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　　通過改造社會存量房，推出長租公寓項目，不僅可為租住者提供更好、更便宜的住房，而且催生了一個新興的房地產(chǎn)細(xì)分市場。但盈利問題無法回避。

　　深圳居高不下的房價，時刻壓迫著在此尋夢的年輕人的神經(jīng)，也由此催生了一個快速生長的市場：長租公寓。

　　4月19日，長租公寓平臺合屋聯(lián)合深圳數(shù)十家長租公寓品牌、深圳市關(guān)愛辦發(fā)起“青年樂巢計劃”，為初來深圳的年輕人提供7天的免費住宿，預(yù)計每年至少可服務(wù)5000多人次。

　　提升年輕人租房質(zhì)量、提供可負(fù)擔(dān)的房租，這一公共議題除了受到政府的關(guān)注，長租公寓的商業(yè)化路徑也在形成中。傳統(tǒng)開發(fā)商、獨立品牌公寓也將目光聚焦這一領(lǐng)域。合屋、YOU＋、萬科等為此提供了一套可行方案：通過改造社會存量房，推出長租公寓項目，從而為租住者提供更好的居住體驗。

　　在一線城市中，深圳長租公寓市場發(fā)展最為迅猛，除獨立平臺外，萬科，深業(yè)等開發(fā)商，以及鏈家等中介也有介入。長租公寓通過改造各種存量房屋盤活房源，解決租房難；不過，這種模式如何在成本和盈利之間尋求平衡點，則是投資者無法回避的問題。

　　風(fēng)口上的長租公寓

　　華創(chuàng)證券的一份研究報告指出，應(yīng)屆畢業(yè)生租房市場是一個處于發(fā)展初期的行業(yè)，目前每年市場規(guī)模達到600億元。

　　在深圳，由高房價衍生出的高房租更讓租房成為難題。據(jù)深圳鏈家的一份租房報告顯示，3月深圳住房平均租金為72.3元/平方米/月，套均租金為5239元/月。其中，套房總價3000元/月之內(nèi)比例已低于15%，2000元/月之內(nèi)僅占比3.2%，4000-8000元/月占比接近60%，其中4000-6000元/月占39.1%，中高租金物業(yè)持續(xù)明顯增加。

　　剛剛起步、潛力巨大的行業(yè)必然吸引眾多資源。深圳首個長租公寓品牌是在2012年創(chuàng)立的協(xié)縱公寓，之后兩年，更多從業(yè)者進入這一市場，微家公寓、Warm+公寓、貓寧公寓、V客青年公寓、樂豆公寓等本土品牌相繼出現(xiàn)；魔方公寓、YOU＋和鏈家自如等“外來客”也紛紛涌進深圳。

　　與此同時，長租公寓的融資信息也不斷傳出。YOU+迄今已完成兩輪融資，B輪融資3000萬美元；青客公寓去年也完成1.8億元人民幣B輪融資；新派公寓成立之初便獲得賽富基金數(shù)千萬美元A輪投資，今年3月，又獲得了華住集團的戰(zhàn)略投資。

　　不光新生的品牌公寓在分切長租公寓這個大蛋糕，傳統(tǒng)的開發(fā)商也企圖分一杯羹。

　　房企龍頭萬科自2014年開始就在這一細(xì)分領(lǐng)域有所布局，去年，萬科總裁郁亮更是透露長租公寓“萬科驛”將成為萬科轉(zhuǎn)型的五大業(yè)務(wù)之一，長遠打算是，將長租公寓這一業(yè)務(wù)板塊剝離，期待做大體量，預(yù)計未來幾年將實現(xiàn)16萬套的規(guī)模，市值在千億級別。

　　萬科集團高級副總裁譚華杰也表示，萬科愿意做長租公寓行業(yè)的引領(lǐng)者，希望未來可以在制度設(shè)計、平臺搭建、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與公寓同行合作。

　　合屋則是一個垂直細(xì)分的租房生活方式平臺。一方面合屋能為年輕人提供真實、高效、快捷的品質(zhì)租房服務(wù)，讓他們可以根據(jù)自己的需求或興趣，迅速找到匹配的房源和合租伙伴；另一方面，合屋也將繼續(xù)面向品牌公寓B端市場，匯聚和分發(fā)資源。自去年10月份上線以來，已經(jīng)有50多家品牌公寓進駐合屋，為年輕人提供超過1萬間品質(zhì)房源。

　　激活存量與盈利難題

　　“青年樂巢計劃”的重要一環(huán)，即是通過整合社會資源對存量房進行柔化改造。這一環(huán)節(jié)將通過什么途徑來實現(xiàn)？

　　合屋提供的資料顯示，其所進行改造的這些存量物業(yè)包括老舊的城中村物業(yè)，以及由于產(chǎn)業(yè)升級被淘汰下來的大量工業(yè)廠房和工業(yè)宿舍。將通過包括資本、公益運營商、設(shè)計師及裝修服務(wù)商等多方力量切入，盤活低頻效使用或徹底閑置的物業(yè)。

　　合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴強調(diào)，柔化改造并不是暴力性拆除，而是在不破壞房屋本體的情況下，對房屋空間、格局、外觀和公共空間進行優(yōu)化。

　　盤活存量物業(yè)并不是“青年樂巢計劃”的首創(chuàng)。在房地產(chǎn)去庫存的大背景下，長租公寓模式正在為“去庫存”提供另一種路徑。其背后的邏輯則是更好地盤活市場存量，利用、改造更多的閑置資源，以滿足多元化需求。

　　萬科早有嘗試。譚華杰介紹，長租公寓的房源，大多來自工業(yè)或集體用地，需要批文才能改變物業(yè)性質(zhì)。萬科被窩公寓采用的做法是，先整體租下一些閑置房源，如農(nóng)民房、工廠房，然后再改造，做法跟如家酒店類似。

　　深圳國資委旗下最大的房企深業(yè)集團也在進行存量物業(yè)的改造升級。深業(yè)集團副總裁董方表示，這項名為“青年房卡計劃”的項目，將通過對自有存量物業(yè)進行改造升級，并與政府合作對部分存量物業(yè)運營管理提供青年公寓、精品公寓、中高端服務(wù)式公寓三種產(chǎn)品線，計劃在2016年底推出3000套長租公寓。

　　不過董方表示，上述青年公寓是由深業(yè)或區(qū)政府等提供用房，租金低于市場價，帶有一定福利性質(zhì)。

　　市場中通過改造存量房盤活房產(chǎn)資源的公寓是否會更貴？窩巢夢公寓的創(chuàng)始人陳昊以窩巢夢公寓的龍華一項目為例表示，“我們房子只租1880元/月，并且沒有其他的費用。1880-2800元/月的租金占整個項目房源的72%。只比周圍同類型公寓貴了80元/月，但水電費便宜。”

　　租金合理、不求利潤，顯然留給投資者的盈利空間極其狹窄。譚華杰透露，做這類公寓一定要省錢，“大手大腳肯定搞不定。”

　　據(jù)悉，萬科省錢的秘籍是，形成內(nèi)部生態(tài)，并轉(zhuǎn)化為制度，不能什么都雇人。例如，萬科被窩公寓看門的不是萬科雇的保安，而是門口開小賣店的人，因為只有他肯定不會離開，他比保安更加忠誠地守著公寓；另外，公寓里派發(fā)信件、報紙的是環(huán)衛(wèi)工等。