[摘要] 鄭州二手住宅價格連續下跌的情況，自7月起出現改善，價格出現回升，環比漲幅0.1%。部分房產經紀人表示，明年二手房市場回暖或將先于商品房。
12月18日，國家統計局發布了11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，相比于新房市場，二手房價格止跌城市數量增多。鄭州二手住宅價格連續下跌的情況，自7月起出現改善，價格出現回升，環比漲幅0.1%。部分房產經紀人表示，明年二手房市場回暖或將先于商品房。
【數據】
告別大起大落 市場平穩發展
鄭州市住房保障和房地產管理局公布的鄭房指數顯示，今年1~9月份，全市二手房交易面積為335.19萬平方米，同比下降25.91%;其中，二手住房交易面積327.11萬平方米，同比下降25.74%。市區二手住房交易面積267.75萬平方米，同比下降20.87%。市區二手住房交易均價為6961元/平方米。
自8月份起，樓市相關利好雖然不斷，但鄭州二手房市場并未有太大的起伏，只是小幅平穩上漲。鄭州市房管局網站公布的數據顯示，10月份鄭州住宅二手房共成交2839套，同比下降4.96%，成交均價7017元/平方米;11月住宅二手房共成交3549套，成交面積31.13萬平方米，同比上漲0.46%，成交均價7065元/平方米。這兩個月的二手住房成交均價分別為7017元/平方米、7065元/平方米，相較1~9月份的均價6961元/平方米有所上漲。
而從國家統計局公布的70個大中城市住宅銷售價格數據可以看出，2014年1~11月，鄭州市的二手房住宅銷售價格環比呈現下滑趨勢。7月份以后，二手房銷售價格出現了下跌，10月份跌幅最為明顯，11月以后，價格逐漸回升。
【分析】
行業更成熟 購房者更理性
雖然2014年房地產行業的發展并不如人們的預期，但其日益平穩健康發展的趨勢，讓許多二手房中介機構的負責人感到欣慰。
當被問及全年任務完成情況時，鄭州左鄰右舍負責人邵琳說：“今年的任務完成得還可以，雖然房價平穩，房地產市場也不如以前發展迅猛，但隨著房地產市場的回暖，再加上外來人口的增多，明年鄭州市場上的購房需求也會增多?！鄙哿毡硎舅芸春妹髂甑氖袌觥?
鄭州建宇世紀不動產李店長認為，雖然政策在不斷調整，但市場并沒有如2013年年初一般瘋長，這一方面得益于整個房地產行業日趨成熟，另一方面也是因為購房者更加成熟?！百彿空邥永硇缘乜创袌?、分析政策了，這是好現象。雖然行業逐漸成熟之后，我們的業務量可能沒有之前的多，但是我們很欣慰起碼行業正常了，以前的漲勢太瘋狂”。
對于7月以后的房價持續下跌，資深房產經紀人楊先生解釋，目前住宅產品的投資屬性正在減弱，房地產泡沫進一步壓縮，商品房市場仍有不小的銷售去化壓力，但二手房市場壓力不大。他認為在政策的利好下，明年的二手房市場的回暖可能會先于商品房。
【新現象】
網絡助力銷售
一、二手房聯動增加
行業出現拐點之時，會出現許多新現象。在二手房市場上，也出現了網絡銷售、二手房APP客戶端和一、二手房聯動銷售的新現象。這些新現象的出現不僅促進了二手房的銷售，也為其未來的發展提供了更多的可能。
當購房主力軍從70后逐漸過渡到80后、90后，購房者尋找信息的方式也在發生著變化，眾多同城網站以及二手房手機APP客戶端的推出，為購房者帶來了更多的便利。邵琳表示今年通過網絡了解過房源，再來店里購房的年輕人逐漸增多。網絡的發展不僅省去了購房者的不少精力，也讓經紀人的工作更便捷。
除了網絡外，一、二手房聯動銷售也成為2014年不少二手房中介機構的“突圍”良計。在鄭州許多二手房中介店面里，記者都見到了商品房的展示架，店長們表示，一、二手房聯動不僅給購房者提供了更多選擇的可能，也為自己拓寬了銷售的范圍，二者并不沖突，屬于雙贏之舉。
機構觀點
◎鄭州二手存量房時代來臨
鄭州同致行的數據顯示，十年前二手存量房交易量僅占新房交易量的20%，2014年二手存量房交易量猛增，占新房交易量的近50%。可以預見未來五年，鄭州存量房與新房交易量將有望反轉。
◎商業物業庫存量超高
泡沫化出現
鄭州同致行認為，以近3個月月均去化來看，商品房去化周期為19個月，商品住宅為9個月，處于合理區間10~12個月之內，但商業用房和辦公市場則是嚴重庫存高企，雖然里面包含了開發商自持的部分，但集中供應現象仍然比較嚴重，尤其是未來城中村改造后大量的綜合體項目帶來更大量的商辦物業體量，該物業庫存壓力仍將進一步加劇。
◎鄭州進入三環郊區大盤
開發時代
鄭州同致行的數據顯示，2014年鄭州商品房銷售面積超10萬㎡的樓盤有13個，而2013年有28個。TOP20樓盤集中于高新區、中原區、南三環等，這意味著鄭州進入三環郊區大盤開發時代，同時2014年商業物業銷售面積TOP10樓盤，分布于二環和三環之間的金水區與中原區核心商業區內，可見地段與交通是商業物業開發的關鍵因素。
◎樓市“碼上時代”來臨
未來傳統代理公司模式受到沖擊，自萬科實施全民經紀人，全民經紀人模式紛紛效仿，房地產眾籌創新模式出現，銷售渠道多元化和創新化成為趨勢?；ヂ摼W思維火遍樓市，房地產電商模式不斷創新，房企微信平臺、自媒體活躍，樓市“碼上時代”來臨。（記者 李莉）
