7月5日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》。其中，針對房地產(chǎn)行業(yè)，意見提出應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實(shí)差別化住房信貸政策，加強(qiáng)名單制管理，嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。
《意見》首先明確，要繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，統(tǒng)籌兼顧穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹、防風(fēng)險(xiǎn)，合理保持貨幣總量。
《意見》還鼓勵(lì)民間資本投資入股金融機(jī)構(gòu)和參與金融機(jī)構(gòu)重組改造。允許發(fā)展成熟、經(jīng)營穩(wěn)健的村鎮(zhèn)銀行在最低股比要求內(nèi)，調(diào)整主發(fā)起行與其他股東持股比例。嘗試由民間資本發(fā)起設(shè)立自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的民營銀行、金融租賃公司和消費(fèi)金融公司等金融機(jī)構(gòu)。
而在嚴(yán)密防范金融風(fēng)險(xiǎn)方面，《意見》強(qiáng)調(diào)，要深入排查各類金融風(fēng)險(xiǎn)隱患，適時(shí)開展壓力測試，動(dòng)態(tài)分析可能存在的風(fēng)險(xiǎn)觸點(diǎn)，及時(shí)鎖定、防控和化解風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。
繼續(xù)按照總量控制、分類管理、區(qū)別對待、逐步化解的原則，防范化解地方政府融資平臺(tái)貸款等風(fēng)險(xiǎn)。認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實(shí)差別化住房信貸政策，加強(qiáng)名單制管理，嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，按照理財(cái)與信貸業(yè)務(wù)分離、產(chǎn)品與項(xiàng)目逐一對應(yīng)、單獨(dú)建賬管理、信息公開透明的原則，規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品，加強(qiáng)行為監(jiān)管，嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)管控。
上周，受到房地產(chǎn)再融資及并購重組將開閘傳聞的影響，深滬兩市房地產(chǎn)股全線大幅上揚(yáng)。雖然證監(jiān)會(huì)隨后澄清政策未變，但一方面是資本市場對調(diào)控放松的預(yù)期，另一方面則是百姓對房價(jià)下降的期待。彌合資本市場與現(xiàn)實(shí)生活背離，或者需要更精準(zhǔn)有效的調(diào)控政策。
證監(jiān)會(huì)對于房地產(chǎn)企業(yè)再融資及并購重組進(jìn)行限制，是增加房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)壓力的一種手段。這種限制的政策依據(jù)，來自國務(wù)院于2010年4月份發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》。《通知》明確規(guī)定，對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
通過分析不難發(fā)現(xiàn)，《通知》中限制違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資的主要目的是打擊囤積土地和炒地行為。并以此為基礎(chǔ)，通過施加財(cái)務(wù)壓力，迫使房企加快商品房上市速度，通過對供給側(cè)的管理防止出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。
根據(jù)Wind的統(tǒng)計(jì)，2009年至2012年，A股上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率由65.7%上升到73.6%；財(cái)務(wù)費(fèi)用占營業(yè)收入的比例由1.55%上升到2.11%。同時(shí)，上市房企的凈利潤增速明顯下滑。在一定程度上，監(jiān)管層對于房地產(chǎn)企業(yè)再融資及并購重組進(jìn)行限制確實(shí)給上市房企帶來了相當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)壓力。
但是，數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，這4年中，A股上市房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率逐年下降，同時(shí)，存貨占總資產(chǎn)的比例也基本呈現(xiàn)逐年增加的趨勢。這表明房地產(chǎn)企業(yè)并沒有如預(yù)期中的加快開發(fā)速度、提升周轉(zhuǎn)效率。相反，房地產(chǎn)企業(yè)選擇了降低開發(fā)速度、減少土地儲(chǔ)備的方法來度過資金寒冬。
更為重要的是，對房地產(chǎn)融資需求的長期限制也絕非沒有成本。2011年開始的房企進(jìn)軍礦業(yè)的大潮就是一個(gè)例子，國內(nèi)黃金等礦產(chǎn)資源泡沫的吹大與房地產(chǎn)市場的調(diào)控絕非沒有關(guān)聯(lián)。
同樣的問題也出現(xiàn)在需求側(cè)的管控上。通過限購、限貸和預(yù)期管理，2012年全國住宅類商品房銷售面積同比僅增加2%、2011年同比增加3.4%，增速較調(diào)控前明顯下降。
但自2010年6月起至今，除了2011年第四季度至2012年上半年末，中國百城住宅價(jià)格指數(shù)有所回落外，其他時(shí)間基本呈逐步上升態(tài)勢。同時(shí)，上市房企從2009年至2012年毛利率水平基本保持穩(wěn)定，未受房地產(chǎn)調(diào)控影響。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)沒有對需求的下降做出價(jià)格上的讓步。
由此可見，拿出更有針對性和有效的調(diào)控政策應(yīng)是下一步調(diào)控的關(guān)鍵。至于是否放松對房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的限制，要從是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)增加供給、是否有利于管控房價(jià)預(yù)期等多個(gè)角度加以權(quán)衡。房產(chǎn)調(diào)控的最終目的，應(yīng)該是滿足消費(fèi)者購房需求的同時(shí)，創(chuàng)造出一個(gè)更健康和更具投資價(jià)值的房地產(chǎn)市場。
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