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　　為更好地落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)推出的住宅地塊，除了建設(shè)自住型商品房外，全部實(shí)行了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式，也就是說(shuō)，土地在出讓的時(shí)候，就已經(jīng)提前限定了未來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)格。近日，首批拿地之后可以銷(xiāo)售的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”商品房來(lái)了，正式準(zhǔn)備入市。

　　此次即將取得預(yù)售許可證開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目共有兩個(gè)，都位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)區(qū)域。在其中一個(gè)項(xiàng)目的售樓處，記者看到，雖然是非周末，但已經(jīng)有人前來(lái)咨詢(xún)了。

　　據(jù)介紹，這兩個(gè)項(xiàng)目，在今年2月土地出讓的時(shí)候，就已經(jīng)限定商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)每平方米38994元，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)每平方米40944元。而周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格，要比這兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格高出近20%。以一套89平方米的小三居戶(hù)型來(lái)計(jì)算，購(gòu)房總價(jià)約350萬(wàn)。假如購(gòu)房者是首次購(gòu)房，按最低首付40%來(lái)計(jì)算，需要140萬(wàn)。

　　不僅是限制了單價(jià)，北京今年不少土地在出讓被限價(jià)的同時(shí)，還規(guī)定了項(xiàng)目70%的部分必須要建設(shè)90平方米以?xún)?nèi)的中小戶(hù)型，也就是俗稱(chēng)的“7090”政策。以記者走訪(fǎng)的這個(gè)項(xiàng)目為例，此次銷(xiāo)售的900多套戶(hù)型中，絕大多數(shù)是中小戶(hù)型，60%是89㎡的三居，30%是75㎡的兩居，只有10%是112㎡的三居。

　　限定的“房?jī)r(jià)”是如何計(jì)算出來(lái)的

　　房山這個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，限定商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)每平方米38994元。其實(shí)，今年北京出讓的這些“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，在地塊出讓的標(biāo)書(shū)中，都明確限定價(jià)格具體到了個(gè)位數(shù)。那么，這個(gè)價(jià)格到底是怎么算出來(lái)的呢？

　　據(jù)了解，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”模式出讓的地塊，都是由北京市規(guī)土委、北京市住建委和屬地有關(guān)部門(mén)共同會(huì)商確定銷(xiāo)售限價(jià)。

　　這個(gè)限定的價(jià)格首先是以該出讓地塊周邊的項(xiàng)目均價(jià)作為基礎(chǔ)。主要做法是，以地塊周邊可比項(xiàng)目近三個(gè)月成交均價(jià)為基礎(chǔ)。考慮到地塊成交到上市需要一年半的周期，以及新房與二手房的價(jià)格差異，參比項(xiàng)目以地塊周邊新建商品房項(xiàng)目，或建成年份較新的二手房為主；其次，剔除大戶(hù)型、高端住宅項(xiàng)目，參比項(xiàng)目為144平米以下的普通住宅。最終，選定項(xiàng)目后，經(jīng)加權(quán)平均測(cè)算出近三個(gè)月銷(xiāo)售均價(jià)，作為出讓地塊限定價(jià)格的基礎(chǔ)。

　　同時(shí)，限定的價(jià)格還要綜合考慮出讓地塊周邊公共配套設(shè)施水平等因素，配套設(shè)施的有無(wú)，會(huì)對(duì)限定價(jià)格的高低產(chǎn)生影響。此外，限定的價(jià)格，還要與周邊自住型商品房的價(jià)格基本適應(yīng)。

　　據(jù)北京市住建委表示，為確保限價(jià)政策的有效執(zhí)行，政策紅利惠及住房需求群體，北京市住建委會(huì)同相關(guān)部門(mén)，會(huì)加強(qiáng)項(xiàng)目的建設(shè)和銷(xiāo)售管理。確保項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和品質(zhì)。加強(qiáng)引導(dǎo)，嚴(yán)格監(jiān)管，在設(shè)計(jì)、施工、交易等環(huán)節(jié)層層把關(guān)，確保此類(lèi)項(xiàng)目的質(zhì)量、安全符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建筑品質(zhì)與周邊新建普通商品房項(xiàng)目相當(dāng)。

　　未來(lái)北京新房絕大多數(shù)是“限價(jià)房”

　　從去年年底開(kāi)始，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”首次出現(xiàn)在了北京市的土地出讓過(guò)程中。而進(jìn)入到今年以來(lái)，在北京市多輪土地出讓中，只要涉及住宅類(lèi)用地，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”都成了必選的方式。

　　去年9月30日，北京市出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，其中明確在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，試點(diǎn)采取限定銷(xiāo)售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，以便有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。

　　在北京市今年出讓的土地中，除了明確為自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房的土地外，其他住宅用地都明確“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”。這其中，既有遠(yuǎn)郊區(qū)縣像密云、延慶的地塊，也有近年市場(chǎng)比較火熱的朝陽(yáng)、豐臺(tái)地塊，基本在北京市形成了全面覆蓋。根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京土地市場(chǎng)已成交了45宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊。按照兩年左右的建設(shè)周期來(lái)計(jì)算，未來(lái)兩年，北京商品房市場(chǎng)上，除了共有產(chǎn)權(quán)住房和自住型商品房外，上市的絕大多數(shù)都將是這類(lèi)“限房?jī)r(jià)”的戶(hù)型。

　　而自從北京今年在土地出讓市場(chǎng)全面實(shí)行“限房?jī)r(jià) 競(jìng)地價(jià)”的模式，成功出讓的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，溢價(jià)率并不高，以往開(kāi)發(fā)商不停舉牌造就的高價(jià)地自此再也沒(méi)有出現(xiàn)，企業(yè)拿地變得越來(lái)越謹(jǐn)慎。

　　限價(jià)房將拉低市場(chǎng)成交均價(jià)

　　隨著這些限價(jià)房項(xiàng)目的陸續(xù)入市，北京商品住宅未來(lái)將逐漸進(jìn)入住宅限價(jià)的時(shí)代。那么，幾十個(gè)項(xiàng)目、上百萬(wàn)平方米的面積，這么多限價(jià)的房子上市，會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的影響呢？

　　今年前10月，北京新建住宅簽約20621套，創(chuàng)造了北京新建住宅商品房最近10年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的歷史最低值，同比跌幅達(dá)50%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，市場(chǎng)冷淡的同時(shí)，限價(jià)房作為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)北京住宅市場(chǎng)的新標(biāo)簽，將對(duì)整體市場(chǎng)的成交均價(jià)形成結(jié)構(gòu)性拉低的效應(yīng)。

　　限價(jià)房與其他房子的區(qū)別

　　說(shuō)到這種“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的項(xiàng)目，我們可以簡(jiǎn)單以“限價(jià)房”來(lái)稱(chēng)呼它。那么，說(shuō)到它跟北京的兩限房、自住房還有共有產(chǎn)權(quán)房到底有什么區(qū)別，可能這個(gè)問(wèn)題會(huì)困擾到不少人。

　　在北京市即將開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，開(kāi)發(fā)商為了讓不明白政策的購(gòu)房者能有清楚的認(rèn)識(shí)，甚至特意做了展板。

　　這種“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的項(xiàng)目，與普通商品房其實(shí)是一樣的，只要有購(gòu)房資格，都可以購(gòu)買(mǎi)。只是開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候，被規(guī)定了每平方米最高的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售均價(jià)。