2013-03-04 06:25:00 來源:東方今報
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昨天，在鄭州市房管局辦稅柜臺，迎來絡繹不絕辦理業(yè)務的市民
映象網訊（廣電全媒體記者 王獻軍 袁曉強）距離升級版樓市調控政策“新國五條”出臺剛剛10天，本屆政府就在最后一次國務院常務會議上出臺了 “新國五條細則”。
作為50個限購城市之一，省會鄭州市如何落實“新國五條”？新政對鄭州樓市又會產生哪些影響？昨天，東方今報記者采訪了鄭州市相關政府部門和業(yè)內人士。
【最新消息】
鄭州版細則正在醞釀中
“認真貫徹落實國家新政要求，鄭州市正在制定相關落地政策。”鄭州市住房保障和房地產管理局相關負責人介紹，最近一周的時間里，鄭州版細則正在醞釀中。“樓市調控涉及的房管、國土、信貸、稅務等多個部門都在制定落地政策，各部門意見匯總結合后將最終報市政府研究決定”。
3月1日下午，鄭州市房管局官方微博發(fā)布消息稱，“新國五條細則”出臺后，引起了社會各界的廣泛關注，部分媒體對鄭州市房地產市場宏觀調控政策的調整做出報道。據(jù)了解，這一消息并不屬實。目前鄭州市包括限購區(qū)域、新建商品住房價格控制目標等落實“新國五條”的相關實施細則正在研究制定中，待確定后將會盡快向社會公布。
【新政解讀】
房價控制目標本月公布
細則：各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。
解讀：鄭州市房管局相關負責人介紹，2011年，按照國家要求，鄭州市在當年3月份制定并公布了房價控制目標。去年，國家沒有這樣的要求，全國各城市也沒有再公布房價控制目標。今年，國家再次提出要求，鄭州市肯定會研究制定房價控制目標，并在3月底前向社會公布。
限購區(qū)域或將擴大
細則：限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同（認購）前。
解讀：鄭州一置業(yè)常務副總經理馬水旺認為，作為全國50個已經實施限購的城市之一，鄭州樓市受限購的影響不會不大。目前，鄭州市限購住房類型和資格審查環(huán)節(jié)的規(guī)定與國家細則相同，限購區(qū)域沒有包括鄭州市經開區(qū)、高新區(qū)和航空港區(qū)。從成交量上來看，這三個區(qū)域本身市場成交量占比不高，即使實施限購也對市場影響有限。
憑暫住證能否買房依據(jù)成疑
細則：對擁有一套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法連續(xù)提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內向其售房。
解讀：資深房地產節(jié)目主持人、FM93.1鄭州經濟廣播王寧表示，此前，不少外來務工人員反映由于單位問題，納稅證明和社會保險繳納不好出具，考慮到人們的實際情況，鄭州市以前執(zhí)行的限購政策規(guī)定，外地人憑一年暫住證也可在鄭州首次置業(yè)。
但此次細則規(guī)定，外地人購房只有兩個途徑，即一年納稅證明或社保證明。目前，鄭州市憑暫住證能否買房目前還未確定，但建議政府相關部門制定政策時能夠考慮實際情況，避免誤傷“剛需族”。
二套房首付比例、貸款利率進一步提高
細則：對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
解讀：鄭州一置業(yè)營銷總監(jiān)白強國認為，此舉明顯是針對北京等最近房價上漲熱點城市，鄭州這樣的二線半城市估計不會進一步提高。從實際情況看，購買二套房的主要有兩類人：改善型需求和投資者。投資的話基本是全款，受政策影響不大，所以改善型需求可能在本輪調控中繼續(xù)被誤傷。
售房盈利20%征稅
細則：對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。
解讀：房地產資深人士臧俊認為，新政的警告意義更大一些。因為其目的不是為了增加稅收，而是警告后來的投資者，抑制投資性需求。目前，多地對二手房交易征稅按照交易總額的1%～2%計征，大多沒有依規(guī)從嚴征稅。鄭州市情況有些特殊，多數(shù)區(qū)域是由買賣雙方自行選擇按差額（轉讓房產的收入額減去房產原值和合理費用后的余額）的20%或總額的1%交稅，鄭東新區(qū)等個別區(qū)域由于房齡小，購房票據(jù)相對完善，必須按差額的20%交稅。
鄭州市地稅局相關負責人表示，按照國家個人所得稅法的規(guī)定，“房齡在5年以上，且是家庭唯一住房免征個人所得稅”，在沒有接到上級通知前，鄭州市仍將繼續(xù)執(zhí)行這個優(yōu)惠政策。
【專家觀點】
調控決心大于調控效果
在業(yè)內人士看來，“國五條”更多是老生常談，“國五條”實施細則中很多政策以前都出過，只是表述更加嚴厲，內容更加規(guī)范。更大的意義顯示的是中央以及政府調控房地產市場的決心，但從業(yè)界心理承受力上講，“國五條”出臺的影響并不如剛剛限購時沖擊力大。
河南省房地產商會常務副會長兼秘書長趙進京認為，房企已經適應在調控的逆境中生存了，中原經濟區(qū)的建設已經啟動，隨著河南城鎮(zhèn)化進程的加快以及鄭州城市框架的進一步拉大，市場的需求不會萎縮，今年市場整體仍會呈現(xiàn)穩(wěn)定向上發(fā)展的態(tài)勢。
資深房地產節(jié)目主持人、FM93.1鄭州經濟廣播王寧認為，事實上，二手房交易差額20%征稅并不是新規(guī)定，但地方政府沒有嚴格實施是從自身利益考慮，房價調控更多的是中央政府和地方政府的博弈。“國五條”最終效果如何，看的是地方政府的執(zhí)行力。
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二手房交易趕搭“末班車”
受“國五條”樓市新政影響，鄭州二手房交易出現(xiàn)井噴，二手房交易大廳加班受理市民交易申請。
通常情況下，鄭州市住房保障和房地產管理局的三個辦事大廳中，周六僅西區(qū)大廳正常工作，周日休息。但考慮到近兩天交易井噴的實際情況，昨天，鄭州市房管局三個辦事大廳全部正常工作，但依然難以應付。
“‘國五條細則’是這兩天二手房交易量井噴的主要原因。”鄭州市房屋交易和登記中心有關負責人介紹，細則規(guī)定，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，由此前的總額1%改為按差額的20%計征。舉個簡單的例子說，一套房子買房花費50萬元，賣時100萬元，按老規(guī)定總額1%是1萬元，新規(guī)實施后需交差價（即50萬元）的20%，即10萬元，兩者相差9萬元。“目前鄭州版的調控細則還未出臺，不少市民希望能搭上政策的‘末班車’，少交些稅費”。
記者昨日從鄭州各大房產中介獲悉，“國五條細則”出臺后，不少客戶打電話咨詢相關政策，也有一些前段時間還在猶豫的客戶明確表示，希望在新規(guī)定出臺之前轉讓房屋。
