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　　調(diào)研顯示，8月份第二周，各地房貸市場實際按揭利率成本開始實質(zhì)性下行，北京、上海、深圳、廣州等一線城市房貸利率較前期有所下浮。

　　“在保增長的壓力下，國家進一步刺激房地產(chǎn)的政策可能會跟進。國內(nèi)銀行在個人房貸上有所松動，將是個大的趨勢。”渤海銀行戰(zhàn)略發(fā)展部徐亮在接受記者采訪時表示。

　　個貸“惜貸”悄然改變

　　近期首先實施房貸利率優(yōu)惠的是中國農(nóng)業(yè)銀行。據(jù)悉，自8月1日起，農(nóng)行上海地區(qū)商業(yè)貸款金額達到200萬元以上的客戶，首套房可享受按揭貸款九五折優(yōu)惠。

　　民生銀行隨后跟進。據(jù)民生銀行上海某支行人士介紹，該行目前對于在近3個月內(nèi)金融資產(chǎn)超過500萬元的客戶，在辦理首套房貸款時可享受基準利率八五折優(yōu)惠。而這500萬元并非存款，而是需要在民生銀行購買相應(yīng)金額的理財產(chǎn)品，理財產(chǎn)品的時間要求基本在6個月以上。

　　據(jù)了解，此前民生銀行首套房貸利率按照基準利率執(zhí)行，個別區(qū)域首套房貸利率上浮5%。

　　目前，房貸利率優(yōu)惠已蔓延至其他一線城市。方正證券分析師郭艷紅告訴記者，在深圳，中、工、建、交四大行的首套房貸利率已由基準上浮5%下調(diào)至基準利率，而招商銀行最低可給予九八折優(yōu)惠;在北京，北京農(nóng)商行和招商銀行最低可以提供九五折優(yōu)惠，中信銀行最低可以提供九折優(yōu)惠;在上海，農(nóng)行最低可給予九五折優(yōu)惠，工行、興業(yè)銀行可達基準;在廣州，工行、建行、招商銀行最低可執(zhí)行基準上浮5%，較前期有所下浮。

　　銀行房貸政策將有所松動

　　“房貸利率優(yōu)惠應(yīng)該是上半年購房貸款增速放緩背景下，監(jiān)管層進一步進行窗口指導(dǎo)的結(jié)果。而在資本管理高級方法下，房貸進一步節(jié)約了資本，為利率折扣提供了條件。”瑞銀證券分析師翁晴晶表示。

　　事實上，個人房貸業(yè)務(wù)由于利率高、風險低，一直是銀行競相爭奪的業(yè)務(wù)。然而從2013年底開始，各家商業(yè)銀行對個人房貸業(yè)務(wù)惜貸趨勢逐漸明顯。今年上半年，某些銀行甚至出現(xiàn)拒絕發(fā)放個人房貸的現(xiàn)象。

　　央行發(fā)布的《2014年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，今年二季度末，個人購房貸款余額10.74萬億元，同比增長18.4%，增速較一季度末下降1.7個百分點;上半年增加9389億元，同比少增239億元。

　　“在銀行資本約束緊張、流動性管理難度加大的情況下，個人住房貸款對商業(yè)銀行的吸引力有所降低。相比動輒上浮15%~20%的小微貸款來說，收益率偏低是限制銀行放松房貸的主要因素之一。”翁晴晶認為。

　　今年5月，央行副行長劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，并加快放款速度。

　　徐亮表示，“國內(nèi)銀行在個人房貸政策上有所松動將是個大的趨勢：一方面，房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，已經(jīng)引起了中央決策部門的擔心，隨后國家支持房地產(chǎn)的政策可能會跟進;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)對于很多地方政府來說都意味著現(xiàn)實的經(jīng)濟支撐，地方政府會爭相采取措施防止房價持續(xù)下跌。”

　　郭艷紅也認為，各商業(yè)銀行房貸政策的寬松力度將在8月份開始進入加速期。“對于個人房貸，商業(yè)銀行省一級分行有望在一定的首付比例區(qū)間內(nèi)自主調(diào)整，例如首套房貸二成至三成、二套房貸四成至六成，根據(jù)各地樓市風險狀況、客戶資質(zhì)進行自主調(diào)節(jié)。”郭艷紅如是說。

　　以戰(zhàn)略眼光重識房貸業(yè)務(wù)

　　面對不少商業(yè)銀行逐漸壓縮個人房貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)象，徐亮認為，商業(yè)銀行應(yīng)以戰(zhàn)略眼光重新認識該項業(yè)務(wù)。

　　“首先，個人房貸業(yè)務(wù)具有所有費用成本當期一次性投入，未來幾十年受益的特點，其收益主要體現(xiàn)在未來;其次，個人房貸業(yè)務(wù)是零售業(yè)務(wù)中重要的獲客手段，帶動銀行與高凈值潛力客戶包括存款、理財、電子銀行等多種業(yè)務(wù)往來的突破口往往就在于此。”徐亮表示。

　　此外，實體經(jīng)濟融資難、融資貴，企業(yè)債務(wù)率過高，不良貸款率持續(xù)攀升，高收益理財產(chǎn)品違約風險上升以及今明兩年國內(nèi)信托、債券領(lǐng)域?qū)⑦M入還本付息的高峰期等因素，均造成銀行可選擇的低風險高收益優(yōu)質(zhì)客戶逐漸變少，銀行發(fā)展個人房貸的機會成本或不斷下降。

　　對于商業(yè)銀行發(fā)展個人房貸業(yè)務(wù)的經(jīng)營策略，徐亮認為：“商業(yè)銀行不應(yīng)通過價格戰(zhàn)的方式靠犧牲盈利來吸引客戶，而應(yīng)將重點放在提高審批和放款速度方面。在公積金委托提取便利性方面，在加強個人房貸與其他資產(chǎn)負債類產(chǎn)品，特別是網(wǎng)絡(luò)金融類產(chǎn)品的整合等方面，突出給予客戶更多卓越服務(wù)體驗的重要性，讓客戶真正享受服務(wù)便利和實惠，依靠提高服務(wù)水平來吸引客戶，這才是商業(yè)銀行應(yīng)對利率市場化趨勢的競爭策略。”