[摘要] 與沒有主體資格的人簽訂合同，導致合同無效，房屋過戶手續無法辦理，購房者無法獲得二手房的所有權，甚至可能被詐騙錢財。
特約撰稿王文智（河南洛太律師事務所民商部副主任）
告上法庭：剛買的二手房買之前已經被法院查封了
26歲的小趙明年計劃結婚，遂在同村人老錢手里購買了一套位于新區價值60萬元的二手商品房。基于信任，兩人合同約定由小趙先支付30萬的房款，老錢于收到第一筆房款后30日內為小趙辦理過戶手續，小趙在過戶完7日內支付剩余的房款，如一方違約將承擔20%違約責任。
小趙依約支付了第一筆房款后10天，竟意外得知老錢的房屋在賣給自己之前已被法院查封，并已進入拍賣執行程序。小趙立馬聯系老錢，卻發現再也聯系不上了，于是將老錢告上法庭。
法院判決：被告退還房款并支付違約金
小趙訴稱：被告老錢將新區這套房屋賣給原告，成交價為60萬元整，按合同約定原告向被告支付30萬元房款，合同約定被告須保證該房產權屬無爭議，否則將承擔違約責任。然而，該房屋已被法院查封拍賣，使原告的購房目的根本無法實現。現請求法院：1.解除原、被告簽訂的房產買賣合同；2.被告立即返還原告已經支付的購房款30萬元及利息；3.被告支付原告違約金12萬元；4.被告承擔本案的訴訟費和保全費用。
被告在答辯時表示，對原告起訴的事實沒有意見，對原告沒有取得購買的房屋感到很抱歉。對償還房款無異議，但對原告要求償還違約金及利息不予認可。
法院認為：原被告之間的房屋買賣合同合法有效，本案中，涉案房屋被法院查封而無法辦理過戶手續，導致本案房屋買賣合同目的無法實現。故判決：一、解除原告小趙與被告老錢二人的房屋買賣合同；二、被告于本判決生效之日起十日內返還原告小趙購房款30萬元及利息；三、被告于本判決生效之日起十日內支付原告違約金12萬元；四、駁回原告小趙的其他訴訟請求。
律師意見：購買二手房應注意防范風險
在購買二手房時，買家應注意防范哪些法律風險呢？
1.主體資格審查風險，檢查房屋的產權證和土地證，看兩證是否齊全(有些房本是兩證合一的)。與沒有主體資格的人簽訂合同，導致合同無效，房屋過戶手續無法辦理，購房者無法獲得二手房的所有權，甚至可能被詐騙錢財。
2.查看房產產權是否完整，是否存在抵押、查封的情形，是否已被賣家出租。若房屋被查封、抵押，很有可能導致買家無法得到房產所有權辦理房產證；若房屋已被賣家出租，基于買賣不破租賃的規定，雖然買家能得到房屋所有權，但是買家卻無法及時入住。這些情形都將導致合同目的無法實現。
3.檢查買賣合同條款是否完善，對違約責任是否有嚴格的規定。如若合同中對違約條款約定不明，使得賣方的違約成本很低，一旦賣方違約，買方很難根據合同追究賣方的違約責任。
4.如果買方需辦理貸款，要特別注意提前熟知貸款流程，哪些需要賣方配合的在訂立合同時約定好。如若貸款辦理不下來，雙方協商解決，以免因為房貸的問題造成不必要的糾紛。
