2013-11-21 07:34:00 來源:大河網-大河報
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今后，農民的土地承包經營權將可以進行抵押融資。
繼30多年前安徽小崗村的土地改革后，中國又一次來到了土地改革的路口。現實中，農民掌握著大量土地資源，比如宅基地、責任田等，卻無法變現；土地被征用卻無法得到與城市土地相同的補償……未來，這些都有望改變。《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱決定）指出，農村集體用地與國有土地將同等入市、同權同價。改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。
決定摘要
建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。
賦予農民更多財產權利。保障農民集體經濟組織成員權利，積極發展農民股份合作，賦予農民對集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行。
期待
農房、農地未來能抵押貸款
居住在農村，貸個款真是難啊！在往銀行跑了不知多少趟之后，昨日，家住周口鹿邑唐集鄉的劉保林得出這樣一個結論。
劉保林與同鄉人合伙干建筑，需要20萬元左右的啟動資金，但通過個人名義擔保，他只湊了6萬元，還差得多。“手中掌握大量的土地資源，卻只能產出很小的效益，甚至有時還倒貼錢。”走南闖北的劉保林覺得，這實在無法理解。
目前，他的家庭經營性收入近九成來源是打工獲得，種地收益少得可憐。每畝地在風調雨順的情況下，夏秋兩季最多也就收入六七百元，家里總共四畝地，加起來也就是3000元左右。然而，他打工一年至少能掙三四萬元，與種地收入相差10倍。
這兩年由于城市資本市場和房地產市場的發展，城市居民開始享受較多的財產性收入，而對于劉保林，家庭財產性收入幾乎為零。
如何讓土地里刨食的農民，能憑借土地獲得較多的收益？劉保林們的這種困惑何時解決？決定指明了方向，給出了答案。
決定指出，未來，將賦予農民對集體資產股份占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。
簡單地理解，林權、土地承包經營權和宅基地使用權這“三權”將可以進行抵押融資。對于農民來說，“三權”是為數不多能夠抵押的資產。
困難
“三權”抵押融資面臨法律障礙
由于各種限制，農民的承包地、宅基地不能作為資本流動，很難帶來財產性收入。但現實情況卻是農村集體建設用地隱形市場活躍，違法用地屢禁不止。
事實上，“三權”抵押先行先試已經展開。2008年的十七屆三中全會通過決定，展開農村土地確權、登記、頒證工作，農村土地承包經營權和宅基地使用權流轉市場也隨之建立。會議決定允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。
不過在現行法律中，“三權”抵押融資是存在障礙的。《土地管理法》規定，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有，農民只是享用宅基地使用權，而不具備處置的權利。
《擔保法》中規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。包括《土地承包法》、《物權法》也規定，除通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的農村土地可以抵押外，通過家庭承包取得的土地承包經營權是不允許抵押的。
對農民來說，林權、土地承包經營權和宅基地使用權是為數不多能夠抵押的資產
行動
我省農村土地確權開始推進
土地確權，是集體土地租賃、抵押的先決條件。據省國土資源廳相關部門負責人介紹，截至目前，我省農村集體土地所有權登記發證工作，已經基本完成，正在進一步完善成果。
而從今年9月份開始，我省的農村宅基地和農村建設用地的土地確權也已經開始推進，目前，有部分縣已經開始啟動。截至今年年底，全省要完成30%左右的土地確權工作。
確權有很多事情要做，首先要明確土地是誰的，還有土地占有權、經營權以及處置權等。地方一名國土資源部門人士指出，未來，農民與集體的產權關系的厘定，將會帶來一系列更深刻的土地產權制度的變革。
決定中提到“建立城鄉統一的建設用地市場”，就是指不要搞成“二元結構”——農村土地征用時給農民的補償，與城市的土地在征用時給的補償往往是不一樣的。
“農村集體建設用地入市，是十八屆三中全會決定的重要方面。”河南大學經濟學院院長、教授耿明齋告訴大河報記者。
他認為，目前農村和城市建設用地是分割的，農村不能自由買賣，要統一城鄉用地市場，使市場在土地資源中起決定性作用，意味著要建立一個完整的市場體系。這樣，未來城市居民也可以直接到農村買田置房，而不用只能從開發商或者政府手中購房。
另外，統一市場的建立，使得城市的居民會大量擁入農村買地買房，會帶動農村土地價格的升值，使得財富分配向農村地區傾斜。
建議
結合實際，先行先試
不要小看了宅基地、責任田的抵押貸款，這將有助于人的城鎮化。省社科院副院長谷建全告訴大河報記者，以往，農民土地經營權、宅基地權益沒有市場化，沒有變現。而農民進城要有成本，之所以負擔不起，就是財產性收入太少，農民過去權益中的集體土地經營權、宅基地權益是虛置的，沒有經濟意義。
谷建全認為，宅基地抵押，前提條件是進行土地確權，要弄清楚每個農民到底支配多少畝土地，另外還需要完善土地交易市場，并制定出較為具體的市場細則。
與全國其他省份相比，在城鎮化加速發展的進程中，河南的土地制約因素更為凸顯。以前，人的城鎮化之所以解決不了，是因為土地承包權、宅基地使用權無法變現，農民進不了城，即使進了城也沒錢。而錢從哪里來？集體土地的抵押貸款無疑是重要來源方式。
谷建全建議，河南應該深入研究，密切關注中央的這個政策。一旦突破，將會加快我省農村經濟的發展，并將加速城鎮化進程。在十八屆三中全會的精神下，政府部門應根據河南實際，盡快拿出改革方案，行使好中央賦予中原經濟區、鄭州航空港經濟綜合實驗區先行先試的權利。 （記者 劉江浩 文 白周峰 攝影）
