2014-07-24 09:31:00 來源:南方都市報
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江門市民劉女士2008年初將其房產出售給香港市民施先生，但該房產其后因江門對境外人士實施住房限購政策而無法過戶，劉女士6年后又起訴要求收回房產。該套房產出售時每平方米單價不過1000多元，6年間大幅升值，施先生拒絕返還房屋，并反訴要求劉女士協助完成過戶。2010年江門實施住房限購政策后引起的這一首宗涉外房產糾紛案近日終審審結，江門市中級法院以合同事實上無法履行為由判決施先生敗訴，判令其退返房屋。
案由 解除6年前簽訂的購房合同
2008年1月，劉女士與施先生簽訂《房屋買賣合同》，將其位于蓬江區天龍三街的一處房屋作價11萬元轉讓，施先生交付1萬定金。同年4月，雙方重新簽訂合同，約定房價款為11.2萬元，其他內容與原合同一致。2008年4月25日，雙方還辦理了委托公證，劉女士授權施先生的兒子代辦房屋過戶等手續。
2013年9月，劉女士向蓬江區法院提起訴訟，請求法院判令解除與施先生簽署的《房屋買賣合同》，收回其房屋。劉女士表示，施先生在2008年4月25日又付了10萬元房款，尚欠2000元未支付，屬違約行為。同時，施先生的兒子一直沒有辦理房屋過戶手續。施先生為香港公民，2008年在江門已有多套房產，按照江門市限購政策規定，施先生實際已無法取得房產，雙方合同無法履行。
施先生則認為雙方合同已經履行完畢，不需要解除，他實際支付了11.2萬元足額購房款，除1萬元定金外，其他10.2萬元分2次付清。施先生提出反訴，請求法院確定其房屋所有權，并要求劉女士協助辦理過戶手續。對于長期沒有辦理房屋過戶手續，施先生表示是因為劉女士在交付了房產證后，又單方面向房屋管理部門掛失房產證，導致房屋無法過戶。
蓬江區法院一審查明，施先生名下在江門市的房產共有11處，購買劉女士房產雖尚欠2000元購房款，但不構成“根本性違約”，不能因違約解除合同。對不能辦理過戶的責任問題，蓬江區法院一審認為主要在于劉女士，并于2013年12月一審判決施先生向劉女士償付房產款2000元，劉女士協助辦理過戶手續。
終審 限購政策致合同無法履行
劉女士不服一審判決提起上訴。其代理律師、廣東江達律師所主任張中強表示，按照江門對境外人士的限購政策，境外人士在江門只能購買一套用于自住的房屋。而施先生在江門共有11套房產，因此已不可能在房產局辦理房屋過戶手續，其與劉女士之間合同實際無法履行。
江門中院終審認為，江門限購政策是導致原被告雙方合同無法履行的直接原因。在簽訂合同后，劉女士已將房屋交付施先生使用并辦理了過戶授權公證，已完成了合同義務。此時，辦理過戶的主動權已轉移到施先生一方，從公平、合同的角度出發，其后出現的因政策原因而無法過戶的合同風險，不應由守約方即劉女士一方承擔，因此應予解除合同。江門中院終審因此決定撤銷原判，改判解除原被告雙方購房合同，判令施先生返還房屋，劉女士返還11萬元購房款。
