“本來早就計劃著購置一套商鋪做點商業投資，但是面對越來越多的城市綜合體，一時還真不知道該如何選擇。”王先生是杭城一家餐廳的小老板，早在幾年前就有了購置商鋪的計劃，可是最近，隨著“中都百貨總裁跑路”的新聞傳來，王先生對自己的投資猶豫起來。
近日，同策咨詢研究部公布了《2014年35個大中城市商業地產投資價值研究報告》。報告指出，包括杭州在內的19個城市人均商業面積已面臨飽和或過剩的狀態，人均商業面積超過1.5平方米。與報告相呼應的現實是，未來2至3年內，杭州將新增體量超過10萬平方米的商業綜合體近30個，其中主城區商業綜合體增量將是現存量的2.64倍，相當于有23個“萬象城”將要破土而出。
商業地產遍地開花的同時，不禁讓人疑慮：杭州是否有足夠的購買力支撐這樣龐大的供應量，洶涌來襲的商業綜合體還能熱多久？
扎堆開發為哪般
如今，走在杭城街頭，各種以“城”、“廣場”和“中心”等為名的商業綜合體如雨后春筍般冒了出來。據不完全統計，2016年之前，杭州的商業項目在建和規劃中的商業綜合體還將新增90個，總建筑面積超過780萬平方米。
據2011年杭州市公布的《杭州市“十二五”重大建設項目規劃表》顯示，當時正在建設的包括有湖濱南山路城市綜合體、杭州創新創業新天地、熱電廠地塊城市綜合體、嘉里中心綜合體等在內的14個城市綜合體。
此外，杭州市“十二五”重大建設項目，還包括西溪天堂二期、湘湖商務旅游綜合體在內的6個旅游休閑類的商業綜合體，還有高德置地廣場、凱德來福士廣場、“星光大道”二期在內的7個商務商業類綜合體。按照項目規劃，上述綜合體多數將在未來一兩年內建成。
今年12月，位于杭州城北板塊的杭州首座萬達廣場將正式開業，其中大型商業中心占據20萬平方米體量，將涵蓋萬達百貨、萬達IMAX國際影院、大玩家超樂場、大歌星KTV等主力店。
位于杭州城北板塊的中大銀泰城也虎視眈眈。中大銀泰城由中大地產與銀泰聯袂打造，總建筑面積約33萬平方米，由約10萬平方米的Shopping Mall百貨商業、精裝商務SOLO、國際5A智能生態甲級寫字樓組成，預計2014年底前后開業。這是繼2013年開業的城西銀泰城之后，銀泰在杭州布局的“24小時不夜城”城市新綜合體。
距離中大銀泰城不遠，是總建筑面積180萬平方米的杭州新天地綜合體。這是目前規劃中杭州體量最大的城市綜合體。按照規劃，該項目內含大型購物中心、創意辦公核心區、高星級酒店、SOHO/LOFT商住區和休閑娛樂等功能區，項目總投資約100億元。
城市綜合體扎堆，并非僅在城北。在城郊新城，未來兩年也會有大量城市綜合體開業。僅以杭州臨平新城為例，目前該區域已經有四大城市綜合體在建。
事實上，從今年下半年開始，杭州還將迎來一個商業綜合體的開業潮，而這股浪潮顯然還將持續：預計在今年竣工的杭州來福士廣場總建筑面積39.5萬平方米，緊鄰在2010年就已經開業的杭州萬象城。按照規劃，杭州來福士廣場結合了居住、辦公、商務、購物、娛樂、文化等功能，還將包括一座擁有12個廳的影院。
此外，與來福士廣場一街之隔的高德置地廣場，預計將在2015年前后完工。該項目總建筑面積約41萬平方米，包括了寫字樓、七星級朱美拉酒店、酒店服務公寓和商業物業。屆時，錢江新城的三駕馬車—萬象城、來福士廣場、高德置地廣場將正式集結完畢。
可以預見的是，按照正常的工程進展，未來幾年內，還有寶龍城市廣場、龍湖·時代天街、理想·銀泰城……此起彼伏的城市綜合體將不斷開業。
“今后很長一段時間內，缺乏商業配套支撐的杭州城西和城北，未來兩年會迎來商業綜合體的爆發，各商業綜合體之間的競爭也會變得非常慘烈。”房產研究和評論專家丁建剛表示，相比較于國內其他二線城市來看，杭州市的商業綜合體的發展速度其實是比較慢的，正因為如此大量“補課”導致近幾年各種綜合體建設遍地開花。
幾家歡樂幾家愁
