[摘要] 據統計局最新公布的數據顯示，前7月住宅銷售額同比降幅為10.5%，而商業營業用房銷售額則增長了8.6%，年內平均同比增幅為近7%。然而，隨著品牌房企扎堆進軍商業地產，部分城市供應量過剩、空置率高企等問題也逐漸浮出水面。
多中心齊頭并進，鄭州商業格局不斷演變，庫存雖大，高品質主題商業卻少，市場呼喚具有更多價值的商業地產。
據統計局最新公布的數據顯示，前7月住宅銷售額同比降幅為10.5%，而商業營業用房銷售額則增長了8.6%，年內平均同比增幅為近7%。與此同時，萬科、龍湖、綠地、華潤置地等多家房企對商業地產頻頻加碼，宣布將加大對該領域的投資力度。
然而，隨著品牌房企扎堆進軍商業地產，部分城市供應量過剩、空置率高企等問題也逐漸浮出水面。相關報告顯示，未來三年商業物業市場供應將超過3300萬平方米，增長率達47%。而剛剛發布的7月份鄭州房地產市場月報也顯示：在商業地產方面，商業存量上升，去化周期為63周，達到了一個新的歷史高位。那么，鄭州的商業地產市場現狀如何？前景將會怎樣？記者進行了相關采訪。
商業地產面臨高庫存 投資客依然看好商鋪
記者從58同城房產頻道上看到，最近，關于品牌房企加大商業地產投資力度的消息多見諸報端，萬科派成為廣州萬科首個商業綜合體的首次亮相；華潤置地發布商業地產戰略，稱其目標是做“中國商業地產領導者”；而龍湖地產則公開展示其未來幾年的商業地產發展藍圖，將把每年銷售收入的10%用作商業投資……
據統計局公布的全國房地產開發和銷售情況顯示，商業地產市場無論從銷售面積還是銷售金額上，都表現得較為堅挺。
投入的加大，勢必導致總量的增加，在房企扎堆轉型注資后，商業地產市場也面臨著高庫存的隱憂。剛剛發布的7月份鄭州房地產市場月報顯示：7月份，鄭州商業地產供應上升，成交量及成交均價下降。7月商業供應15.32萬㎡，成交3.47萬㎡，供求比4.42；成交環比下降28.84%；成交均價17527元/㎡，環比下降19.49%；商業供應主要是金成時代廣場、陽光城、正商藍海廣場放量；成交則主要是SOHO新干線、升龍城為主要支撐。截至2014年7月，商業存量達332.53萬㎡，商業存量逐漸上升，去化周期小幅增長，去化周期為63周。
河南省商業行業協會副會長何宏劍認為，這個數字所表現的只是商業地產均衡發展的態勢。對于市場而言，永遠都是有旺有衰。在合適的時間，合適的地點，蓋了合適的商鋪，給了合適的經營者，去化率自然會很快，甚至有可能出現“日光盤”。而沒有好的業種、業態的定位以及對投資人購買偏好和消費者結構的研究，這樣做出來的商鋪，就有可能“空置”。
“以商鋪為例，熱賣的條件是，住宅方面的投資收益不好。從去年以來，商鋪的租金增長幅度大于通貨膨脹、物價上漲的指數。7.5%的增長速度甚至超過國民生產總值的增長速度。在主要區域，經常會出現一鋪難求的局面。這說明，鄭州的消費水平正處于快速提升的階段，有不斷增長的吃喝玩樂購的需求。借助實體店，來完成對消費者的服務。服務業的發展也越來越好。買商鋪就是買未來，基于這樣的現狀，大家對未來普遍看好。”何宏劍說道。
根據統計資料顯示，目前鄭州人均商業面積為0.7平方米左右，而發達國家或地區人均一般為1.2平方米。從數字上來看，鄭州人均商業面積遠遠低于發達國家或地區，處于較低水平狀態。由此看來，鄭州的商業地產還存在很大市場。這個市場的機會點在于什么，是開發者關心，也是投資客關心，更是政府人士所關心的。
從單中心到多中心 鄭州商業格局不斷演變
“目前鄭州商業地產開始進入高品質階段。看似壓力大，但實際上，市場并不像數字顯現的那樣蕭條。因為某些區域內的商業地產集中釋放，如二七商圈，還有在批發市場外遷背景下導致的專業市場的大量入市等等因素。”RET睿意德營銷服務部總監胡勇認為，“鄭州商業地產的發展正處于黃金時期。尤其是有像華潤這樣的大型商業地產企業來做榜樣。”
“商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特征的綜合性行業，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。商業地產的吸引力也表現在相較于住宅更大的利潤空間上，商業地產可以做高附加值,也正是因為這樣，花園路農業路板塊成為新崛起的商業區域”。
