全國樓市一片趨冷的關鍵原因究竟是不是限購,想必是仁者見仁智者見智。但不可否認的是,限購至少是原因之一。對于地方政府而言,取消限購卻是當下唯一手中“可控”的開關。那么,在把這個開關扳回后,市場會給面子嗎?
有業內人士指出,地方政府對土地財政的依賴,是誘發松綁樓市“限購令”的主要原因。
進入7月份以來,解除限購的城市數量每天都在增加。7月25日,隨著西安、無錫明確松綁限購,在46個限購城市中,已經有23個城市對限購政策進行了微調,占此前執行限購政策城市比例的一半。此外,有傳聞稱石家莊也將在8月1日對限購政策進行調整。
而據《證券日報》記者統計,僅7月份以來,已有包括濟南、海口、杭州、蘇州等10個城市松綁了限購政策。
中原地產首席分析師張大偉表示,預計未來還將有10個以上的城市對限購政策進行松綁。不過,從目前已經松綁限購城市的成交量來看,限購調整對樓市影響有限,回暖行情在絕大多數城市都沒有出現。
對此,有上市房企高管對《證券日報》記者表示,“客戶從銀行貸不出錢來,成交量怎么可能高。我們現在有幾個億的應收款拿不回來,就是銀行不放。有家銀行7月份給了8000萬元的額度,我們這個區域的老總高興的連喝幾杯酒。關鍵這是按揭回款,本來就是我們的錢。你想想看,賣出的都拿不到貸款,何況新申請貸款的客戶呢”。
張大偉也認為,“限購在目前市場情況下,除一線城市外,在其它城市只是影響市場變動的最小因素。當然大規模的松綁,對購房者的心理肯定會有一定影響,但樓市能否回暖主要還是看信貸方面的調整”。
各地限購調整
務求“精確打擊”
為了刺激樓市的回暖,各地根據自身實際情況,在松綁限購的政策上也不盡相同。
據記者了解,西安市住房保障和房屋管理局7月25日公布了限購政策的三項調整,一是來西安市就業、創業的普通高校畢業生,在西安市無住房的,可購買一套住房;二是居民家庭為改善居住條件購買房屋時,可不再申報其已擁有的非成套住房、磚混結構住房或60平方米以下的住房;三是加快小套型房屋和二手住房市場流通,60平方米以下的住房和磚混結構二手住房可由居民家庭根據需要自主購買。西安市房管局有關負責人表示,出臺這些規定是為了適應西安市建設國際化大都市和加快建設絲綢之路經濟帶新起點的要求,也是為鼓勵人才到西安就業創業和支持居民改善住房條件。
而2011年西安出臺的限購政策規定,已擁有1套住房的西安市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供在西安市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非西安市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在西安市轄區內向其售房。
相比于西安針對小戶型住宅的松綁,無錫則正好與之相反。
7月25日,江蘇無錫方面宣布取消對90平方米(含)以上住房的限購。本地人及外地人在購買90平方米以上住房時,套數不再設上限。這一政策只針對無錫市區,不含江陰、宜興兩地。這也意味著本地人及外地人都可直接在無錫購買90平方米以上住宅,但是90平方米以下的房屋仍繼續執行原有限購政策。
據了解,無錫2011年出臺的限購政策規定,已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,以及有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市市區內再次購房。另外,無法提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭也無法在本市購房。
此前,融創中國董事會主席孫宏斌表示,“無錫大戶型要解除限購?這個傳聞如果成真的話,我想對我們銷售也會有一個特別大的幫助。畢竟我們在無錫的項目基本上都是144平方米以上的”。
而據記者了解,無錫當地庫存較大的項目,基本以大戶型為主,本次無錫對限購政策的調整可謂是“精確打擊”。
土地財政依賴癥
促地方政府松綁限購
實際上,如此多的城市爭先恐后的解除限購,和地方政府對土地財政的依賴不無關系。
以海南省和海口市為例,今年上半年海南省共成交住宅32632套,同比2013年上半年的45887套下降了28.89%。這種情況下,同期海南土地市場供應量及成交量同比都有所下滑。數據顯示上半年,海南省土地市場成交186幅,比去年同期少61幅,宗數同比下降24.7%;成交土地面積為581.24公頃,成交金額僅93.54億元,開發商拿地熱情普遍不高。
而就省會城市海口而言,今年1月份至4月份海口市商品住房銷售7213套、成交面積78.6萬平方米,同比分別下降15%和17.6%。因此,雖然今年上半年海口供應土地量明顯增多,但成交量及成交價格均同比下滑近80%。為此,海口方面在7月23日對外承認已經全面取消了限購,以求刺激樓市回暖。
對此,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,“從土地財政依賴度的角度來說,今年以來尤其是二季度以來土地出讓收入的減少直接誘發地方政府的階段性土地財政危機,而地方土地財政危機則成為誘發松綁樓市‘限購令’的主要原因”。
此外,張宏偉還表示,從當前土地市場來看,土地市場溢價率走低,地價表現相對合理,此時,對于大型品牌企業來講是較好的出手拿地“換倉”時機。預計接下來幾個月品牌開發企業會加大在土地市場“抄底”的力度,尤其是會積極謀取市中心或區域中心優質地塊。(記者 王崢)
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