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　　8月21日，碧桂園在港披露半年業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%，合同銷售面積4389萬平方米，同比增長36.1%。值得一提的是，其上半年實(shí)現(xiàn)毛利潤349.7億元，凈利潤163.2億元，同比增長分別為104.6%、94.9%。

　　事實(shí)上，不單止碧桂園，今年上半年房地產(chǎn)企業(yè)普遍利潤上行。東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，截至8月22日收盤，在申萬二級行業(yè)120家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，41家公司已公布了半年報(bào)。41家公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營收4876.8億元，同比增長27.54%，實(shí)現(xiàn)凈利潤426.3億元，同比增長33.92%。凈利增速高于營收增速，這41家上市房企凈利潤率達(dá)到8.74%，較去年同期8.33%有所提升。

　　房企凈利潤普遍上漲發(fā)展質(zhì)量更受看重

　　以碧桂園為例，其上半年毛利潤、凈利潤約349.7億元和163.2億元，同比增長達(dá)到或接近翻番。公開數(shù)據(jù)顯示，碧桂園的毛利潤自從2009年底之后，已經(jīng)連續(xù)18個(gè)財(cái)報(bào)季獲得同比躍升，今年更創(chuàng)出歷史新高。此外，股東應(yīng)占利潤約129.4億元，股東應(yīng)占核心凈利潤約129.5億元，同比增長分別達(dá)到72.5%及80.2%，其中股東應(yīng)占利潤連續(xù)5個(gè)財(cái)報(bào)季上漲。

　　而從凈利潤增速看，萬通地產(chǎn)凈利增速居前。其上半年實(shí)現(xiàn)營收22.77億元，同比增長137.08%，凈利潤為3.2億元，同比增長525.6%。華潤置地上半年實(shí)現(xiàn)營收為437.8億元，同比增長40.4%；凈利潤為72.8億元，同比增長151.8%。

　　凈利潤規(guī)模方面，萬科A、招商蛇口和保利地產(chǎn)等7家房企上半年凈利潤規(guī)模超過10億元。其中，萬科實(shí)現(xiàn)營收1059.7億元，同比增長51.80%；凈利潤為91.2億元，同比增24.90%。

　　另一方面，隨著中國經(jīng)濟(jì)增速放緩、企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型，中國消費(fèi)者對于高品質(zhì)產(chǎn)品的渴求，將是新的產(chǎn)業(yè)動能，從資本到消費(fèi)者，都會為“高品質(zhì)”三個(gè)字買單。在這種大背景下，住宅供應(yīng)市場競爭也更側(cè)重產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)的提升。在市場份額的激烈競爭中，近年來，碧桂園、恒大、萬科、保利等眾多房企，正改變其單純追求規(guī)模的戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)為更側(cè)重發(fā)展質(zhì)量。

　　在今年3月的恒大業(yè)績發(fā)布會上，恒大集團(tuán)董事長許家印就表示，今年恒大業(yè)績其實(shí)8000億都能完成，但這對恒大來說沒有必要，恒大定調(diào)“規(guī)模適度增長”，更強(qiáng)調(diào)“增長質(zhì)量”。2017年年初許家印提出恒大要從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益”并重發(fā)展，從過去三高一低向三低一高(低負(fù)債、低成本、低杠桿、高周轉(zhuǎn))模式轉(zhuǎn)變。從過去的“重規(guī)模”到“規(guī)模效益并舉”，恒大的調(diào)整顯示了在新的市場和政策環(huán)境下房企調(diào)整趨勢。

　　穩(wěn)健資金流成為關(guān)鍵

　　隨著市場集中度上升，房企競爭越發(fā)激烈，如何創(chuàng)新融資方式、保證資金流穩(wěn)健成為上市房企急需解決的難題。

　　在調(diào)控持續(xù)之下，監(jiān)管部門仍在對企業(yè)融資渠道進(jìn)一步規(guī)范和收緊。5月以來，包括不少龍頭企業(yè)在內(nèi)的10多家房企被中止發(fā)行公司債，受影響的融資總額超500億元。方正證券發(fā)布的研究報(bào)告顯示，目前海外債、短期融資、中期票據(jù)、定向工具、ABS發(fā)行難度較低；房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債、非標(biāo)融資發(fā)行難度較大；IPO、定向增發(fā)已基本停滯。

　　而據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前已披露中報(bào)的上市房企合計(jì)凈利潤370億元，負(fù)債規(guī)模則有3.4萬億元。截至今年6月末，萬科合并總資產(chǎn)1.35萬億元，負(fù)債總額為1.14萬億元，資產(chǎn)負(fù)債率增至84.70%，比上年末增加0.72個(gè)百分點(diǎn)。這也是萬科和整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債總額首次超越萬億元大關(guān)。

　　除了萬科外，保利地產(chǎn)負(fù)債為6455.25億元，招商蛇口為3145.31億元，泰禾集團(tuán)負(fù)債總額也達(dá)到2017.87億元。負(fù)債率方面，中南建設(shè)為89.86%，保利地產(chǎn)為79.32%。

　　在當(dāng)前，加快開發(fā)銷售，以快周轉(zhuǎn)獲得更好現(xiàn)金流，已成為眾多房企采取的策略。以行業(yè)標(biāo)桿碧桂園為例，2018年上半年，碧桂園的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，這是繼2016、2017年后碧桂園又一次實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

　　Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2017年的A股128家上市房企中報(bào)中，超過一半房企凈經(jīng)營性現(xiàn)金流都為負(fù)；而在港股上市的房企中，該比例更低。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，民營上市房企中能夠連續(xù)兩個(gè)財(cái)年實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正的公司，僅有碧桂園、龍湖等少數(shù)幾家。

　　實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流為正離不開強(qiáng)勁的銷售回款。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園錄得房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金回款約3360.2億元。在2018年上半年合同銷售同比增長42.8%的前提下，碧桂園凈借貸比率為59.0%，保持穩(wěn)健。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，碧桂園自上市以來連續(xù)11年將凈借貸比率控制在70%以下。而據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，2017年，上市房企整體平均凈負(fù)債率達(dá)到76.61%。碧桂園的凈借貸比率長期處于行業(yè)偏低水平。截至報(bào)告期止，公司可動用現(xiàn)金余額達(dá)到2099.1億元，另有約人民幣2813.9億元銀行授信額度尚未使用，達(dá)到歷史最高水平，營運(yùn)資本充裕。

　　專家分析，隨著9、10月銷售旺季的到來，房企為求加快現(xiàn)金回籠，在銷售策略上將有所調(diào)整，“以價(jià)換量”將再現(xiàn)市場。

　　南方日報(bào)記者 李廣軍