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政策鋪路租賃時代能否改變房地產(chǎn)需求格局？

2017-08-28 09:34 來源：華夏時報

[摘要] 面對多地先后出臺租賃政策，各方關(guān)注的焦點集中于幾個層面：房地產(chǎn)市場是否會形成租售并駕的新局面，租賃市場能否改變需求格局以及對房價的預(yù)期。

　　原標(biāo)題：政策鋪路租賃時代樓市供需走向引關(guān)注

　　七月初首次出讓純租賃土地后，上海近日又出讓了四幅不可銷售、純租賃的土地。

　　據(jù)上海土地交易市場8月23日的公告信息，此次出讓位于浦東北蔡、浦東南碼頭、長寧古北、徐匯漕河涇的四幅地塊，土地性質(zhì)被明確標(biāo)明為“租賃”，建筑面積約在20萬平米左右，體量不算小。

　　此前的七月份，住建部提出在人口凈流入城市發(fā)展租賃市場。隨后一個月的時間里，12個試點城市已經(jīng)有10個先后出臺了住房租賃的相關(guān)政策和舉措。面對多地先后出臺租賃政策，各方關(guān)注的焦點集中于幾個層面：房地產(chǎn)市場是否會形成租售并駕的新局面，租賃市場能否改變需求格局以及對房價的預(yù)期。

　　滬再推大體量純租宅地

　　七月初上海首次推出只租不售的土地后，時隔一個月的時間，上海又推出了四幅純租賃地塊。

　　8月23日，上海土地交易市場發(fā)布了四幅土地出讓的最新信息。與以往土地出讓為銷售物業(yè)完全不同，這次所出讓體量不小的地塊，并非用于銷售，而是租賃。

　　上海土地交易網(wǎng)8月23日公布的信息顯示，掛牌出讓涉及徐匯區(qū)、長寧區(qū)、浦東新區(qū)3個地區(qū)共計4幅國有建設(shè)用地使用權(quán)的公告。該地塊的土地用途一欄都注明為“租賃住房”，而非可銷售性的商業(yè)或住宅用地。

　　跨越三個區(qū)的這四幅只租不售的土地，體量不算小：四幅地塊出讓面積約8.76萬平方米。按1.8-3.0的容積率估算，這幾幅完全用于租賃土地的實際建筑面積，有望超過20萬平方米。

　　上海連續(xù)推出大體量純租賃、不可銷售用地，傳達出怎樣的信息？有分析師認(rèn)為，如果說七月初上海在張江、嘉定新城推出的兩幅只租不售地塊是測試一下市場反映，那么此次上海再推四幅大體量純租賃用地，可能意味著上海未來土地市場上會出現(xiàn)更多租賃地塊。

　　7月4日上海市規(guī)土局出讓位于浦東張江、嘉定兩幅租賃住房地塊。7月24日前述兩宗地塊被上海張江、上海嘉定新城發(fā)展以7.24億元和4.24億元的價格競得，樓板價分別為5569元/平方米和5950元/平方米。按規(guī)土局的要求，兩個項目建成后，將至少提供1897套租賃住房。

　　“市場上住房的形式和種類，可能會變得更加豐富。”一家房產(chǎn)機構(gòu)分析師說

　　從七月底住建部提出在人口凈流入城市發(fā)展租賃市場，一個月的時間里，12個試點城市已經(jīng)有10個先后出臺了住房租賃的相關(guān)政策和舉措。

　　實際上，北京、上海并不在12個試點城市的名單之中。在業(yè)界看來，上海的舉措對其它城市有不小的示范意義。

　　“不只盤活存量住房，還要從新增住房供量角度，供應(yīng)更多用于租賃的房源。”一家房企高管認(rèn)為，租賃住房以及長租公寓，未來的市場份額可能會逐漸增加，打破銷售住宅占絕對主導(dǎo)的格局。

　　逐漸改變房地產(chǎn)供需？

　　七月以來，住房市場租賃的話題，成為輿論熱議的題目。而住建部所列12個試點城市中，已經(jīng)有10個城市先后出臺關(guān)于住房租賃的措施。多地先后出臺租賃措施，也攪動了市場。

　　8月22日，合肥市公布了住房租賃試點工作的實施方案。雖然方案中沒有明確提出“租售同權(quán)”，但合肥從政府層面大力推進的做法，被認(rèn)為是培育租賃市場的重要舉措。

　　此次合肥公布的租賃住房方案，主要有兩個層面：今年年底前合肥將組建市、區(qū)兩級國有房屋租賃公司，同時啟動住房租賃交易服務(wù)政府監(jiān)管平臺。通過配套政策培育住房租賃市場，在2020年形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。

　　合肥落地租賃措施前，另外9個城市關(guān)于培育住房租賃的措施，也是各有特色。能否通過租賃住房，享受到與買房相同的子女入學(xué)、醫(yī)療等相關(guān)軟性配套，成為租房者關(guān)注的一個重點。

　　廣州最先給出了答案。廣州的切入點是女子教育的問題。對于承租人子女就近入學(xué)，廣州成為最先提出“租購?fù)瑱?quán)”的城市。廣州之后，北京、無錫等城市，也發(fā)文明確承租人子女有就近入學(xué)的權(quán)利。

　　沈陽的措施更加全面。2018年年底前，持有居住證的承租人可按規(guī)定在住房保障、養(yǎng)老服務(wù)、社會福利、社會救助、居委會選舉以及隨遷子女入學(xué)、參加中考等方面，享受公共服務(wù)和便利。沈陽的購租同權(quán)，在業(yè)界看來可謂相當(dāng)?shù)轿弧?/font>

　　還有一些城市，通過增加市場供應(yīng)，試圖解決市場供需結(jié)構(gòu)。

　　按比例配建租賃住房，武漢在商業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)域，以新建住房約一到兩成的比例，配建租賃住房，以增加租賃用房市場供應(yīng)。

　　在租賃住房體系的建設(shè)中，國企成為各地承擔(dān)培育市場的重要主體之一。

　　按南京的框架，今年南京成立住房租賃管理聯(lián)盟的同時，還將成立一批住房租賃企業(yè)：不少于14家的國有住房租賃企業(yè)，試點混合所有制的企業(yè)在4家以上，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不少于二家。據(jù)鄭州的方案，2020年前國有租賃平臺企業(yè)所持住房租賃房源，將占鄭州全市新增量的二成左右。

　　隨著各地陸續(xù)出臺租賃措施，房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，是否會逐漸改變房地產(chǎn)供需的話題，成為開發(fā)商和市場最為關(guān)心的問題之一。

　　有分析師認(rèn)為，目前市場主導(dǎo)仍是銷售市場為主，租賃市場將發(fā)生怎樣的變化，是否會對預(yù)期產(chǎn)生影響，還有待進一步觀察。