[摘要] 今年房地產市場持續下行，不僅拖累已經陷入困境的實體經濟，更嚴重影響了地方政府財政。在地方經濟增長乏力、樓市成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購限貸的意愿較為強烈。
9月15日，湖北省住房和城鄉建設廳發布《關于促進全省房地產市場平穩健康發展的若干意見》。其中明確規定，湖北省首套房貸利率最低可打7折，并要求銀行對已簽訂貸款協議的房貸一個月內予以放款;使用組合貸款的購房者，對其商業貸款，部分予以利率下浮優惠。
限貸的口子被豁開，湖北被稱為第一個“吃螃蟹”的省份。然而，我們仔細回顧，放松限貸，湖北省絕不是第一個。
進入8月以來，限購政策已呈現快速清退的趨勢，但地方政府期望中的銷售快速反彈沒有出現，市場仍面臨下行壓力，并且按揭貸款成本是制約需求的核心因素更為清晰。地方政府托底市場的目光逐漸投向限貸政策相關領域，在房貸方面刺激需求釋放。8月初，四川省財政廳表示將對今年符合條件貸款金額的3%給予財政補助;隨后紹興、杭州和福建省相繼在首套房認定標準方面尋求突破，即目前無房且還清貸款的購房者應按首套房認定。8月下旬，江西省出臺的意見則在二套房首付上進行努力。
很顯然，今年房地產市場持續下行，不僅拖累已經陷入困境的實體經濟，更嚴重影響了地方政府財政。在地方經濟增長乏力、樓市成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購限貸的意愿較為強烈。
“限不限購意義并不大，限不限貸才是大問題。”這已經成為房地產業界的共識，信貸的變化，將從根本上決定市場的走勢。目前購房者最大的瓶頸是貸款難，如果首套房置業者的銀行貸款利率能下調至基準利率的0.7倍，無疑將減輕剛需群體的按揭壓力;如果銀行放款及時，那對樓市將是一大利好。
然而，在地方政策頻繁放松的同時我們也要看到，中央仍在繼續堅持差別化信貸原則，并一再強調其對保障合理自住型需求的重要性，投資投機性需求將被持續抑制，全面放寬多套房貸暫無可能。
更為重要的是，是否放松限貸的決定權并不在地方政府手中。
總體來看，目前放松房貸的政策主要有三類，分別是降低房貸首付比例要求、控制房貸利率、擴大首套房的認定標準。由于金融系統是垂直管理，地方政府沒有對商業銀行經營直接干預的權力。房貸首付方面，在中央差別化信貸政策不改變的情況下，地方政府喊話很難降低首套房或二套房的首付標準;房貸利率方面的放松也不會一蹴而就，而是根據銀行對收益與成本考慮，雖然目前少量城市有優惠利率出現，但能否鋪開需要關注銀行同業拆借利率和余額寶等“寶寶們”的收益率。
地方政府下一步托市的重點，能行之有效的，或將在首套及二套房的認定方面。在這種情況下，采取更多措施鼓勵金融機構支持首套房貸，將成為下一階段各地政府促進房地產市場回暖的重要手段之一。
既然全面放松限貸暫無可能，對開發企業而言，就不要過多寄希望于信貸政策的變化，而是要根據自身情況快速回籠資金。以目前的情況看，以價換量仍將是市場主流。
