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　　日前，第三方機(jī)構(gòu)同致行的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，自2014年5月份開(kāi)始，鄭州商品住宅供需矛盾加大，供過(guò)于求現(xiàn)象明顯，以近3個(gè)月的月均去化量來(lái)看，去化周期為8個(gè)月。

　　而隨著鄭州樓市取消限購(gòu)，這一現(xiàn)象是否將得到改觀?業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于鄭州這樣以剛需為主的城市而言，要想讓樓市真正回暖，需要多方面的配合，特別是銀行要放松房貸政策，另外還要積極發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。

　　庫(kù)存攀升，樓市供過(guò)于求

　　鄭州住房限購(gòu)正式取消已經(jīng)過(guò)去一段時(shí)間，記者走訪市區(qū)部分樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然項(xiàng)目銷售人員都將限購(gòu)取消作為利好，但實(shí)質(zhì)性的漲價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)。

　　“鄭州樓市目前供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)很明顯，所以即使取消限購(gòu)，只要限貸政策仍然沒(méi)有改變，整個(gè)市場(chǎng)就不會(huì)發(fā)生太大的變化。”一位業(yè)內(nèi)人士分析。

　　而第三方機(jī)構(gòu)同致行的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年7月份，鄭州市商品住宅依然呈現(xiàn)出供過(guò)于求的狀況，月度供應(yīng)量93.15萬(wàn)㎡，環(huán)比下降6.28%，同比上漲65.95%;商品住宅銷售面積53.14萬(wàn)㎡，較6月上漲約8萬(wàn)㎡，成交量略有反彈;本月供需比達(dá)1.75，較6月份2.2的水平有所下降。

　　2014年5月份以來(lái)，鄭州商品住宅供需矛盾加大，供過(guò)于求現(xiàn)象明顯。截至7月底，鄭州商品住宅整體庫(kù)存量達(dá)397萬(wàn)㎡，以近3個(gè)月的月均去化量來(lái)看，去化周期為8個(gè)月。

　　剛需為主

　　80~90m2戶型依然熱銷

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年7月，鄭州商品住宅各面積段的銷售中，依然以80~90m2的剛需型住房為主流，此面積段商品住宅銷售面積21.15萬(wàn)m2，環(huán)比增2萬(wàn)m2，占商品住宅銷售面積的39.8%，環(huán)比降2.6個(gè)百分點(diǎn)。銷售均價(jià)8237元/m2，價(jià)格在近幾個(gè)月內(nèi)一直保持較為穩(wěn)定的水平。

　　其次是120~144m2的改善型住房，本月銷售面積達(dá)9.61萬(wàn)m2，占本月商品住宅銷售面積的18.7%，較6月份增加0.3萬(wàn)m2，但占比較6月份下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　綜合來(lái)看，本月各面積段商品住房銷售面積較6月均有不同程度的增加，但增幅較為明顯的是80m2以下的中小戶型，其中60m2以下的本月成交2.19萬(wàn)m2，占比4.1%，較上月增長(zhǎng)1.37萬(wàn)m2;60~80m2面積段本月成交5.69萬(wàn)m2，占比10.7%，較上月增長(zhǎng)了4.3個(gè)百分點(diǎn);144m2以上面積段銷售面積較上月略有上漲，占比基本不變。

　　而從價(jià)格方面看，2014年7月份，商品住宅成交價(jià)格段依然以7000~8000元/㎡為主，本月成交1960套，占比36.5%。相比之下，6月份此價(jià)格段共計(jì)銷售1443套，占比32.2%，不管是套數(shù)還是占比，7月份均有提升，代表項(xiàng)目有城開(kāi)綠城綠園、泰宏建業(yè)國(guó)際城、升龍城、萬(wàn)科城等項(xiàng)目。

　　以上數(shù)據(jù)都表明，鄭州樓市供求結(jié)構(gòu)雖然有一定變化，但支撐市場(chǎng)發(fā)展的仍然以剛性需求為主。

　　限貸才是樓市“緊箍咒”

　　數(shù)據(jù)證明，鄭州樓市在取消限購(gòu)后并沒(méi)有發(fā)生大幅反彈，這似乎從側(cè)面表明，影響樓市的關(guān)鍵不在于限購(gòu)，而在于限貸政策。

