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　　A股上市房企半年報(bào)披露完畢，135家房企半年賣房收入增至7740億元，部分房企凈利增長超2倍。

　　房企為何取得如此“好看”的業(yè)績？集體發(fā)力長租公寓是否推高了市場(chǎng)租金？向三四線城市下沉式發(fā)展，影響了當(dāng)?shù)胤績r(jià)？

　　資料圖：民眾在2017年北京春季房展會(huì)上的某樓盤展臺(tái)咨詢。程春雨 攝

　　半年賣房收入7740億元 17家凈利增超2倍

　　據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，A股135家上市房企營業(yè)收入共7740億元，同比上漲24%；凈利潤合計(jì)852億元，同比增長38%，即平均每家上市房企賺約6.3億元，比去年同期多賺約1.73億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，除了部分轉(zhuǎn)型的中小房企外，八成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲。

　　上半年，萬科凈利潤同比增長24.9%；恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等龍頭房企凈利潤也明顯提升；萬通地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等17家房企更是凈利潤同比上漲超200%。

　　龍頭房企中報(bào)為何如此“好看”？ 58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)記者表示，行業(yè)集中度不斷提升，讓龍頭企業(yè)有了更多操作空間；同時(shí)，2017年房地產(chǎn)項(xiàng)目在2018年上半年進(jìn)行銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入，對(duì)房企半年報(bào)有一定影響。

　　“房企利潤上升還和周轉(zhuǎn)率加快有關(guān)。受融資不斷收緊影響，為了應(yīng)對(duì)資金成本不斷上漲、現(xiàn)金流短缺等問題，房企非常重視回款速度，尤其是在銷售環(huán)節(jié)的現(xiàn)金回流。”張波說。

　　資料圖：圖為成都城區(qū)一角，太陽正從東方升起。劉忠俊 攝

　　更多房企布局長租公寓 被質(zhì)疑推漲房租

　　因被質(zhì)疑推漲房租，近期“長租公寓”被推上風(fēng)口浪尖。北京市住建委還在8月23日查處了昊園恒業(yè)、自如、中恒建業(yè)等23家涉嫌哄抬房租、打隔斷群租等違法違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)。

　　不過萬科總裁祝九勝在中報(bào)業(yè)績說明會(huì)上表示，這可能有一點(diǎn)誤會(huì)，“近一兩年確實(shí)有一些資本、機(jī)構(gòu)介入了租賃業(yè)務(wù)，但機(jī)構(gòu)占比非常低，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的滲透度有限”。

　　半年報(bào)中，不少房企透露了在住房租賃業(yè)務(wù)的動(dòng)態(tài)。

　　2014年開始布局長租公寓的萬科，截至6月末其長租公寓業(yè)務(wù)覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過16萬間，開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。

　　另外，龍湖旗下長租公寓品牌冠寓則陸續(xù)在北京、上海、杭州等16個(gè)城市開業(yè)運(yùn)營，累計(jì)開業(yè)房間數(shù)量超2萬間，開業(yè)超過6個(gè)月的項(xiàng)目平均出租率為90.1%。

　　房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模排名前30位的房企有三分之一已經(jīng)展開住房租賃業(yè)務(wù)。

　　事實(shí)上，隨著萬科、龍湖、復(fù)星、旭輝等房企入局租賃市場(chǎng)，近兩年住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入猛增階段。

　　“未來，房企持有租賃項(xiàng)目進(jìn)行出租的收益會(huì)上升，進(jìn)而改變房企的經(jīng)營方式。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，部分房企在租賃業(yè)務(wù)方面還會(huì)不斷創(chuàng)新，尤其會(huì)在租房信用體系的建立上有更多嘗試。

　　資料圖：臺(tái)州玉環(huán)一名小伙展示自己通過當(dāng)?shù)刈夥科脚_(tái)找到的房子。王剛 攝

　　三四線城市拿地不手軟 助漲當(dāng)?shù)胤績r(jià)

