[摘要] 改善性住房需求貸款放松有助于提振市場成交，后期隨著貸款優惠力度加大，房地產成交量回升將是大概率事件。5月中旬，中國人民銀行召開住房金融服務專題座談會，要求商業銀行優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。
日前有消息稱，四大行將放松首套房貸認定標準，只要房貸余額還清都算首套房。
業內人士認為，限貸放松已是大勢所趨。改善性住房需求貸款放松有助于提振市場成交，后期隨著貸款優惠力度加大，房地產成交量回升將是大概率事件。
限貸放松提振改善性需求
工行23日對首套房貸款認定標準問題作出官方回復，但未明確是否放松限貸政策。工行稱，正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整，將及時做好相關信貸政策的銜接，不斷完善相應的金融服務。
交通銀行首席經濟學家連平認為，限貸放松是大勢所趨。不過，限貸放松不會大力度地一蹴而就，而是會逐步、漸次地向前推進。首先要解決的是自住房(首套)限貸的放松，其次是改善型住房需求貸款的松動。
中債資信評估有限責任公司報告認為，如果市場傳聞屬實將有利于改善性需求的釋放。后期隨著按揭貸款優惠力度加大，房地產成交量回升將是大概率事件。
廣發證券房地產業研究組認為，我國過去一直支持首套房的購買，對于第二套、第三套房采取相對抑制的措施，主要因為過去我國未完成戶均一套住房的目標。隨著住房市場發展，目前市場參與主體超過一半是改善性需求，此時住房信貸政策具備調整空間。
當前抑制市場需求的矛盾之一就是按揭成本過高、二套房首付比例過高。允許居民家庭使用更高的購房杠桿(即更低的首付比例)，既是順應市場情況變化，又能平衡銀行對于放貸收益的要求。從國際情況來看，我國居民家庭的購房杠桿水平仍處于低位，可提升空間較大。目前福建、江西等多個省市均鼓勵放寬首套房認定標準，并適當降低首付比例。這將促進改善性需求的釋放。
資金成本制約房貸投放
個人住房貸款一直是商業銀行的優質貸款，上市銀行業績報告顯示各銀行個人房貸不良率均顯著低于整體不良率水平。但今年以來個人住房貸款出現收縮態勢，一方面是配合國家房地產調控要求，另一方面與利率市場化進程中銀行不斷攀升的資金成本有關。
廣發證券認為，今年5月以來，央行和地方政府對于按揭貸款的政策調整主要集中在利率成本方面，但首套房按揭貸款利率的改善并不顯著，主要是銀行經營選擇所致。在利率市場化的背景下，銀行剛性成本上升較快。
5月中旬，中國人民銀行召開住房金融服務專題座談會，要求商業銀行優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。
有業內人士認為，信貸收緊是今年樓市出現降溫的最主要原因，目前這一影響依然存在。央行就房貸問題“喊話”后，部分銀行只是提高了貸款審批效率，對市場來說影響微乎其微。
中國人民銀行公布的《2014年上半年金融機構貸款投向統計報告》顯示，上半年個人購房貸款略有收緊。6月末，個人購房貸款余額10.74萬億元，同比增長18.4%，增速比上季末低1.7個百分點；上半年增加9389億元，同比少增239億元。