　　此前，就有開(kāi)發(fā)商曾說(shuō)過(guò)，面對(duì)樓市供應(yīng)，剛需群體不是缺乏購(gòu)買資格，而是缺少購(gòu)買資金。新的市場(chǎng)環(huán)境下，調(diào)控新政的出臺(tái)，無(wú)論你的理解是供應(yīng)格局的調(diào)整，還是銷售環(huán)境的放松，如果沒(méi)有對(duì)應(yīng)資本的支持，樓市想走出低迷，勢(shì)必還要繼續(xù)等待。因?yàn)椋拶J比限購(gòu)更關(guān)鍵。

　　業(yè)內(nèi)人士還表示，限購(gòu)政策維持了3年多，已經(jīng)把投資、投機(jī)的這部分“水分”擠壓出去了。松綁限購(gòu)，在個(gè)別城市短期效果顯著，成交出現(xiàn)反彈，但大多數(shù)城市即使松綁了，對(duì)樓市也基本沒(méi)什么影響。當(dāng)“限購(gòu)”和“限貸”這兩只手能夠同步的時(shí)候，相信效果會(huì)立竿見(jiàn)影。限貸不調(diào)整，樓市難回暖。

　　而近日記者在鄭州房貸市場(chǎng)了解到，目前各銀行首套房貸利率都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10~20%，也有個(gè)別銀行對(duì)個(gè)別品質(zhì)樓盤特批為基準(zhǔn)利率，但是此情況下各銀行對(duì)貸款客戶的信用等級(jí)及資金流水普遍要求較高。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，今年樓市陷入調(diào)整的重要原因，是房地產(chǎn)信貸持續(xù)偏緊，雖然央行和銀監(jiān)會(huì)分別在5月和6月表態(tài)支持首套房貸款，但商業(yè)銀行沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)變化。最近一大批城市取消限購(gòu)，給市場(chǎng)注入了正向的預(yù)期，如果銀行能給優(yōu)質(zhì)購(gòu)房者適當(dāng)?shù)睦蕛?yōu)惠，將對(duì)樓市的穩(wěn)定起到重要的作用。

　　限貸放松將成地方救市利器

　　“金融杠桿是商品房交易量快速增加的決定性因素。大家也很清楚，僅僅解除限購(gòu)并不能‘救市’。所以，如果資金面沒(méi)有很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量大增、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況也不大可能出現(xiàn)。”鄭州同致行副總經(jīng)理曹慶偉表示。

　　在他看來(lái)，限貸放松會(huì)成為地方救市的一大利器，由于限貸政策調(diào)整并不受地方政府控制，短時(shí)間內(nèi)很難解除限貸政策。同時(shí)，我們目前看到的情況是，出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制、商業(yè)利益等多種因素的考慮，信貸資源對(duì)房貸尤其是首套房貸難以實(shí)質(zhì)性傾斜。雖然部分城市出臺(tái)了首套房利率優(yōu)惠等措施，但往往還是有很多門檻限制。

　　中國(guó)指數(shù)研究院也認(rèn)為，采取更多措施鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持首套房貸，將成為下一階段各地政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的重要手段之一。但需要注意的是，以行政手段強(qiáng)制規(guī)定利率有悖于金融改革市場(chǎng)化方向，紹興此次調(diào)整的效果尚待觀察。對(duì)其他城市來(lái)說(shuō)，如何鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向個(gè)貸業(yè)務(wù)傾斜，將是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。此外，由于此前長(zhǎng)達(dá)3年的限購(gòu)對(duì)改善性需求造成了一定程度的誤傷，一直以來(lái)嚴(yán)格執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)原則或?qū)⒃诓糠殖鞘杏兴蓜?dòng)。

　　“在地方政策頻繁放松的同時(shí)我們也要看到，中央仍在繼續(xù)堅(jiān)持差別化信貸原則，并一再?gòu)?qiáng)調(diào)其對(duì)保障合理自住性需求的重要性，投資投機(jī)性需求將被持續(xù)抑制，全面放寬多套房貸暫無(wú)可能。”上述機(jī)構(gòu)指出。