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新手買房必看新手買房需要避開的五個坑

2017-04-05 10:38 來源：地產(chǎn)中國網(wǎng)

[摘要] 相對二手房來說，一手房因房齡短，房子年代新，景觀設(shè)計現(xiàn)代化，交易簡單和升值空間較大等優(yōu)點受到一部分人偏愛。

　　相對二手房來說，一手房因房齡短，房子年代新，景觀設(shè)計現(xiàn)代化，交易簡單和升值空間較大等優(yōu)點受到一部分人偏愛。相應(yīng)的，購房者也要承擔(dān)時間與裝修成本，一手房的交房時間一般是1-3年甚至更長，樓盤規(guī)劃與交房標(biāo)準(zhǔn)往往不能完全符合。因此，購房者常常會面臨開發(fā)商變更規(guī)劃，虛假宣傳，停車位歸屬不明等樓市糾紛。對于購買一手房的新手來說，應(yīng)該做好充足準(zhǔn)備，遇到糾紛，敢于運用法律武器維護(hù)自己的權(quán)益。房產(chǎn)頭條團(tuán)隊查閱了一些資料，也咨詢了一些購房老司機(jī)，綜合實際情況，給新手買房給了一些建議。

　　一：宣傳中說好的游泳池不見了！

　　房地產(chǎn)開發(fā)商宣傳資料中說到會建設(shè)小區(qū)游泳池，但是交付的時候缺沒有，購房合同也沒有體現(xiàn)，該怎么辦？

　　律師解惑：商品房的銷售廣告和宣傳資料中對商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，該說明和允諾即使未載入買賣合同，亦當(dāng)視為合同內(nèi)容。購房者可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　二：學(xué)區(qū)房學(xué)位房怎么成了私立學(xué)校？

　　好好的學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)位房，怎么只有私立學(xué)校？

　　律師正解：如果購房者與開發(fā)商合同里明確約定引入公立學(xué)校的，開發(fā)商違反約定，購房者可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同退還房款。如果合同里沒有明確約定，即使開發(fā)商在宣傳上有此廣告，也視為一般性介紹。根據(jù)最高法院的規(guī)定，只有出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，才視為要約。

　　另外，房產(chǎn)頭條團(tuán)隊提醒，對于學(xué)區(qū)房和學(xué)位房的概念，也需要仔細(xì)區(qū)分下：

　　學(xué)位房，是指只要購買了該房源就享有上學(xué)名額，一般所帶的學(xué)校性質(zhì)為私立或聯(lián)合辦學(xué)，只有一個孩子的指標(biāo)。學(xué)位房不受戶口的限制，這也是它區(qū)別于學(xué)區(qū)房的一大優(yōu)勢，但是學(xué)位房的學(xué)校因為是私立的收費特別高，估計小學(xué)和幼兒園合起來上完得花十萬左右吧，這和花錢買一個學(xué)區(qū)差不多。而且學(xué)位房的學(xué)校可能老師流動性比較大，可能質(zhì)量和學(xué)區(qū)的統(tǒng)招老師還是有一定的差別。

　　學(xué)區(qū)房是針對九年義務(wù)教育而言的，是由政府在每學(xué)年根據(jù)片區(qū)入學(xué)生源情況劃分出來的。真正意義上的學(xué)區(qū)房是：該房子屬于某個重點小學(xué)或中學(xué)的劃片學(xué)區(qū)。買了學(xué)區(qū)房只是具備了優(yōu)質(zhì)學(xué)校隨機(jī)派位的資格，能不能進(jìn)還得看學(xué)校的容量和報名的人數(shù)等。

　　三、物業(yè)公司的各種坑

　　裝修碰上霸王條款，物業(yè)公司要求業(yè)主必須雇傭指定的裝修公司并繳納裝修押金和監(jiān)工費，否則就不予裝修。

　　律師發(fā)聲：物業(yè)公司和購房者之間是一個物業(yè)服務(wù)關(guān)系，除此之外，物業(yè)公司無權(quán)強(qiáng)制締約要求購房者購買其提供的防盜網(wǎng)。此外，物業(yè)公司收取裝修押金和監(jiān)工費屬于亂收費行為，物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主或使用人、裝修人收取正常物業(yè)服務(wù)費。

　　四、說好的停車位呢？

　　根據(jù)《深圳房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見稿）》規(guī)定配建停車位應(yīng)約定為房地產(chǎn)開發(fā)項目全體業(yè)主共有。增設(shè)停車位可約定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。如果屬于業(yè)主共有的停車位即使在購房合同中約定為開發(fā)商所有，該約定也是無效的。《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車位的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

　　五、沒成交中介也要收中介費？

　　律師解答：根據(jù)《合同法》第四百二十六條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。如果居間人只帶領(lǐng)客戶看房，而未促成買賣合同的成立，不應(yīng)支付居間報酬即中介費。

　　即使簽訂的看樓書上約定不管是否是在其居間服務(wù)下促成交易都應(yīng)支付傭金，該約定免除居間人的主要義務(wù)以及強(qiáng)迫客戶接受居間服務(wù)，該看樓書是針對不特定的客戶預(yù)先擬定的格式條款，效力上屬于無效。