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　　2015年，“去庫(kù)存”成為房地產(chǎn)年度熱詞。在一系列政策刺激下，全國(guó)市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，北上廣深等一線城市和部分二線城市逐步回暖，但三、四線城市似乎不太樂(lè)觀。

　　那么，真相到底如何？河南省各地市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀怎樣？未來(lái)走勢(shì)如何？1月22日，“中國(guó)三四線城市投資商機(jī)高峰論壇”在鄭州舉辦，論壇上發(fā)布的“2015河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告”以及與會(huì)專家學(xué)者的觀點(diǎn)，或許可以讓我們借鑒一二。

　　【綜合】

　　去年河南樓市量?jī)r(jià)齊升

　　回暖強(qiáng)勁

　　在當(dāng)日的高峰論壇上，王牌智庫(kù)發(fā)布了“2015河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告”。

　　報(bào)告顯示，2015年在“3·30新政”的刺激下，河南樓市與全國(guó)市場(chǎng)同步回暖，2015年3月觸底，4月份開始回暖。

　　而從回暖的力度來(lái)看，2015年全省商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.3%，銷售額增長(zhǎng)13.8%，呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)；開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)10.4%，高于全國(guó)9.1個(gè)百分點(diǎn)，回暖更為強(qiáng)勁。

　　作為一家民間智庫(kù)，王牌智庫(kù)的數(shù)據(jù)有多大可信度？

　　河南商報(bào)記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1月21日省統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的2015年河南省經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，全省商品房銷售面積同比增長(zhǎng)8.6%，商品房銷售額增長(zhǎng)14.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比名義增長(zhǎng)10.1%。這三個(gè)數(shù)據(jù)和上述數(shù)據(jù)對(duì)比，差距并不大。

　　也許，這個(gè)報(bào)告，在某些方面，真的能給我們提供一些可以借鑒的地方。

　　【地市】

　　鄭州房子均價(jià)

　　6年漲了3000多元

　　都知道鄭州的房?jī)r(jià)高，那么，鄭州的房?jī)r(jià)這幾年到底漲了多少？上述報(bào)告稱，6年間每平方米漲了3000多元。

　　報(bào)告顯示，從2010年至2015年，鄭州市區(qū)的商住房成交均價(jià)始終在穩(wěn)步上漲，五年漲幅59.5%，房?jī)r(jià)從5536元漲到2015年的8832元。成交均價(jià)先漲后跌，在2012年達(dá)到峰值，一平方米賣到14312元，2015年則降至11260元。

　　從供求情況來(lái)看，2015年鄭州市區(qū)商住房供求比為1.08，供求基本平衡，累計(jì)庫(kù)存779.49萬(wàn)平方米，去化周期8個(gè)月左右；非住宅供求比高達(dá)2.32，供應(yīng)量嚴(yán)重過(guò)剩，累計(jì)庫(kù)存1205.7萬(wàn)平方米，去化周期超過(guò)5年，特別是2015年管城區(qū)和經(jīng)開區(qū)商業(yè)用房供求比分別為5.4和5.2，經(jīng)開區(qū)辦公用房甚至高達(dá)6.04。

　　豫東、豫南人

　　愛(ài)買航空港區(qū)的房子

　　自從2013年國(guó)務(wù)院批復(fù)《鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》以來(lái)，航空港區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就得到了長(zhǎng)足發(fā)展，商住房年成交量從2012年之前的不到1萬(wàn)平方米迅速增長(zhǎng)到2015年的50多萬(wàn)平方米，但2015年成交均價(jià)略有回落，顯示了市場(chǎng)短期需求有所透支。

　　航空港區(qū)的房子都被誰(shuí)買走了？報(bào)告顯示，從商住房的客戶來(lái)源看，省內(nèi)客戶是主流，占89.2%，省外占10.8%。省內(nèi)客戶中來(lái)自鄭州市及所轄縣市的客戶占30.3%，其他地市合計(jì)占58.9%。而其中，豫東、豫南的人是購(gòu)房的主力軍，周口、南陽(yáng)、駐馬店、商丘、開封這五個(gè)地市的客戶占34.9%，這其中，周口客戶占比12%，超過(guò)了鄭州購(gòu)買量的三分之一，是駐馬店購(gòu)買量的兩倍還多。而其他12個(gè)地市合計(jì)占比24%。

　　蘭考、汝州量?jī)r(jià)上漲明顯

　　新鄉(xiāng)、焦作成交量萎縮

　　上述報(bào)告顯示，2015年河南省18個(gè)省轄市（包含所轄縣市)及10個(gè)省直管縣（市）的樓市，超過(guò)半數(shù)呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。

　　部分三、四線城市量?jī)r(jià)上漲明顯，出現(xiàn)了較好的投資機(jī)會(huì)，如蘭考、汝州、鹿邑、鄧州等省直管縣(市)，由于政策扶持力度加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升。另外，開封、濮陽(yáng)、商丘等城市也有較好的表現(xiàn)。新鄉(xiāng)、焦作、漯河、濟(jì)源等地市的商品房成交則出現(xiàn)了一定的萎縮。

　　全省18個(gè)省轄市中，除了鄭州外，其他17個(gè)總體待售商品房和商品住宅去化周期大約需要18個(gè)月和15個(gè)月，高于12個(gè)月的警戒線，整體庫(kù)存壓力仍然偏大。

　　對(duì)此，王牌智庫(kù)副總經(jīng)理陳琳解釋稱，這主要是由于2011年一、二線城市實(shí)行限購(gòu)政策后，給三、四線地市帶來(lái)了明顯的投資機(jī)遇，當(dāng)時(shí)很多開發(fā)商涌到這些城市，導(dǎo)致17地市的房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售保持了高速增長(zhǎng)，于是就出現(xiàn)了階段性的投資過(guò)熱。

　　討論

　　省內(nèi)哪些城市還有投資機(jī)會(huì)

　　從房地產(chǎn)投資比（房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比重)看，省會(huì)鄭州以33.4%的成績(jī)穩(wěn)居全省第一位，可見(jiàn)鄭州市對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴較強(qiáng)。此外，駐馬店、周口、信陽(yáng)排名比較靠前，房地產(chǎn)投資活躍。

　　而排名后5位的有濮陽(yáng)、焦作、三門峽、漯河和南陽(yáng)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重偏低，未來(lái)還有進(jìn)一步提升空間，可向房地產(chǎn)投資適當(dāng)傾斜。

　　從農(nóng)村居民房?jī)r(jià)收入比（住房?jī)r(jià)格與農(nóng)民家庭收入之比)看，焦作、鶴壁、濟(jì)源、安陽(yáng)等城市的農(nóng)民進(jìn)城買房機(jī)會(huì)較大，開封、商丘、洛陽(yáng)和周口等城市農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房受限。

　　對(duì)此，陳琳稱，三、四線城市樓市雖然現(xiàn)在出現(xiàn)了一定的庫(kù)存量，但依然是全省就地城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)。（記者  吳軍）