[摘要] 經過房改后近20年的發展，我國房地產市場已經由“全面普漲”階段進入“分化明顯”階段，突出表現在一線和熱點二線城市房價持續攀升、供需格局偏緊的同時，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫存壓力。
經過房改后近20年的發展，我國房地產市場已經由“全面普漲”階段進入“分化明顯”階段，突出表現在一線和熱點二線城市房價持續攀升、供需格局偏緊的同時，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫存壓力。剖析房地產市場分化的原因，發現房屋供需和土地價格是房地產各區域產生分化的根本原因，而流動性充裕背景下資金尋求安全增值資產是分化的關鍵推力。
從目前趨勢看，預計今年很難再現去年之前的普漲行情，各城市間會延續分化態勢。其中：一線城市房價預計小幅盤整；二線城市房價將冷熱不均。而天津、武漢、鄭州、成都、西安等二線城市仍被看好；三四線城市去庫存任重道遠，但長三角、珠三角、成渝（臨近成都）和長江中游（臨近武漢）城市群中距離核心城市較近的中小城市將仍有不俗表現。
經過房改后近20年的發展，我國房地產市場已經由“全面普漲”階段進入“分化明顯”階段，突出表現在一線和熱點二線城市房價持續攀升、供需格局偏緊的同時，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫存壓力。那么，這種明顯的分化態勢是由于什么原因造成的？未來房地產市場會怎么發展？哪些城市屬于**區域？哪些城市房價出現調整的可能性較大？上述問題是本課題的主要研究內容。
我國房地產市場區域分化現狀
1．一二三線城市房價絕對值總體呈現階梯下降態勢，一線城市已躋身國際高房價城市行列
從房價絕對值來看，一線城市房價明顯高于二線城市，二線城市房價則明顯高于三四線城市。
單純從房價絕對值來看，一線城市中深圳、北京、上海已躋身國際高房價城市行列。2016年12月，深圳、北京、上海二手房均價分別為4.73、5.92、5.32萬元人民幣/平方米，三個城市的房屋均價均高過日本首都圈（東京及附近地區），而三個城市的高價區房價也已超過韓國首爾，北京高房價地區已超過紐約最貴的地區曼哈頓。
2．與房價絕對值一致，一二三線城市房價增速也呈現階梯下降的態勢
房地產市場的分化從各線城市房價增速上也可見一斑。近年來房價增速總體上呈現出“一線城市房價增速高于二線，二線城市高于三四線”的態勢。2005年7月至2016年11月，一線城市二手住宅價格年均增速為7.32%，二線城市年均增速為3.12%，三四線城市為2.33%。
值得關注的是，2016年以來，二線城市內部出現了明顯分化，二線城市中合肥、廈門、南京等城市價格快速上漲，而呼和浩特等城市出現負增長。
3．商辦庫存尤其是商業庫存壓力整體大于住宅，商品住宅庫存壓力主要表現在部分二線及多數三四線城市
城市之間商品住宅庫存明顯分化。 2016 年9 月末，一線城市平均庫存消化時間為9.3 個月；二線城市平均庫存消化時間為8.4 個月，但合肥、南京降至2 個月以下，庫存嚴重不足；三線城市平均庫存消化時間為12.8個月。
可以看出，一線及部分熱點二線城市需求強勁，無庫存壓力，部分二線及多數三四線城市庫存壓力顯著。如呼和浩特庫存消化時間超過3 年，多數三四線城市庫存消化時間有所下降，但仍在15 個月以上。這部分城市未來一段時間仍將以去庫存為主基調。
商品住宅在同一城市的不同區域也出現明顯分化。很多城市中心城區需求旺盛，無庫存壓力，而部分非主城區縣需求不足導致市場去庫存消化緩慢，庫存壓力較大。以成都為例，成都中心城區無庫存壓力，而新津縣、彭州市等郊區（縣市）去化壓力較大，政策方面也呈現分化，成都針對主城區實施限購限貸政策，郊區（縣市）仍以去庫存為主。
各線城市商辦用房平均庫存壓力高于住宅，其中商業庫存壓力更為突出。從商辦待售面積去庫存消化時間（以近6個月月均銷售速度計算）來看，一線城市商業庫存去庫存消化需兩年半時間，上海、深圳商辦庫存壓力相對較大；二線城市商辦去庫存消化壓力顯著，商業庫存去庫存消化時間高達6 年以上，辦公去庫存消化時間也超過4 年，成都、南京、天津、長沙等城市商辦去庫存消化壓力尤為明顯；三四線城市商業庫存去庫存消化需6 年半，辦公需近5 年時間。