眾所周知，花園路農業路板塊是鄭州北區傳統商業中心。在近幾年的發展過程中，隨著正弘·藍堡灣、英地·天驕華庭、鑫苑世家、恒大名都等一批高品質樓盤的相繼開發，該片區“高端居住區”的城市聚焦效應也日益凸顯。
自2012年以來,多家大型房企都在此版塊積極拿地布局，使得該區域呈現出“群雄逐鹿”的競爭格局。尤其是作為中國商業地產的領頭羊萬達集團的加入，花園路東風路與農業路段，一個嶄新的城市高端商業和居住中心正在醞釀。可以預見的是，憑借萬達廣場的集群效應，最終實現區域的形象和功能的升級。
二七商圈是鄭州以及河南最無可爭議、無法替代的商業核心。然而，隨著花園路商圈、CBD商圈等新興商圈的崛起，從某種程度來講，還是分流了一部分消費群體。因為消費者越來越傾向于業態豐富的購物中心，消費的層面已不僅僅局限于單純的購物。
“可以預見的是，市中心大量城中村拆遷改造項目的投入建設，未來，市區將會誕生多個大體量的城市綜合體，比如農業路花園路的東關虎屯，經七路上的勝崗以及東韓砦、押砦、聶莊等。隨著遍地開花的城市綜合體的效應初顯，鄭州傳統的商業格局注定被改寫。另一方面，三環外越來越多的城市綜合體的出現，也將會對城市的商業配套及功能的完善進行極有益的補充。”胡勇分析說。
高品質主題商業缺乏 重點在于后期經營
商業地產的投資火爆，一方面可以證明城市消費商機增多、居民的消費能力提高，對城市未來經濟發展更有信心；另一方面，顯示出目前鄭州受到較高關注、占有銷售比例較大、有代表性的，多為主題商業街或專業市場。
鄭州住宅密集區自發形成的商業形態，因沒有集中、統一規劃，無論從經營載體——住宅底商的硬件環境，到軟件服務品質，均無法滿足部分對購物環境、消費品質要求較高的消費者的需求，這就推動著城市商業形態的發展、變化——從自發式零散街鋪，逐漸向人為規劃的社區中心商場、主題商業步行街及專業商業城過渡，并逐漸走向成熟。
“看不到具有差異化、創新的商業作品，真正的好產品可謂鳳毛麟角，這與中原經濟區國家級的地位是不相匹配的。”RET睿意德鄭州公司負責人告訴記者，目前鄭州的很多開發商，對于商業地產的開發與理解，還停留在住宅的理念上，強調的是交易收益。而商業地產在于其運營價值，不是說賣出去就萬事大吉了，更在于它的后期經營。
從發達地區的商業地產發展歷程來看，主題商業形態不僅是城市化的標志，也是商業發展到高級階段的產物。而鄭州目前多數區域都缺乏高品質主題商業物業，來提升區域的商業消費品質。而高品質商業地產分為住區中心商場、特色步行街、主題式大商場等，各區域可結合區域商圈的差異，選擇不同類型的主題商業地產開發。
“如果整體運營不到位，對于開發商來說，商業地產就會由‘搖錢樹’變成‘燙手山芋’；而對于投資者來說，其收益會受到直接影響。”該負責人表示，在中原經濟區的規劃建設中，鄭州擁有絕對核心的地位，其對周邊城市的產業拉動、高端人士的吸引，具有巨大優勢。在此背景下，市場必然呼喚具有更多價值的商業產品出現。
何宏劍認為，成功的住宅項目可以復制，成功的商業項目是不能復制的。一個商業項目要想取得成功，唯一的辦法就是“因需而變”。
“小地塊、沿街的物業，不適合做集中商業的，就做底鋪；適合做集中商業的地段，要優先選擇集中商業，因為主力店和次主力店會給其帶來人潮，通過或得的人流，帶動其他的獨立商鋪的銷售。開發不能盲目。商業房地產在業界的專用名字是‘商用不動產’，一個用字是核心，說明一切都是為用而設計的。所以，想做好商業地產，就要從設計階段開始調研定位，適合哪一類的業種，哪一種業態，在這種業態里應該選擇哪幾個品牌，作為大型商業的主力店或次主力店，再到投資人和消費者的研究等。這樣才可以做到長治久安。只是用傳統的商業房地產的概念，一定會出問題。”何宏劍如是分析。（記者 蘇瑜）
原標題：市場呼喚具有更多價值的商業地產
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