[摘要] 隨著2017年-2018年樓市進入新一輪市場調(diào)整期，樓市的深度調(diào)整將導致更多的中小房企退出房地產(chǎn)行業(yè)或被收購，而這對于綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發(fā)展的機會。
12月18日，國家發(fā)改委、商務部、人民銀行等部委聯(lián)合出臺相關(guān)要求，規(guī)范民營企業(yè)境外投資經(jīng)營行為，要求民營企業(yè)加強監(jiān)管境外融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資擔保等方面活動。
今年以來，房地產(chǎn)市場境內(nèi)融資渠道持續(xù)收緊，房企普遍將融資渠道轉(zhuǎn)向境外，其中境外發(fā)債（包括優(yōu)先票據(jù)、債券等）是房企最主要的境外融資方式之一，如中國恒大、碧桂園、綠地集團等紛紛到海外進行發(fā)債。
不過相比大房企而言，更多的中小房企并未能在境外融資成功。據(jù)克而瑞最新監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年前11月108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，占2016年融資總量的90%，預計全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。該機構(gòu)認為，“在融資環(huán)境日益收緊的情況下，中小房企面臨的壓力更加明顯”。
與此同時，隨著國內(nèi)信貸環(huán)境的進一步收緊，公司債門檻持續(xù)升高。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2017年前11月房地產(chǎn)企業(yè)公司債融資總規(guī)模為422億元，較2016年全年大幅下降91%。
事實上，業(yè)內(nèi)人士認為，“美國減稅、美元加息”，對國內(nèi)已經(jīng)處于逐步降溫的樓市來講是“利空”。同策研究院總監(jiān)張宏偉認為，“國內(nèi)融資渠道收緊的背景下，美元債發(fā)行規(guī)模開始增加，此時，美元進入加息通道，國內(nèi)房企境外債務尤其是美元債務成本進一步上升，運營風險增加”。
“從108家典型房企在境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)上的融資成本來看，2017年新增融資成本均有所上升。”克而瑞分析師指出，2017年1-11月108家房企的境外發(fā)債、公司債及中期票據(jù)平均融資成本分別為6.72%、6.05%及5.52%，與2016年全年相比，分別增加1.34、1.03及1.20個百分點。這主要是因為2015年、2016年國內(nèi)融資環(huán)境較為寬松，融資成本也相對較低；“但從2016年下半年開始信貸環(huán)境逐步緊縮，融資成本也不斷被抬高”。
張宏偉認為，“美國減稅+美元加息”后，國內(nèi)資本繼續(xù)外流，這樣的疊加因素將加速中國樓市進入調(diào)整期。隨著2017年-2018年樓市進入新一輪市場調(diào)整期，樓市的深度調(diào)整將導致更多的中小房企退出房地產(chǎn)行業(yè)或被收購，而這對于綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發(fā)展的機會，尤其是對于大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續(xù)“大魚吃小魚”，增強自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)模化優(yōu)勢。
“而從樓市調(diào)控政策來看，2018年樓市調(diào)控政策也不可能出現(xiàn)松動。因此，對于房企來講，2018年春節(jié)前后最有效的方法就是啟動‘大幅降價’促進銷量的快速提升。”張宏偉進一步預測，多重因素將使國內(nèi)樓市2018年的調(diào)整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳將出現(xiàn)房價大幅下降的情況，部分民營房企極有可能在這一輪市場調(diào)整中面臨資金鏈斷裂的危機。（記者 高偉）
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