2012-12-12 08:36:00 來源:東方財富網
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兩年前被炒得沸沸揚揚的78家主業非房地產央企“退房”一事，近期再度成為焦點。
據某媒體統計，自2010年3月國務院國資委發布央企退出房地產行業的通知至今，78家非房央企中，退出者不到1/4。據國務院國資委今年2月的報告，去年只有27家主業非房地產的央企公開掛牌轉讓了40宗房地產企業股權。而且，這也只能表明上述27家央企正在退出房地產的過程中，不能認定已經完成退出。
中國指數研究院上海分院研究總監陳延彬說，此前央企退出的房地產項目，主要是規模較小的項目公司。根據他的統計，多數出售的房地產項目公司股權金額不足5億元，而且主要集中在去年退出。在今年市場轉好后，通過股權轉讓的房地產項目有所減少。
房產業務的可觀回報
蘭德咨詢總裁宋延慶告訴《每日經濟新聞》記者，非主業房地產的央企分為兩類：一類是主業凈利潤高于房地產的企業，另一類則是主業利潤微薄的企業。前者由于主業利潤豐厚，選擇購買土地僅僅是想為員工造福利房，能源類企業是其中的代表；后者由于主業利潤微薄，更希望留在房地產領域獲取較好的業績。
宋延慶說，國資委對企業的經營業績考核有很多指標，但企業的凈資產收益率是最主要的一項。雖然不同地產商的盈利能力有所不同，但房地產行業平均凈資產收益率在10%~20%，對于那些主業利潤微薄的央企來說，仍然有不小的吸引力。
曾在2010年退出遠洋地產的中國遠洋，當年凈資產收益率高達14%以上，但去年凈資產收益率大幅下滑至-30%。相比之下，遠洋地產的凈資產收益率(股東權益回報率)要穩定得多，2008年~2011年維持在6%~8%的水平，沒有太大的波動。陳延彬告訴《每日經濟新聞》記者，能源等類型的央企雖然主業利潤遠高于房地產，但收益因國際市場價格變化波動很大，因此他們仍然會選擇收益穩定的房地產項目。
除了上述央企外，金融領域的央企也在進入房地產開發，比如中國人壽就通過控股遠洋地產涉足房地產開發領域。陳延彬說，由于金融行業的央企不屬于國資委管轄，所以在退房令出臺后，這些企業反而進入該領域。
低價土地的牽掛
陳延彬表示，不愿意退出房地產的央企，大多都擁有大片廉價土地，主業非房地產的恒天集團就是其中的一家。上述公司有不少土地是以前公司所有的工業廠房用地。
《每日經濟新聞》記者查閱恒天集團于2012年9月發布的 《中國恒天集團有限公司2012年度第一期中期票據募集說明書》發現，截至2012年3月末，公司尚未開發的土地儲備超過22萬平方米。同樣，中遠集團和招商地產合作的大靈湖項目160萬平方米用地，也是中遠集團在2000年以5800萬元征用的2500畝中的部分土地。
低價的土地和可觀的預期收益，讓這些非主業房地產的央企不愿意輕言退出。
陳延彬告訴記者，央企退房的意愿和房地產市場的冷暖有很大的關系。去年和前年，地產市場變冷，很多央企賣出了項目，但是在市場回暖后，這一數字明顯減少。
記者昨日通過全國聯網的上海聯合產權交易所了解目前出售房地產項目的央企數量，發現除了中石化一個從2010年開始掛牌，2012年12月12日到期的項目外，沒有其他央企在出售房地產項目公司。
房產央企分化嚴重
然而，選擇不退出，未必是明智之舉。
陳延彬告訴記者，央企目前的房地產利潤和資產主要集中在16家主業為房地產的公司，那些非主業房地產的央企在這一領域不占主導地位。在這16家央企地產商中，真正有競爭力的是中國建筑、保利、華潤等龍頭房企，其他房地產公司的資產質量和利潤水平都相差甚遠。
在這樣的情況下，堅持留在房地產行業的部分央企地產商生存現狀并不理想。曾在中冶集團旗下房地產公司任職的全經聯房地產研究院副院長陳寶存說，在央企退房令出臺后，中冶曾試圖收購同為央企的非主業地產企業，卻發現這些企業在2009年以后新購入了許多地塊，價格過高，接手這些地塊將面臨虧損。
他還表示，雖然有些地塊拿地時間較早，但部分地塊動遷尚未完成，或者地塊的性質仍然是工業用地。在這樣的情況下，其他地產商很難接手。
據《每日經濟新聞》記者了解，導致央企退房難還有一個原因是，目前央企涉足房地產開發的大多屬于三四級子公司，監管難度較大。