全新的商業綜合體正在用更豐富的業態改變我們的生活：你可以在這里為一家老小選購合適的衣物和食品，可以約著三兩好友吃遍各地特色美食，可以帶著孩子來上一堂早教課，可以和愛人一起看電影、溜冰……在帶動周邊區域快速發展的同時，商業綜合體也成為市民閑暇時最喜歡的去處。
但是，近日記者在采訪中發現，在市場一路高歌猛進的同時，部分當年風風火火拔地而起的商業綜合體，如今經營卻很不如意。
7月2日，雖然還未出梅，但杭城的天氣已漸漸熱起來。下午4時，記者走進位于杭州錢江新城的一家購物中心，商場內除了幾名營業員和保安外，一眼看去，竟找不到顧客的影子。通往二樓的電梯入口處拉上了警戒線，已經停止運行，二樓及以上的所有門店均已停業，整個大樓內除了標有“歐洲精品館”“歐洲風尚館”等掛滿中庭的大幅海報說明這里是歐洲名牌集聚地之外，很難讓人把它與“時尚”聯系起來。
商場一樓，也只有七八家門店在正常營業；地下負一層，正在進行歐洲名品的特賣會，因為生意冷清，部分品牌打出了二至五折的超低折扣，仍然鮮有人光顧。
同樣在2012年，繼從建筑業跨界至動漫之后，中南集團也邁入商貿領域，開始在杭州濱江區打造全國首家以原創動漫為主題的購物中心—中南購物中心。下午5時多，記者來到這里時，因為臨近晚餐時間，商場一樓外圍的比薩店和餐廳里多了不少前來就餐的年輕人。但記者走進購物中心一樓大廳，發現真正來這里購物的人也并不是很多，大多是帶著孩子來這里玩兒童娛樂設施的。
從樓層索引牌上可以看到，商場被分成6個部分：負一樓為超市等基本生活館，一樓為名品、珠寶、服飾、餐飲區，二樓為潮流女裝區，三樓為精品男裝和戶外休閑區，四樓童裝、兒童用品區，五樓則為動漫高科技體驗館。可一圈走下來，記者發現，入駐商城的大品牌并不多，正常營業的商戶生意都很清冷。“除了節假日和周末，商場里的顧客比較多外，平時來購物的人并不多。”一家玩具店的營業員告訴記者。
差異競爭防“剩宴”
實際上，隨著住宅地產增速放緩，商業地產備受關注。作為此輪政策調控下的避風港，眾多開發企業將重金紛紛投向商業項目，尤其是城市綜合體的開發。
“在現有房地產市場嚴厲調控的背景下，開發商業綜合體項目，可以獲得更多的地方支持和相關優惠。此外，對于不少急于轉型的制造業企業而言，商業綜合體的建設雖說是企業多元化發展中值得走的一步棋，但也要提早防范商業地產供應過剩的風險。”國內某知名城市綜合體投資商在接受記者采訪時表示。
據克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。
“當前住宅市場限購的背景下，眾多房企將視線轉移到商業地產，開始謀求戰略轉型，一定意義上也導致商業地產開發群起而上，導致商業地產開發面臨同質化，供應過剩的風險。”同策咨詢研究部總監張宏偉在授受記者采訪時表示，盡管從企業自身的角度而言，企業是試圖通過戰略調整與轉型，實現其整個企業體系內部現金流結構中投資商業地產的資金與投資住宅地產、其他產業的資金可以互動，并且這兩者之間能夠實現良好互補，但是，從整個市場的角度來看，就會面臨總體上商業地產開發同質化與供應過剩的風險。
“對部分房地產開發較熱的板塊，商業綜合體的規模和開發的確應該‘降降溫’，進行適當控制；而像濱江、西溪、下沙大學城這些地方，則需要適當增加一些商業綜合體，重點開發社區型商業綜合體。”杭州市發改委有關負責人在接受記者采訪時表示，目前相關單位正在就大型商業綜合體的布局和建設時序作調研，杭州將優化商業綜合體布局，以商業網點規劃和城市規劃調整為手段，針對商業綜合體布局的問題，進行差別化調整。按照“退出一批、提升一批、整合一批”的總體思路，優化布局，推動杭州商業綜合體開發回歸理性。(白麗媛)
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