[摘要] 年終促銷多，但購房者面對這些“優惠”時，應當保持理性，并通過多方面渠道了解樓盤的全面信息，尤其是開發商的實力、樓盤的品質、建設進度等。筆者在近期的踩盤過程中就發現，當前有些樓盤未拿到預售證就開始推出各種各樣的認購活動。
今年初房地產調控措施頻出，不少置業者選擇持幣觀望，遲遲未進入市場。綜括一年以來的中山房地產市場走勢，盡管調控加碼，但是房價沒有出現明顯的變化，整體以走穩為主。
按照目前的市場來看，短期內，中山的房價出現大升大跌的概率并不高。因此，剛需買家可留意身邊是否有合適的物業，擇機入市。不過，有業內人士認為，對于剛需置業者而言，并沒有絕對的購房好時機。
一手住宅庫存量大近兩月有降價趨勢
根據合富輝煌中山市場研究院的監測數據顯示，截至11月底，中山一手住宅的庫存量已達到66442套，環比上漲4.6%。這組數據，是2年以來中山住宅庫存的最高點。由于受到網簽限制的影響，3月以來住宅庫存一路上升，今年9月住宅庫存再次漲至6萬套，且增長速度并未有放緩趨勢。合富研究院分析認為，在一個中短周期內，庫存穩步上漲的局面應該會持續。
那么，中山目前在售的一手住宅都在哪里呢？實事上，在24個鎮區當中，包括西區、南區、東區、石岐區、港口鎮以及火炬開發區在內的6個泛城區區域，庫存數量排名穩占各鎮區當中的前十，其中火炬開發區以7494套排名第二。
曾經對于本土剛需客而言，東區是最好選擇，“教育、醫療資源匯聚，同時又是行政、商務中心。”但是隨著東區的房價攀升，與周邊區域拉開差距，泛主城區板塊成為首改人群和剛需產品的主要聚集區，畢竟對于置業者而言，首要考慮因素還是價格。
數據反映，目前泛城區當中，西區板塊在售的一手住宅產品貨量是最充足的，共有4562套。其中，有適合剛需的中小戶型產品，也有大戶型產品。比如，中泰上境目前在售的主要是剛需戶型段產品，有135平方米的四房單位，以及115和107平方米的三房單位，售價約9500—10800元每平方米不等。計劃在元旦前后開盤的天明海怡灣，戶型段覆蓋79—166平方米，售價待定，市場則預估在12000—13000元每平方米。該板塊還有幾個樓盤是主打剛需產品的，比如雅居樂劍橋郡和中莊翠庭，都有100平方米左右的戶型。其中，中莊翠庭主打三房剛需產品，售價13500元每平方米，帶裝修。西區除了剛需洋房之外，該板塊還有別墅。中泰上境有165平方米的在售別墅，樓面售價15000元每平方米。
石岐區、南區以及港口板塊的一手樓盤同樣主打剛需產品，但價格相對西區較高。比如港口的保利國際廣場，主推101—146平方米的三房和四房產品，平均售價14000元每平方米。南區城南客運站附近的合生帝景城，主推95平方米和129平方米的三房和四房產品，毛坯均價從14000元每平方米起。位于岐江河邊上的萬科金域藍灣、遠洋風景也有在售的一手住宅產品，108平方米的精裝單位，售價在13500元每平方米左右。
“一線品牌，屬于城區，帶精裝。特別是13500元的售價，實在比較吸引。”28歲的市民蕭先生于上月首次置業成功，他選擇了萬科金域藍灣的一套108平方米單位。“現時東區的一手毛坯售價普遍在18000元每平方米以上，首付至少在60萬以上，這對首次置業的我來說很難負擔。”
“今年以來房價總體保持穩定，而近期部分區域甚至有所下調，這在二手房市場上反映得更明顯。”中山創二地產的中介小琴告訴筆者，以石岐區豪逸華庭的一套142平方米毛坯單位為例，業主一年前的定價在200萬以上，現時已經降至165萬起。“不少二手房源掛出許久卻無人問津，近段時間隨著市場的降溫，不少業主也開始主動調價。”
近期置業需留神貸款周期或變長
“泛城區部分項目近期價格的確有所下調。臨近年終財務結算節點，部分上市開發商為了沖業績，會推出各種優惠政策。”在合富輝煌中山市場研究部經理謝仲娟看來，今年末至明年初這3個月多月的時間，對剛需購房客來說，可能是較好的出手時機。“從基本面看，調控趨勢不會在短期內結束，但中山房價仍存在上揚空間。”
年終促銷多，但購房者面對這些“優惠”時，應當保持理性，并通過多方面渠道了解樓盤的全面信息，尤其是開發商的實力、樓盤的品質、建設進度等。筆者在近期的踩盤過程中就發現，當前有些樓盤未拿到預售證就開始推出各種各樣的認購活動。而且，銷售人員在介紹產品時，并沒有主動告知買家這個事實。因此，購房者應該主動咨詢銷售人員，并要求出售相關的證件。
對于一個樓盤來說，樓號、樓層、戶型的差別會造成房源價格有高有低，購房者也不能只看均價，因為購房者了解的樓盤售價都是均價，但實際購買時價格通常會高出均價。購房者應根據自身需求了解實際房源的售價，然后再比較具體的優惠政策，和周邊樓盤做一個對比，是否符合自己的心理價位。房價是買房時考慮的重要因素，但不是唯一因素，不能因為房價低就隨便出手，全面了解樓盤信息，購房者才能真正做到放心買房、安心置業。
雖然在供應和房價上都有利于置業者，但目前在信貸政策上有一些新情況。早前就有讀者向筆者反映，申請了房貸，但3個月過去了，還在銀行排隊等待審批。
綜合銀行、中介公司及房地產商等多方反饋信息，今年信貸政策的確開始收緊，為了防止資金過多地流向樓市，銀行對于房貸業務作了調整，用于住房貸款的額度減少。在此基礎上，銀行又通過上調貸款利率來彌補收益的缺口，此外住房貸款審批要求變嚴也是放款慢的一個原因。
放款周期變長，對置業者的最直接影響就是，買房的時間成本變長了，原來一個多月就能拿到貸款，如今要等上好幾個月，如果這期間出現變故，比如房主把房子抵押出去，或者開發商以貸款沒按時到賬為由拒絕賣房，都是非常不利于置業者的。
對此，有置業顧問就建議，購房者在簽訂貸款合同和購房合同的時候，應當明確放款時間和相關違約條款，以保障即便放款周期變長也能如期以約定價格買到房子。（伍杰）
