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　　規(guī)劃的樓房高22層，實(shí)際加蓋到31層，容積率也隨之提高。近一年來，看到規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)的落差，鄭東新區(qū)一小區(qū)的業(yè)主頭疼不已，除對樓房安全的擔(dān)心，還為以后居住舒適度降低而窩心。

　　說到容積率，一個(gè)數(shù)字牽著兩頭利益。容積率較低，建筑高度、密度一般也較低，業(yè)主居住著就舒服，但開發(fā)商用于回收資金的面積就少。有開發(fā)商為多賺錢，會擅自提高容積率。那么，容積率背后的監(jiān)管是怎樣的？違規(guī)加蓋為何沒被及時(shí)發(fā)現(xiàn)？

　　遭遇盼到交房時(shí)樓長高好幾層

　　看著日歷被翻到9月，鄭東新區(qū)一小區(qū)業(yè)主馮先生嘆了口氣，離2013年8月31日合同約定的交房日期過去一年，如今終于到交房時(shí)他卻又不敢收。“我買的5號樓，從規(guī)劃的20層‘拔高’到27層，容積率比當(dāng)初承諾的4.99肯定提高了，還能安心住嗎？”即使有鄰居領(lǐng)鑰匙開始裝修，他仍決定等開發(fā)商的說法。

　　記者在鄭東新區(qū)官網(wǎng)規(guī)劃局板塊，找到該小區(qū)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，其中明確標(biāo)明，該小區(qū)共建設(shè)6棟高層、1棟多層，1號樓規(guī)劃為23層、2號樓22層、3號樓20層、5號樓20層、6號樓22層、7號樓22層、8號樓5層。

　　9月3日上午，記者來到該小區(qū)實(shí)地查看，發(fā)現(xiàn)1號樓實(shí)建29層，加建6層；2號、6號樓實(shí)建31層，均加建9層；3號、5號樓實(shí)建27層，各加建7層；7號樓實(shí)建27層，加建5層；8號樓實(shí)建了7層，加建2層。業(yè)主喬先生見到記者便投訴說，自己房子在8樓，加蓋后影響到房屋采光，他們業(yè)主多次與開發(fā)商溝通，但問題至今沒得到解決。

　　在售樓部，工作人員介紹說，樓盤已經(jīng)售罄，沒有空余，均價(jià)1平方米在11000元左右。當(dāng)問及加蓋及變更容積率的問題，一位自稱開發(fā)商公司人員的徐先生說：“只是沒提前備案，房本一定能拿到，只是時(shí)間問題。”

　　回應(yīng)綜合執(zhí)法局立案調(diào)查，將行政處罰

　　根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法，未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正，處違法建設(shè)工程造價(jià)5%至10%的罰款；無法消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處罰款。

　　近一年時(shí)間，針對開發(fā)商違反規(guī)劃加蓋情況，業(yè)主們通過不同方式反映。今年2月，鄭州市房管局、規(guī)劃局作出回復(fù)稱，“系擅自改變規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行加建。目前，鄭東新區(qū)綜合執(zhí)法局已立案調(diào)查，現(xiàn)階段正按執(zhí)法程序依法查處”。

　　回復(fù)中還表示，由于該小區(qū)違規(guī)加建部分涉及容積率、規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)等問題，需有專業(yè)技術(shù)能力的部門進(jìn)行認(rèn)定。針對此事，鄭東新區(qū)綜合執(zhí)法局已及時(shí)向鄭東新區(qū)規(guī)劃部門發(fā)函，根據(jù)認(rèn)定結(jié)果做出相應(yīng)的行政處罰。

　　9月3日下午，記者采訪鄭東新區(qū)管委會，相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，此事執(zhí)法部門正在依法依規(guī)處理，已形成幾套處理方案，目前正在研究最終方案，處罰尚未落實(shí)。當(dāng)被問到距離上次回復(fù)過去半年時(shí)間，為何仍無處理結(jié)果？該負(fù)責(zé)人也只是說“一直在研究。”

　　調(diào)查容積率提高，多數(shù)都是錢鬧的

　　容積率一定程度上可反映建筑密度，影響居住的舒適度，與業(yè)主的切身利益密切相關(guān)。然而，同等條件下，提高容積率，建筑面積增加，開發(fā)商就可多賣房子，多賺錢。

