)為，一二線城市由于有經(jīng)濟基礎(chǔ)及人口流入支撐，房地產(chǎn)市場有強大需求，三四線城市卻面臨人口流出與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的威脅。
業(yè)內(nèi)人士分析，在現(xiàn)在這個階段，標(biāo)桿房企如果不快速取得性價比高的土地，調(diào)整好自己的土地儲備，可能會錯失發(fā)展和擴張的機會。一二線城市因為集聚了過多的資源，使得房價易漲難跌，長期仍被看好。
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