從城市內部結構來看，城市區域間商業布局不均，存在結構性問題。如成都商業庫存壓力較大，且商業布局嚴重不均衡，目前庫存壓力主要集中在市中心和城南的金融城、大源等板塊，城北也有大量的專業市場庫存，而其他區域大型商業還相對不足。
我國房地產市場區域分化原因何在
1．房屋供需和土地價格是房地產各區域產生分化的根本原因
地方政府土地規模控制是影響房屋供給的最主要因素，需求盡管無法精確統計和計算，但長期來講和各城市人口數密切相關，因此，衡量各城市住宅的供需情況，大體上可以用推出拍賣的住宅用地面積和常住人口之間的比例（平均土地供給比例）這一指標來衡量。
比較2008-2016年一二三線城市的平均土地供給比例，一線城市的平均土地供給比例僅為1.97，二線城市為5.3，三線城市為4.1。可以看出一線城市的住宅供需相對緊缺，而二三線城市的供給相對寬裕。其中，三線城市房地產的供需狀況并不比二線城市更為寬松，我們認為主要原因是很多三四線城市沒有公布拍賣土地面積導致樣本不全面，即主要是由于樣本受限導致數據不能完全反映三四線城市的實際庫存情況。
二三線城市住宅價格的分化不能完全由供需解釋，進一步比較各城市土地拍賣價格，可以發現房價與土地拍賣價格高度相關。如三線城市中的舟山，盡管供需相對寬松，但其土地價格偏高，也推動其房價相對高企。
2．流動性充裕背景下資金尋求安全增值資產是分化的關鍵推力
近年來中國市場中流通的貨幣量增速很快。截至2016年11月末，M2余額約153萬億元，比1979年底M2（1339億元），增長了1000多倍。從M2/GDP來看，該比例逐年攀升，1996年首次突破1，2015年首次突破2，達2.03。因此，不容忽視的是，中國近年來的流動性非常充裕，但對大量資金而言，可配置的高收益安全資產非常有限。
于是，大量資金轉戰多年來只漲不跌的一線城市房地產市場。近十年來，一線樓市的平均租金上漲約1-1.5倍，而房價漲幅超過5倍，租售比從5%一路下降到不到2%，也就是說房價的漲幅是房租漲幅的2-3倍。可見，資金的資產配置需求是一線房價持續暴漲的重要推力，否則的話，一線城市的租金水平也應該與房價同幅度上漲。當一線城市再次因房價上漲而限購時，這種需求接著就溢出到部分二線城市，這是2016年部分二線城市房價快速上漲的一個重要原因。因此，流動性充裕背景下，資產配置動機促使資金去發掘供需相對緊張、未來更有上漲**的城市，進一步加劇了各城市間房地產市場的分化。
不同區域未來房價會呈現怎樣的走勢
1．預計2017年房地產市場難再現2016年的普漲行情，但也不會出現普跌
未來可能引起房價普跌的變數在于會引起市場風險偏好變化的事件。對比國際和我國住房市場生態差異以及其房價下跌的教訓，下列三種情況最有可能引發房價普跌。
一是貨幣政策大幅收緊。結合日本和美國的經驗教訓，貨幣政策如果較大幅度收緊，可能就會改變樓市繼續上漲的預期。2016年出現的房價上漲，一個重要原因是央行為了配合供給側改革穩經濟而實施了寬松的貨幣環境，未來一旦貨幣政策收緊，隨著貨幣環境變化，房市預期也將發生改變。
去年中央經濟工作會議提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”。其核心是要“穩”：既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。因此，盡管隨著美聯儲宣布加息推動全球流動性寬松周期基本結束，中國貨幣政策也更加強調“穩健”，預計我國貨幣政策不會主動進行大幅度轉向，即使在匯率貶值、跨境資金流出壓力下，貨幣政策也會盡量避免對房市產生過大影響。
二是房產稅正式推出。日美韓各國有房產稅、遺產稅、贈與稅等，持有成本要遠高于中國。所以，受房產稅和遺產稅等影響，當前日本人和美國人希望通過投資房產增值的積極性不高。我國一旦明確開征房產稅等增加房屋持有成本的政策，預計住房有效需求將明顯減少，難保不會導致房價向下逆轉。但從當前實際情況來看，房產稅的推出基礎條件還不成熟，預計2017年推出房產稅的可能性很小。
三是經濟增速超預期下行。從日美等國的經驗可以看出，經濟增速超預期下行將從整體上引致房價進入下跌通道。從我國經濟運行情況來看，盡管當前經濟下行壓力依然較大，但超預期下行的可能性也比較小。綜上，我們認為至少在2017年不會出現房價普跌現象。
但美聯儲加息意味著全球流動性寬松周期基本結束，過去一年的寬松貨幣信貸環境難以持續，且房市調控政策在收緊，房市面臨的內外部環境決定了2017年房地產市場很難再現2016年的普漲行情。
