近來，“北上廣深”等一線城市房貸政策日趨收緊，一些二三線城市也不斷跟進，部分銀行已將首套房房貸利率上調(diào)至貸款基準利率的1．1倍。隨著調(diào)控政策的層層加碼及貨幣環(huán)境的收緊，樓市將會如何？“定向加息”會有何種影響？
部分銀行首套房房貸利率上浮10％
最近，“北上廣深”等一線城市紛紛上調(diào)首套房房貸利率，此趨勢已逐步蔓延至二三線城市。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4．73％，同比去年5月份則是4．45％。
記者從中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、光大銀行、北京銀行等多家銀行了解到，自今年5月1日起，北京地區(qū)房貸利率普遍有所上調(diào)。首套房房貸執(zhí)行基準利率，不再有任何折扣；二套房房貸執(zhí)行基準利率的1．2倍。而此前，北京市大部分銀行對于首套房房貸利率打九五折，二套房房貸利率執(zhí)行基準利率的1．1倍。
進入6月以來，北京市部分銀行進一步上調(diào)了房貸利率。民生銀行首都機場支行一位客戶經(jīng)理告訴記者，進入6月份，首套房房貸利率執(zhí)行基準利率的1．1倍，較5月份上浮了10％，二套房房貸利率執(zhí)行基準利率的1．2倍。
記者從廈門市部分銀行和房產(chǎn)中介獲悉，自今年5月起，廈門首套房貸款利率持續(xù)收緊，多家銀行將原先的首套房購房者九折的優(yōu)惠利率上調(diào)至九五折。6月以來，廈門市個別銀行甚至將首套房房貸利率上調(diào)了10％。
記者注意到，福州市的部分銀行也加快了首套房房貸利率調(diào)整步伐，有的上浮比例達10％。同時，二套房房貸利率首次調(diào)整，從原先執(zhí)行基準利率上浮10％，調(diào)整為上浮20％。
房貸利率上調(diào)同時，房貸規(guī)模也日趨收緊。一位北京購房者反映，今年3月就拿到了個人二手房按揭貸款批貸函，但直到目前還在等銀行給放貸額度。
廈門一家商業(yè)銀行的工作人員稱，今年初以來信貸額度不如去年寬松，房貸額度更是有總量控制，因此目前個人住房按揭貸款的放款時間明顯延長。“現(xiàn)在我們銀行的額度都用完了，如果沒有客戶還清房貸，新的客戶很難拿到貸款，只能等待”。
樓市“定向加息”有何影響
近期，多個城市的多家銀行收緊房貸，究竟為何？廈門大學(xué)金圓研究院理事長戴亦一表示，金融強監(jiān)管、流動性趨緊是主要原因。隨著銀監(jiān)會對同業(yè)存單監(jiān)管日益嚴格，銀行同業(yè)存單發(fā)行量驟減，房貸基準利率的利率水平已超過了4．9％，這意味著資金成本在不斷提高。
“資金成本漲的比房貸利率快，銀行必然會充分權(quán)衡其中的風(fēng)險因素。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，尤其今年3月北京出臺各項樓市調(diào)控政策后，銀行對抵押品的風(fēng)險意識更是不斷提高，所以房貸審批難度加大。
“融360”分析師李唯一表示，現(xiàn)行政策下，嚴控房貸增量是大勢所趨。銀行在房貸總額度一定的情況，即使大幅上調(diào)房貸利率，利潤也十分有限。從資源配置角度講，這部分資金資源未帶來預(yù)期收益，則會被配置到收益更高效的業(yè)務(wù)。近期房產(chǎn)交易量亦大幅下滑，部分銀行會權(quán)衡成本與利潤，進而收縮房貸業(yè)務(wù)。
在戴亦一看來，“定向加息”會直接導(dǎo)致購房成本增加，這無疑加重了購買首套房的剛需客戶的負擔(dān)。國家的住房調(diào)控政策，都是為了保護剛性需求，抑制投資投機性需求。銀行大幅提高首套房房貸利率的做法，背離了調(diào)控目的。
戴亦一說，調(diào)控的目的不應(yīng)是為了抑制剛需，若動輒采取“一刀切”的方式，可能會誤傷，“剛需人群屬于購房的弱勢人群，應(yīng)該讓他們買得起房、住得上房。”
樓市將往何處去？
今年6月12日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發(fā)展報告》項目組，發(fā)布了5月份《住房市場發(fā)展月度分析報告》。數(shù)據(jù)顯示，隨著調(diào)控政策的漸趨嚴厲，5月熱點城市房價漲速整體回落，北京房價首次出現(xiàn)下跌，其中西城區(qū)下跌8．43％、海淀區(qū)下跌7．45％，領(lǐng)跌于全市各區(qū)縣板塊。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，一二線熱點城市信貸政策進一步收緊的可能性依然存在。相關(guān)人士分析，隨著近期資金成本不斷上升，商業(yè)銀行需要控制房貸業(yè)務(wù)的成本，對資金的流向和使用作出新的規(guī)劃。而且，6月下旬是金融市場習(xí)慣性的“資金緊張時刻”，在今年金融去杠桿壓力之下，銀行對半年末時點流動性沖擊的擔(dān)憂尤為嚴重。此背景下，銀行展開資金爭奪戰(zhàn)，紛紛上調(diào)人民幣存款基準利率、大額存單利率以及理財產(chǎn)品收益率，這必然使得銀行吸儲成本提升。
張大偉認為，受房地產(chǎn)調(diào)控政策及年中考核等因素影響，預(yù)計銀行年中會一定程度上收緊房貸，而且針對資質(zhì)相對較差的客戶審核將會更嚴格；該趨勢是否會加快，還取決于資金價格上行的速度。
易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，房貸利率上行預(yù)計將對房地產(chǎn)市場造成較大影響：一是增加購房者買房的成本及難度，迫使整個房地產(chǎn)市場逐漸降溫；二是影響房地產(chǎn)成交量。不過，房企可能會通過各種形式的策略性降價，來對沖房貸利率上調(diào)對銷量的影響。
在戴亦一看來，有關(guān)方面應(yīng)當對“金融機構(gòu)將首套房房貸利率也一并上調(diào)”的做法進行干預(yù)，金融機構(gòu)不應(yīng)在房貸政策上“一刀切”，應(yīng)區(qū)別對待各種購房者，從而支持購買首套房剛需客戶的積極性。