　　伴隨熱點(diǎn)城市調(diào)控趨嚴(yán)、市場(chǎng)熱度減弱等因素，核心城市群周邊的三四線城市，成為房企的新目標(biāo)，萬科、旭輝、龍湖、融創(chuàng)等房企上半年均紛紛布局三四線城市。

　　半年報(bào)顯示，旭輝地產(chǎn)加大了二線、強(qiáng)三線的城市布局，在三線及其他城市的土地儲(chǔ)備金額占比近四成。其不斷開拓“環(huán)滬都市圈”、環(huán)渤海等周邊區(qū)域，新進(jìn)入濰坊、淄博、常州、徐州、蕪湖等三四線城市。

　　綠地控股的項(xiàng)目拓展重點(diǎn)則是圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉(zhuǎn)的三四線城市項(xiàng)目，上半年累計(jì)獲取項(xiàng)目60個(gè)。

　　安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，房企下沉三四線城市的腳步不斷加快。上半年，一線城市拿地金額同比降約70%，而三四線城市則同比上漲約40%。

　　“這一操作背后的邏輯是抓住機(jī)遇、分散風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張的內(nèi)需驅(qū)動(dòng)下，地域擴(kuò)張很快從一二線蔓延到三四線城市；加之，棚戶區(qū)改造加速，確實(shí)引發(fā)了房企新一輪的開發(fā)熱潮，并在一定程度上助漲了三四線城市房價(jià)。”張波說。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，上半年三四線城市房價(jià)漲幅明顯。7月份，35個(gè)三線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲1.5%，漲幅再次擴(kuò)大；同比看，三線城市新房和二手房價(jià)格漲幅都超過了5%。

　　不過對(duì)于房企這種下沉式布局，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌稱房企也存在焦慮。孫宏斌在融創(chuàng)半年報(bào)業(yè)績會(huì)上說，“如果房企布局了四五線城市，市場(chǎng)冷得比較快，開發(fā)商壓力可能就比較大”。

　　資料圖：銀行工作人員正在清點(diǎn)貨幣。 張?jiān)?攝

　　多數(shù)房企對(duì)樓市發(fā)展繼續(xù)抱樂觀態(tài)度

　　今年以來，官方多次明確強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)控不動(dòng)搖。8月份，全國超過45個(gè)城市發(fā)布了約55次樓市調(diào)控，年內(nèi)累計(jì)調(diào)控次數(shù)高達(dá)315次。

　　在這樣的背景下，房企如何看待樓市走向？謀發(fā)展之路又會(huì)怎么走？

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房企仍對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)抱以樂觀態(tài)度。保利地產(chǎn)在半年報(bào)中就提到，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)依然向好，國內(nèi)城市化進(jìn)程推進(jìn)與居住需求升級(jí)將繼續(xù)拉動(dòng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置。

　　同時(shí)，調(diào)控政策將持續(xù)高壓，成為龍頭房企的普遍認(rèn)知。

　　“行業(yè)整體政策基調(diào)依然趨緊。”浙江廣廈半年報(bào)中指出，房企進(jìn)入存量需求的博弈階段，同時(shí)，房企成本普遍開始回升，行業(yè)整體杠桿率和短債壓力上行，資金將繼續(xù)向大公司和高評(píng)級(jí)公司集中，龍頭房企優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大，中小民營房企面臨更大的發(fā)展和資金壓力。

　　銀行業(yè)上市公司的半年報(bào)也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題：房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率正在反彈。

　　談及原因，張波認(rèn)為有三點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致房企資金鏈緊張，償債能力下降；二是官方對(duì)房企融資的管控沒有放松；三是行業(yè)集中度不斷提高，中小房企融資難度越來越高。

　　面對(duì)新形勢(shì)，部分龍頭房企已經(jīng)開始“轉(zhuǎn)型”謀發(fā)展。保利地產(chǎn)在半年報(bào)中提出，將持續(xù)做大做強(qiáng)的同時(shí)，緊抓行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展機(jī)遇，布局社區(qū)消費(fèi)與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；萬科也表示，將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)。(記者 種卿)