　　一位鄭州本土開發(fā)商的項(xiàng)目經(jīng)理舉例說，以面積為1萬平方米的地塊為例，若容積率為2.0，則可建2萬平方米的建筑；如果把容積率提高到2.5，則可建2.5萬平方米建筑。如果以每平方米1萬元的均價(jià)銷售，就可多得5000萬元的銷售款，項(xiàng)目毛收益率粗略估算可提高25%。

　　鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院總工許繼清說，容積率是土地出讓時(shí)就有的重要規(guī)劃條件，作為開發(fā)商及規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，均需按照此條件進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，不得擅自變更，即使變更，也要按照相應(yīng)法定程序，并征求利益相關(guān)方的意見。那為何房地產(chǎn)市場還會出現(xiàn)容積率超規(guī)的情況？他坦言：“一句話，就是利益驅(qū)使。”

　　2009年，住建部和監(jiān)察部曾開展房地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題的專項(xiàng)治理。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2009年5月至2010年底，共查處違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率房地產(chǎn)項(xiàng)目2150個(gè)，共補(bǔ)交土地出讓金等158.02億元，罰款7.92億元，撤銷規(guī)劃行政許可47項(xiàng)。容積率違規(guī)事件的頻發(fā)程度可見一斑。

　　“事實(shí)上，在提高容積率的潛規(guī)則里，常離不開官商違規(guī)的暗箱操作。”采訪中，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言說。而就在今年6月，澠池縣住建局及國土局6名工作人員涉嫌濫用職權(quán)、玩忽職守，被提起公訴，其中就存在容積率調(diào)整審批亂作為、監(jiān)管不作為、處罰不到位，及土地出讓金等規(guī)費(fèi)欠繳等嚴(yán)重問題，有些已涉嫌瀆職犯罪。

　　現(xiàn)狀規(guī)劃批后、竣工驗(yàn)收前監(jiān)管需加強(qiáng)

　　一方面，容積率是業(yè)主的利益關(guān)切;另一方面，提高容積率是對開發(fā)商的巨大利益誘惑。顯然，容積率的保障必須依賴嚴(yán)密監(jiān)管。

　　2009年9月，鄭州市曾就加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理下發(fā)通知，明確國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓，任何單位和個(gè)人無權(quán)更改規(guī)劃時(shí)確定的建設(shè)用地容積率。工程竣工時(shí)，如果建筑面積超過規(guī)劃許可，不得組織竣工驗(yàn)收。

　　9月3日下午，鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局工作人員受訪時(shí)明確向記者表示，容積率在規(guī)劃局批的規(guī)劃許可證里很明確，竣工驗(yàn)收時(shí)必須合規(guī)，如果發(fā)現(xiàn)超過規(guī)劃許可，監(jiān)察支隊(duì)將介入，并按規(guī)定處罰。此外，容積率變化需重新核算土地出讓金，由土地受讓人向國土資源部門補(bǔ)交出讓金。鄭州市國土資源局工作人員受訪時(shí)說，提高容積率，需按照容積率等規(guī)劃條件變更后的市場地價(jià)水平，重新評估并核算土地出讓金，最后需再補(bǔ)交差價(jià)。

　　“施工中擅自違反規(guī)劃加蓋樓層，難道監(jiān)管部門就沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)嗎？為何總是讓開發(fā)商‘先上車再補(bǔ)票’？”業(yè)主馮先生稱，即使事后開發(fā)商被處罰，但業(yè)主最后很可能只能接受超標(biāo)容積率。

　　他山之石

　　據(jù)了解，溫州、滁州等地建立了批后監(jiān)管制度，溫州是指派專人負(fù)責(zé)批后監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為立即責(zé)令整改，滁州則是成立規(guī)劃、建委多部門“規(guī)劃批后監(jiān)管巡查小組”，定期巡查及時(shí)發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為。

　　釋詞：容積率

　　小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值，這看似謎一樣的數(shù)字，直接涉及居住的舒適度，數(shù)值越小住著越舒服，一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2。